上海市第二中级人民法院民事判决书
(2010)沪二中民二(民)终字第1194号
上诉人(原审原告)陈某某。
上诉人(原审原告)钱某1。
上诉人(原审原告)钱某2。
上诉人(原审原告)钱某3。
上列三上诉人的共同委托代理人陈某某，即本案上诉人。
被上诉人(原审被告)董某1。
被上诉人(原审被告)陆某某。
上诉人钱某1、陈某某、钱某2、钱某3因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年11月15日，董某1出具委托书，载明，委托人因故无法亲自办理出售系争的位于上海市宝山区泗塘八村某号202室房屋的相关事宜，特委托受托人陆某某为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理有关事宜。该委托书经上海市公证处办理了公证。2006年(原审误写为2005年)3月28日，陆某某代表董某1(某1方)与钱某1、陈某某、钱某2、钱某3(某2方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，某1方将系争房屋出售给某2方，房屋建筑面积35.40平方米，双方协商一致上述房地产转让价为人民币(以下币种均为人民币)19万元。某2方于2006年3月28日支付1万元作为定金；于2006年4月14日前支付17万元；于2006年6月5日前(进交易中心、户口迁出当日)支付1万元。某1某2双方同意，某1方于2006年4月13日前腾出该房屋并通知某2方进行验收交接。补充条款约定，某1方承诺自上述房地产权利转移之日起的一年内，向房屋所在地的公安派出所机构办理该房屋中所有户口的迁出手续。如由于某1方未及时迁清户口造成某2方损失的，某1方承担违约责任，向某2方支付违约金。违约金按本合同约定总房价款的日万分之十计算，违约金自本合同应迁清户口期限之第二日起算至实际迁清之日止。同日，陆某某出具承诺书，内容为，关于系争房屋董某1户口一事，如造成购入方的一切经济损失的，均由本人负责。该承诺书左下角有“三个月解决户口”字样。2006年5月31日，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
原审另查明，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3曾于2009年2月18日起诉董某1、陆某某[案号为(2009)宝民三(民)初字第203号]。庭审中，双方一致确认钱某1、陈某某、钱某2、钱某3已支付房款18万元，董某1、陆某某于2006年5月交付房屋。陆某某表示，其作为董某1的代理人，合同的违约条款与其无关。即使需要承担责任，该违约金数额也过高，要求法院调整。
原审还查明，系争房屋内现有董某1及妻子张方、女儿董某2的户口。
2009年9月，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3以董某1未将户口迁出构成违约、陆某某作为保证人也应承担责任为由，起诉至法院，请求判令董某1支付违约金12万元，陆某某承担连带责任。
原审中，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3表示，己方于2006年4月支付房款后取得房屋钥匙，因董某1户口未迁出，造成己方无法入住，每月有3,000元租金损失，要求董某1、陆某某赔偿。
原审法院审理后认为，涉案《上海市房地产买卖合同》合法有效。系争房屋及房地产权利已转给钱某1、陈某某、钱某2、钱某3，但董某1至今未能迁清该房屋内的户口，应承担违约责任。钱某1、陈某某、钱某2、钱某3取得系争房屋后不入住并在外借房，该行为与董某1户口未能迁出无因果关系，据此产生的租金损失也与董某1无关。钱某1、陈某某、钱某2、钱某3现没有证据证明因董某1户口未迁出而产生的实际损失，其主张12万元违约金数额过高，应酌情调整为1万元。钱某1、陈某某、钱某2、钱某3要求陆某某承担连带责任，并无不当。判决：董某1于本判决生效之日起十日内，支付钱某1、钱某2、钱某3、陈某某违约金1万元，陆某某承担连带清偿责任。
判决后，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3提起上诉，认为：董某1、陆某某未能履行其售出房屋后三个月内迁出户口的承诺，且董某1的债主经常上门催债，系争房屋还被撬窃，致己方只能在外居住，董某1、陆某某应承担违约责任，原审仅判决其连带支付1万元不当。请求撤销原判，依法改判。
陆某某则请求维持原判。
董某1未到庭应诉。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误。
本院审理中，陆某某表示，2006年3月28日的承诺书非其所写，但签字是本人所签。钱某1、陈某某、钱某2、钱某3表示，承诺书上内容由陆某某所写，至于左下角“三个月解决户口”字样，则是陈某某的儿子根据陆某某口头陈述所写。
本院另查明，在(2009)宝民三(民)初字第203号案件中，钱某1、陈某某、钱某2、钱某3的诉讼请求为要求董某1、陆某某支付违约金125,400元。后因钱某1、陈某某、钱某2、钱某3经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院于2009年7月20日裁定该案按撤诉处理。该节事实由法庭审理笔录及(2009)宝民三(民)初字第203号民事裁定书予以证实。
本院认为，董某1未按约将户口从系争房屋迁出，应承担违约责任。因当事人本案中的诉由与在(2009)宝民三(民)初字第203号案件中的诉由基本一致，原审根据陆某某在前次诉讼中要求调整违约金数额的意思表示，结合本案实际情况，酌情调整违约金数额，并无不当。因董某1未能迁出系争房屋内的户口，并不必然导致钱某1、陈某某、钱某2、钱某3在外借房居住，故钱某1、陈某某、钱某2、钱某3以此为由要求董某1、陆某某赔偿损失，理由难以成立。至于钱某1、陈某某、钱某2、钱某3称因董某1债主上门催债等原因亦造成其在外租房发生租金损失，与本案非同一法律关系。综上对钱某1、陈某某、钱某2、钱某3的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,700元，由上诉人钱某1、陈某某、钱某2、钱某3共同承担。
本判决系终审判决。
