北京专业房产律师网 旗下网站 
北京房地产律师网
品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 

建筑房产专题 >> 安置补偿

购买的回迁安置房,卖方反悔怎么办

日期:2017-06-08 来源:网 作者:网 阅读:4次 [字体: ] 背景色:        

购买的回迁安置房,卖方反悔怎么办?

案情简介

钱先生在北京工作多年,一直想买一套商品房,但手头不是很宽裕。2007年,经朋友介绍,金先生家里拆迁,安置的回迁房是商品房,已经交付,只是房产证要过几年才能下来,所以相对比较便宜。

钱先生跟金先生看了房之后非常满意,双方就签订了《房屋买卖协议》,协议约定:房屋总价款为80万元,于协议签订当日支付定金10万元。合同签订后一周内支付首付款50万元。余款20万元于过户当日支付。

钱先生按照合同约定支付了定金和首付款,金先生将房屋交付给钱先生。钱先生一家欢欢喜喜地装修完后入住至今。

2011年底,钱先生听邻居说开始办房产证了,便立即打电话通知金先生,希望金先生尽快配合办理房产证。金先生说自己在外地出差,两个月后才能回来。钱先生虽然着急,也只能等。两个月后,金先生又说自己出差到另外一个地方,半年内回不来。钱先生一听觉得不对,便到金先生家,原来金先生根本没有出差,只是找理由拖着不去办理房产证。

后来,在朋友中间调解下,2012年10月,金先生才提交办理房产证的材料。2013年5月,房产证下发。随后,钱先生找金先生要求办理过户,金先生却说:“现在这房子都涨价一倍了,你补我50万的差价,我马上就给你过户。另外个人所得税也由你承担。否则我是不会过户给你的。”钱先生表示愿意承担金先生个人所得税,但是补50万的差价没有任何道理。金先生又说:“根据国家的法律,未取得产权证的房屋不允许买卖,我们签订的房屋买卖协议无效。”双方僵持不下,最后,钱先生只好诉之法院。

律师解读

张律师指出,《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定是在行政上作出不得转让的限制,也就是说行政机关不能给没有产权证的房屋办理过户手续,但并不影响民事合同的效力。本案争诉房屋是商品房,国家对此类房屋上市交易没有限制,钱先生作为买方按照合同约定支付了房款,金先生作为卖方也交付了房屋,双方的合同成立且生效。在金先生取得房产证后,应按照合同的约定配合钱先生办理过户手续。

金先生延迟提交申请办理房产证材料,取得房产证后又以增加房款为由,延迟办理过户手续,明显存在故意违约。

因为卖方金先生故意延迟办理房产证,导致2013年5月才取得房产证,金先生的情况不符合免征个人所得税的范围,因此在过户时应缴纳20%的个人所得税。按照规定个人所得税是由卖方承担,但实践中都是由买方承担。因金先生延迟履行行为,导致钱先生需要多支出20%的个人所得税。

因国家政策的调整,如果买卖双方就税费由谁负担达不成一致意见,可能依情势变更原则,结束双方的买卖合同。律师建议买方钱先生先承担该笔费用,之后再向对方要求违约赔偿。

张律师作为钱先生的代理人,以房屋买卖合同纠纷起诉,要求卖方金先生按照合同约定,配合办理过户,并支付违约金60万元。钱先生和金先生在买卖协议中约定20%的违约责任,同时也约定延迟过户,日万分之五的违约金。由于金先生违约时间较长,选择日万分之五的违约金更有利,因此按照此约定主张60万元违约金,最大限度地降低守约方钱先生的实际损失。

人民法院经过审理后,近期作出判决,认为金先生以不可抗力要求解除合同不能成立,仍应依照合同继续履行,判决金先生于判决生效后30日内协助钱先生办理过户手续。诉讼中,金先生提出违约金过高,请求法院予以调低。法院综合考虑案情,最终判令金先生支付50万元违约金。



特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。


 
13691255677