预售商品房按揭贷款申请条件、流程和资料
预售商品房是购房者买房时的重要选择它不同于成品商品房买卖和二手房买卖是房地产开发商与购房者约定由购房者交付定金或预付款在未来一定日期拥有现房的房产交易行为其实质是房屋期货买卖买卖的只是房屋的一张期货合约
而预售商品住房按揭是指在房屋建造期内购房者与开发商预售方签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行同时商品房预售方作为贷款担保人并保证银行为第一受益人如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益以清偿其对银行的所有欠款
预售商品房按揭贷款的条件
按揭合同是要式合同应该按照法对于要式合同的要求办理各项手续方为有效该合同中应明确买房与银行及有关第三人的权利义务规范按揭行为以避免和减少纠纷的发生同时应办理登记备案手续接受政府有关部门的监督
按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的从担保的角度讲按揭属于特殊的担保形式但仍然具有担保合同的从属性它随着主合同的成立与生效而成立生效因此预售商品房主合同有效按揭合同方能有效如果主合同违反了国家和集体的利益被认定为无效作为按揭的从合同也必然无效
按揭必须采取书面形式由于按揭合同所涉及的具体内容较多法律关系又复杂如果不采取书面形式记录下来不但难以严格履行协议一旦发生纠纷也因为缺乏合同依据而难以正确处理口头形式不具有法律效力
按揭的标的物即预售商品房应实行严格的登记制度按揭人应将购房合同正本交给按揭权人保管并到房地产管理部门办理预售商品房的抵押登记手续房屋竣工后以房屋作为抵押物按揭权人代领房地产证并办理房地产抵押登记手续
预售商品房按揭贷款流程和准备资料
第一步借款人在办理贷款前请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书然后借款人申请个人住房按揭贷款填写《贷款申请审批表》将有关材料(付首期款证明买卖合同身份证经济收入来源证明等原件复印件)提交贷款银行
第二步开发商作为借款保证人在贷款申请审批表保证人意见栏上签字盖章
第三步贷款银行信贷员对借款申请人提交的全部资料文件进行审查逐级审批
第四步贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款
第五步国土局产权登记和公证部门办理房产产权抵押登记手续
第六步通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行
第七步通知借款人领回借款合同借据保险单
第八步贷款行信贷员将贷款档案归档
按揭贷款所需资料
身份证明户口本收入证明单位营业执照副本复印件加盖公章其他资产证明学历和职称证明首付款证明购房合同借款合同(如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明收入证明)即可银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料文件进行审查逐级审批审批通过后贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款贷款发放后开发商返还购房者合同按揭手续最好自己办理。
作者：闫博锴
