《商品房销售管理办法》第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
释义：本条是关于预订款项的规定，侧重于解决当前老百姓的主要投诉热点之———“定金圈套”。
目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定会’、“订合’、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难返还。需要释义的是，目前此类费用大多都不是法律上严格意义的定金性质，只有其名而无其实，只是一种预订款性质。为了保护实受人的利益，本条对这种预订款的约定进行了明确规定。
对于属于定金性质的，国家的《担保法》等相关法律、法规已经有明确的处置规定。《担保法》《商品房销售管理办法》第六章对定金的性质及定金的处置做了明确规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
此外，《最高人民法院＜关于适应中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的一方，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定订金性质的，当事人主张订金权利的，人民法院不予支持。
上述规定对定金的收取和返还都作了明确而具体的规定，但在实践中，部分不法开发企业利用消费者对“定金”、“订金”“预收款”等难以区别以及对返还没有明确规定的现状，进行欺诈。此类纠纷很多，因此，本条规定，一是未取得预售许可前，开发商不得售房，也不得收取任何类似性质的费用，即使有些购房者为了确保买到自己满意的商品房，要求交付一定费用的，也不得收取。但可以通过别的方式进行约定，比如签订预订合同，约定双方的权益。二是对已经符合预售条件收取预售款性质的费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；但当事人之间也可以另有约定，有约定的从其约定。
