甲按揭购买了一套商品住宅，办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。房屋完工后，房地产开发公司办理首次登记前，甲因欠乙的钱被起诉到人民法院，人民法院经过审理后判决甲按揭购买的住宅归乙所有。乙持生效的判决书向登记机构申请房屋所有权登记。试问：对乙申请的房屋所有权登记，登记机构应当怎样办理?
有观点认为：登记机构应当告知乙，凭生效的判决甲按揭购买的住宅归乙所有的判决书，申请预购商品房抵押权预告登记注销登记和预购商品房预告登记注销登记，然后与房地产开发公司重新签定商品房买卖合同，待房地产开发公司办理首次登记后，乙再与房地产开发公司共同申请买卖产生的转移登记，将房屋所有权登记到乙的名下。笔者不支持此观点。
1、当事人凭确认房屋所有权归属的生效判决书，申请记载在登记簿上的预购商品房抵押权预告登记注销登记和预购商品房预告登记注销登记时，登记机构不能办理。
《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，预告登记被记载在登记簿上后，预告登记权利人并不因此而享有相应的房屋物权，预告登记只是一种保护措施，确保以取得所有权、抵押权等房屋物权为目的债权实现，使预告登记权利人在将来确定地取得相应的房屋物权。简言之，预告登记是一项债权保护措施。该法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转讣和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。质言之，我国《物权法》采用的是严格区分债权和物权的立法模式，债权是原因，物权是债权实现的结果。该法第 20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。质言之，只有作为预告登记基础的债权消灭，或满足转本登记条件而未在法定时限内申请本登记的，才符合预告登记失效的要求，当事人才能基于此申请预告登记的注销登记。本案中，乙申请预购商品房抵押权预告登记注销登记和预购商品房预告登记注销登记的依据是其享有房屋物权的生效判决书，而非消灭作为预告登记基础的债权的生效判决书，即生效的确认房屋所有权归属的判决书，不满足消灭预购商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的条件，故乙申请的预购商品房抵押权预告登记注销登记和预购商品房预告登记注销登记，登记机构不能办理。
2、对未经首次登记的房屋，凭人民法院生效的确认房屋所有权归属的判决书，登记机构可以为权利人办理房屋所有权登记。
本案中，可以通过二种途径将房屋所有权登记到基于判决取得房屋所有权的乙的名下。一是适用首次登记将房屋直接登记在乙的名下。《物权法》第28条规定，因人民法院生效的法律文书设立物权的，自法律文书生效时发生效力。质言之，人民法院生效的确认所有权归属的判决是权利人享有权利的凭证，不是权利来源的凭证。而且，基于法院生效的判决取得的所有权是干净的，没有任何负担的。由于此房屋所有权截止判决书生效时尚未登记，故登记机构应权利人的申请，可以以首次登记的方式直接登记到权利人名下。收取的登记材料主要有生效的确认房屋归属的判决书、契税证明、测绘报告等。乙基于人民法院生效的判决书取得的房屋所有权是因抵债原因，故契税缴纳凭证是应当收取的材料，但采用此种方式，在房地产开发公司申请首次登记时，容易将已经登记给权利人的部分再重复登记给房地产开发公司。二是在房地产开发公司完成首次登记后，登记机构应权利人的申请，将房屋所有权从房地产开发公司名下直接转移登记到乙名下，此方式能够从登记簿上反映房屋权利变动的连续性，且可以有效避免重复登记。收取的主要材料有原商品房买卖合同、生效的确认房屋归属的判决书、契税证明、测绘报告等。
