商品房预售合同纠纷中存在的问题及对策
近年来，随着本市危陋平房的改造、拓路修河等市政工程建设的大面积展开，带动一大部分房屋拆迁改造，有效地激活了房地产市场，房地产交易，特别是商品房销售日趋活跃。在房地产市场呈现繁荣景象的同时，商品房销售纠纷也不断出现。本文拟从商品房预售认购书的法律性质、商品房预售按揭贷款、商品房预售条件、预售商品房的情势变更问题作浅显分析。
一、关于商品房预售认购书的法律性质问题
在商品房预售中，售房人与购房人在签订正式商品房预售合同之前往往要先签订一份房屋预售认购书，由购房人向售房人交纳一定数额的定金。在审判实践中，我们经常遇到当事人双方因种种原因未能签订正式买卖合同，而对定金是否返还或者是否双倍返还发生争议。欲解决此问题，首先应确定商品房预售认购书的法律性质。笔者认为，认购书的法律性质应根据其内容的不同区别对待。
一般说来，认购书是双方当事人在平等自愿基础上签订的预约合同，即双方当事人合同约定的内容是将来签订正式的“本约”（商品房买卖合同），并由一方当事人交纳一定的定金。在认购书中，双方约定的内容仅为将来签订正式的房屋买卖合同，而对“本约”需约定的具体条款不作具体约定，定金性质也属于订约定金，即作为将来签订“本约”的担保形式。如因交付定金的一方的原因导致不能签订“本约”，定金不退，如因收受定金的一方的原因导致不能签订“本约”，定金双倍返还。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条作出规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买方人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应该将定金返还买受人。
在现实生活中，当事人为避免发生纠纷，减少将来签订正式合同时双方对某些问题发生争议，而对将来签约的本约主要条款包括房屋结构、面积、价款和付款方式等应尽可能作详细约定。因此，一部分人认为此种认购书具有本约的性质，是双方正式房屋买卖合同的重要组成部分，笔者对此持不同观点。认购书约定的内容是双方按照约定的房屋结构、面积、价款和付款方式等签订正式房屋买卖合同，而对出卖方未按照约定交付房屋，买受方未按照约定支付价款的违约责任不作约定，简言之，认购书中当事人双方的合同义务是签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同双方当事人的合同义务是交付房屋和支付价款，其所承担的违约责任是不同的，如将认购书认为是房屋买卖合同的重要组成部分，势必造成确定违约责任上的混乱，导致法律适用上的失衡。为规范此类问题，在审判中具有统一的衡量尺度，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该规定强调商品房认购、订购、预订协议首先要具备商品房买卖合同的主要内容，其次出卖人已经按照约定收受购房款，具备以上两点才能认定为商品房买卖合同。该规定对于审判实践必将起到重要作用。
二、关于商品房销售按揭贷款问题
按揭是一种担保方式，是指商品房预售合同中的买受人在支付部分购房款后，将其与房屋出卖人签订的《商品房预售合同》中所拥有的对商品房的期待权作为贷款的抵押物抵押给银行，同时，商品房的出卖方作为贷款担保人，如果房屋买受人未能依约定履行还本付息的义务，银行即可取得买受人在《商品房预售合同》中的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。按揭是一种特殊的担保方式，按揭合同的当事人有三方，银行为按揭权人、房屋买受人为按揭人，房屋出售方为担保人。预售商品房按揭具有以下特征：其一预售商品房按揭是要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；其二，预售商品房按揭合同是一种从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债消灭而消灭；其三，预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人同意，抵押人不得另行再设抵押；其四，抵押权人享有优先受偿权。
为商品房的买受人提供按揭贷款，在一定程度上缓解了资金紧张的状况，使老百姓购买商品房成为可能，也为房地产开发商提供了融资手段。目前，由于对预售商品房按揭尚无规定，按揭贷款合同条款多为银行制定的格式条款，房屋买受人和出卖人对合同条款没有修改的自由，导致出现按揭合同纠纷。为及时、正确处理按揭纠纷，在审判实践中，应注意把握以下几个问题：第一，根据当事人的权利义务关系，确定诉讼当事人的主体地位。房屋买受人不能按约偿还贷款，银行起诉的，房屋出卖人作为担保人身份，应被列为共同被告参加诉讼。房屋出卖人与房屋买受人发生纠纷，银行作为房屋的抵押权人，如诉讼结果将对银行的权益产生影响时，银行应作为诉讼当事人参加诉讼。第二，按揭人在未能全部清偿贷款前，不能擅自转让房屋所有权及使用权，也不能重复抵押该房屋，对擅自转让及设置重复抵押的，应当承担相应的法律后果。第三，按揭人不认真履行义务，到期不偿还贷款及利息又不交出按揭房屋的，可以判决按揭人偿还贷款本金利息以及承担违约责任，也可以判决以抵押的房屋的拍卖、变卖所得的价款或折价的价款优先受偿给原告，如仍不足以偿还债务的，由担保人承担担保责任。
三、关于商品房预售的条件
《中华人民共和国房地产管理法》对商品房预售条件作出如下规定：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。只有取得土地使用权才能在土地上建造房屋，并与预购方签订商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用权证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但在《城市房地产管理法》施行前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，可以认定合同有效。2、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使用权用于房地产开发，需总量控制，开发商进行开发建设应符合城市整体规划。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，合同双方所签订的商品房预售合同即为无效合同，不能受到法律的保护。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。达到这一标准，才能符合房地产转让条件，这一规定有利于制止房地产开发商投机牟利，减少购房人的投资风险。3、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行监督管理的必要措施，这是商品房预售的法定凭证。没有商品房预售许可证，不能进行商品房预售。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的“若干解释”规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
四、关于商品房预售的情势变更问题
情势变更原则，是合同法中的一项重要原则。是指在合同有效成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事由致使合同不能履行，如继续履行合同将给合同一方带来重大损失，显失公平，因而法律允许变更或解除合同，并可减轻或者免除一方当事人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。预售商品房与现房买卖不同，双方签订合同时，标的物尚不存在或不完全存在，合同履行周期较长，市场波动、国家政策变动等原因造成合同不能继续履行，有些因素不能归责于任何一方当事人的原因，如继续履行有悖公平，这就产生了情势变更原则。在审判实践中，由于现行法律对情势变更原则的适用条件、与其他相关法律概念的区别以及情势变更原则的效力等尚无具体规定，所以在法律适用上存在标准不统一的问题。
笔者认为，适用情势变更原则必须符合以下条件：1.情势变更的基础必须有合法有效的商品房预售合同存在。如果合同不具有法律效力，则不受法律保护，对合同主体没有约束力，不能适用情势变更原则。2.必须有情势变更的理由。即发生了使双方不能继续履行合同的客观情况。主要包括法律修改、国家政策调整、地方政府干预以及异常市场风险。3.情势变更的发生不可归责于合同任何一方当事人。4.情势变更是不可预见的。5.情势变更发生在合同成立并生效后履行终止之前。6.如继续履行合同将显失公平。
预售商品房合同发生情势变更原因复杂，且与一些相关法律概念界限模糊，应加以区分。1.情势变更与不可抗力。情势变更和不可抗力都是当事人意志以外的原因造成的，都是合同订立以后发生的。但两者存在明显区别。不可抗力一般是重大自然灾害造成的，如地震、水灾等，而情势变更一般是由重大社会事件引起的，如国家法律变化、政策调整等。不可抗力发生后，只要义务人履行了法律规定的有关义务，即可免责，而情势变更发生后，则根据公平原则，由双方当事人共同承担经济损失。2.情势变更与商业风险。情势变更的事由在当事人订立合同时当事人不能预见，而商业风险双方当事人是应当预见的。如物价变化、货币贬值等情况属于正常的商业风险，如当事人没有预见而发生了上述事由，应当归责于一方当事人的过错。如果物价变化是由国家政策干预的，是当事人意志以外的原因，则属于异常商业风险，异常商业风险应适用情势变更原则，若这种意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承担全部损失，有违公平原则。3.情势变更与免责条款。情势变更与免责条款都会导致当事人免于继续履行义务的法律责任。二者也存在明显区别。免责条款是双方当事人约定的，既可以在事由发生后免除当事人的责任，又可以通过设立免责条款来限制其未来承担责任，免责事由发生，可以不按违约处理。情势变更不是双方约定的，而是由法律规定的，是否属于情势变更，由人民法院根据事实作出判断。
目前，随着法律法规的不断健全，商品房预售逐渐纳入法制化的轨道，必将促进我国房地产市场的进一步繁荣。
