作者：李沁霖
近日，吴先生遇到一件既开心又糟心的事。开心的是多年前购买的拆迁安置房屋终于可以办理房屋过户手续，糟心的是原卖房人突然反悔，要求吴先生再贴十几万才肯配合过户。双方协商未果后，吴先生莫名收到法院传票，原来是卖房人妻子以不知情为由向法院诉请确认原购房协议无效，买房人返还房屋。这种情况下买卖合同到底是否有效呢？近日，高港法院审结了这起确认合同无效纠纷案。
案情回顾
2014年，因片区拆迁，刘男家庭按照政策分得同小区安置房屋四套。2016年7月10日，吴某以市场价向刘男购买了其中一套拆迁安置房。款项交付后，刘男向吴某交付房屋钥匙、水电卡等并出具收条，吴某于当年年底装修入住至今。2017年5月，案涉房屋取得不动产权证书，权利人登记为刘男及其妻子张女。吴某多次找到刘男要求配合过户，刘男均以各种理由推脱。2021年3月，吴某再次找到刘男夫妻商谈过户事宜，张女提出房屋出售价格过低，要求吴某再补偿十几万被拒，双方僵持不下。后，张女一纸诉状将丈夫及买房人诉至法院，认为丈夫刘男单方与吴某签订案涉房屋买卖合同，在没有得到其追认的情况下，房屋买卖合同应属无效，吴某应返还案涉房屋。
但买受人吴某认为张女所述情况不实，双方在签订房屋买卖合同时，刘男向吴某出示了由其一人签署的房屋拆迁协议等手续，房屋买卖合同签订后，双方已全面履行各自的付款及交房义务，购买房屋时有两名见证人在场，合同真实有效，结合刘男商谈房屋过户中要求补偿的事实，吴某认为系刘男夫妇恶意串通意欲毁约所为。
而卖房人刘男也有自己的说法。他认为房屋买卖协议是自己与吴某所签订，没有和张女商量，案涉房屋是其夫妻共同财产，任何一方没有单独的决定权和所有权。要求依法处理。
法院审理
高港法院审理后认为，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘男与张女一直共同生活，张女当庭表示在2021年其知道刘男卖房前夫妻双方感情一直很好。案涉房屋与刘男夫妻所居住的房屋系属同一小区，房屋出售五年后张女称才知道房屋已被出售不合常理。另，案涉房屋虽为刘男和张女夫妻共同所有，但拆迁安置协议、安置结算单等拆迁安置手续均由刘男一人所签，安置房的钥匙、水电卡等均由刘男掌管，庭审中张女表示对此均不过问，应推定其均同意由刘男做主决定相关财产的处置，吴某完全有理由相信刘男与其签订房屋买卖合同，得到了张女授权，是其夫妻双方的共同意思表示。两被告签订的房屋买卖合同，其合同价款符合当时的市场价格，吴某也已根据合同约定全额支付了相应款项，则吴某为善意第三人，故即使张女在两被告签订案涉房屋的买卖合同时对交易情况不知情，亦不能对抗善意第三人吴某。刘男与吴某签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。张女请求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，证据不足，依法不应支持。最终判决驳回原告诉讼请求。
该案经二审后，维持原判。
案例评析
在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。本案即涉及到不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的情形。
对于夫妻共有房屋的处分，处分该房屋时理应经由夫妻双方一致同意。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定了“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《民法典》新增了关于夫妻之间日常家事代理制度的规定，第1060条：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。 夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”即对于夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，除非实施法律行为一方与相对人另有约定，否则对夫妻双方发生法律效力，另一方不能以未授权、不知情为由予以否认。从婚姻法司法解释及民法典的规定可以看出，立法明确了家事代理权基于夫妻关系产生，不以夫妻一方明示同意，即可对夫妻双方发生法律效力。上述案件中，案涉房屋为拆迁安置房，在签订房屋买卖合同时，尚未办理房屋所有权登记，根据审理查明的证据能够认定第三人的交易行为系善意且诚信的，故配偶一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
如案涉房屋出卖人刘男确实未经张女同意将房屋私自出售给吴某，侵犯到张女的权益，则刘男的行为属于无权处分。关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”上述规定的内容实际是对原《合同法》第51条、第132条第1款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定的修改、整合、完善。该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效，因此在无证据证实该合同存在无效的情形下，应认定合同有效。同时，该条在物权区分原则的指导下进一步对因未取得处分权影响合同履行的违约责任进行了规定，即买受人可以解除合同并请求无权处分人承担违约责任。这一合同效力的变化实质上也是保护了与无权处分人订立合同的善意第三人的合法权利。在合同有效的情形下，善意相对人的权利能够得到有效保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为的作用，有利于保障交易安全，维护交易秩序的稳定。
