某市登记机构询问：某银行将一处自有房屋卖给某甲，银行和某甲签订了房屋买卖合同。并办理了转移登记。一年多后，因该房屋质量问题 (已由质监部门认定为不合格工程)，某甲向人民法院起诉要求退房。经法院判决，由某甲将房屋返还给银行、银行给与某甲相应的经济补偿。现当事人愿意履行判决，到我局来办理手续。我局是否可以撤销某甲的房产证?将产权返还给银行应为转移登记还是更正登记?
金绍达：《房屋登记办法》在第81条规定了登记的撤销。按该条规定，登记机构依职权撤销登记行为的前提，不仅要求“当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记”，而且还要求该项事实已经为“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明”。本例中法院判决是由某甲将房屋返还给银行，也就是认定了某甲和银行是这一房产交易的当事人。因此，并不能说当事人是采用非法手段取得房屋登记。所以不能以撤销登记来处理这一问题。
本例中法院判决返还房屋有两种可能：一是认定房屋买卖合同无效，二是依据(有效)合同条款判决返还。这两种情况有所不同，但都可以用《房屋登记办法释义》对第80条的解释来分析：按该条的释义，《物权法》第19条所说的登记簿记载错误，应做广义理解，即登记簿记载与真实权利状况不’—致时，就可以认为登记簿记载错误。具体来说，包括以下三种情形：一是登记过程 (包括登记机构和申请人的原因)导致的登记错误；二是登记原因行为无效导致的登记错误；三是新的法律事实导致权利变动的情形。
如果法院认定买卖合同无效，那就是登记原因行为无效导致的登记错误。登记机构可按《房屋登记办渤第80条规定和人民法院的判决书、注销原有登记并办理相应的登记。这种注销登记有别于《房屋登记办法》第38条所规定的房屋所有权注销登记，并不一定要由当事人提出申请。
某甲的房屋登记被注销以后，这“相应的登记”可以按《房屋登记办法释义》对第80条的解释，采用更正登记。
如法院是依据合同条款判返还的，合同是有效的、登记机构为某甲进行登记也是合法的。这既非登记过程导致的登记错误，也不是登记原因行为无效导致的登记错误。那是否属于“新的法律事实导致权利变动的情形”呢?也不是。因为本例中的诉讼并不是确权之诉而是给付之诉，是一方当事人请求法院判令对方当事人履行一定的民事义务。法院并未在判决书中确认房屋为银行所有，而是判决由某甲将房屋返还给银行，房屋权利的变动通过对判决的履行才能实现，在履行判决之前，并不存在“登记簿记载与真实状况不一致”的现象。因此，不存在更正的问题，而应该是转移登记。至于是否要再征契税，按依法行政原则，应由契税征管部门确定。
