二手房交易税费全面解析
二手房交易可以分为四类：买卖过户、赠与过户、继承与析产。
一、买卖过户
1、 交易税费
1.营业税 (税率5.6% 卖方缴纳)
根据20150330房产新政，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过2年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另注：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要征收营业税。目前济南市，商业房和公司企业产权房产需要在所属区地税局或地税所核税。具体情况在这里不做说明，有机会单独总结。
2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)
征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
另注：原来纳税保证金退还政策自2010年11月1日起取消了。地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，要求卖方提供家庭房查证明，房查证明出具房屋套数包括虽然产权证没有下发但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产 )。
另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
3. 印花税 (税率1%买卖双方各半) 目前只对非住宅类房产征收。
4. 契税 (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
另注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，即夫妻之间都可以享受一次优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.土地增值税 普通住宅不征收，非普通住宅按照交易总价1%征收，非住宅按照累进差额税率征收，具体征收方式可咨询区地税局，根据经验每个区所核税方式大同小异。这里不做介绍。
6.测绘费 面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。
目前只有房改房要求必须测绘。
7.二手房交易手续费 总额：住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米。
8.登记费(工本费) 80元 共有权证:20元 非住宅550元。
2、所需材料
⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、卖方家庭房查证明，买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)。
⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份签字盖章或有的需要附表一。
另注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户。
3、商品房交易中还要注意维修基金和土地使用证的过户，尤其是土地使用证性质的划拨的情况还要补交1%的土地出让金。
二、赠与过户
1、费用 对于一般赠与(即直系亲属之间或监护人和被监护人之间)免收营业税和个人所得税，但是要先经过公证处公证，还有契税要按照3%征收。对于其他形式的赠与需要征收受赠方20%的个人所得税。
2、所需材料
⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套。
⑵不需要经过地税局直接可以过户。
⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。
备注：目前济南市房产赠与公证手续不强制，双方可以在房管局直接办理赠与，不需要公证书也可赠与。
三、 继承
1、继承房产的费用有
⑴公证费 之前是40元/平米*产权证面积收费方式济南已经取消，按照收益额分段收取。分为20万以下，20万到50万，50万到500万等等。
缴费比例1.2%到0.8%等等。
另注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税。
2、所需材料
⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。
⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。
另注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。公证处也会做一定的社会调查，以确认合法性。
继承权的确认首先看遗嘱，如没有遗嘱则按照第一顺序人继承，当没有第一顺序人时则可以第二顺序人继承。第一顺序人是配偶、子女和父母，而且权利是同等的。
四、析产
析产又称财产分割，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的比例，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
