最高院裁判观点：当事人对所购商铺的权利能否对抗承包人享有的建设工程价款优先受偿权
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【裁判要旨】①建设工程价款优先受偿权类似于留置权人的优先受偿权，基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。②根据《消费者权益保护法》第2条规定，消费者为生活消费需要购买、使用或接受服务，其权益受到本法保护。购房消费者应是直接用于满足其生活居住需要，才能称为消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。当事人购买的是商铺，目的是投资，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗承包人享有的建设工程价款优先受偿权，因此，也不能适用《执行异议和复议规定》第29条。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2020）最高法民再122号
再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：四川纳建建设工程有限公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：徐青，女。
被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司。
原审第三人：宜宾寅吾房地产有限责任公司。
再审申请人四川纳建建设工程有限公司（以下简称纳建公司）因与被申请人徐青、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省高级人民法院(2018)川民终625号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月13日作出（2019）最高法民申4452号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人纳建公司委托代理人王留彦，被申请人徐青及其委托代理人王骞、鼎城公司与第三人寅吾公司共同委托代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纳建公司申请再审称，一、徐青和鼎城公司之间不存在商品房买卖的真实资金关系和销售关系，原判认定徐青已经支付房款是错误的。1、徐青和鼎城公司于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》中约定该商品房总价款2681702元，但徐青未能提供任何转款单、刷卡单等有效付款凭证证明其实际向宜宾鼎城置地有限责任公司支付了该购房款，鼎城公司也不能出具收到房款的进账流水等凭证。2、徐青提供的收据均不能作为证据使用，不能证明其真实地向鼎城公司支付了购房款。3、徐青提供的宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2153号民事判决书不能在本案中用于证明徐青真实地向鼎城公司支付了购房款。4、依照现行商品房销售规定，房地产开发企业商品房销售都应进行商品房网签备案，宜宾市中级人民法院（2017）川15执异1号执行裁定书已查明，凡是正常进行销售的住宅和商铺都在宜宾市不动产登记中心进行了网签备案登记，而10-Ｂ2-12号商铺未进行任何网签备案，无法证明存在真实的销售关系。二、徐青没有实际占有案涉商铺，原判决认定徐青已经实际占有案涉商铺是错误的。1、徐青提供的《龙湾一号商铺委托代招租协议》不是在收房时签署的，其签署时间是2016年1月4日，和徐青举示的案涉商铺的《商品房买卖合同》在同一天签署，此时案涉商铺尚未交付，不能证明其对案涉商铺进行了合法有效的处分，并且《龙湾一号商铺委托代招租协议》、《前期物业服务合同》都只是一纸文书，不是实际占有或间接占有该商铺的证据，不能证明徐青实际占有或间接占有了该商铺。2、在一审庭审中，鼎城公司的代理人明确陈述该房屋既没有被徐青实际占有，也没有被受托代招租的宜宾一成商业管理有限公司实际占有，而是被鼎城公司的债权人上了锁，这也证明鼎城公司从未实际将该商铺交付给徐青，徐青从未实际占有该商铺。3、徐青一审时当庭表示虽然签了《龙湾一号商铺委托代招租协议》，但宜宾一成商业管理有限公司也未向徐青支付租金，徐青也未缴纳过物业管理费、水电费等。这些都证明徐青和宜宾一成商业管理有限公司均未实际占有该商铺。三、本案的情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，第二十九条的规定是为了在房地产开发企业的债权人利益保护和购房者利益保护之间寻求一个平衡，只有当购房者购买的住宅用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，第二十九条才选择对购房者实行优先保护。否则，当不涉及购房者居住权时，就不再赋予购房者排除执行的权利，而是选择保护房地产开发企业的债权人。本案中10-Ｂ2-12号商铺是登记在被执行的鼎城公司名下的商品房，但该房是商铺，不是用于居住的房屋，不涉及购房者居住权保护的问题，此时根据第二十九条的规定，购房者徐青没有排除执行的权利，作为鼎城公司债权人的再审申请人的执行权利应得到保护。本案中再审申请人是对被申请人鼎城公司开发的龙湾一号三期工程（本案所涉10-Ｂ2-12号商铺属于龙湾一号三期工程的范围）享有建设工程价款优先受偿权的债权人，不是鼎城公司的普通债权人。再审申请人对龙湾一号三期工程的建设工程价款优先受偿权已经生效的宜宾市中级人民法院（2016）川15民初104号民事判决书所确认，而再审申请人就是在该案中申请宜宾市中级人民法院对案涉房屋进行的查封，并且现在该案已经进入执行程序。本案中所涉10-Ｂ2-12号商铺不是用于居住的房屋，是纯粹的商业性投资房屋，不涉及消费者生存权保护的问题，因此根据第二十九条的规定，徐青不享有排除执行的权利，再审申请人作为享有建设工程价款优先受偿权的债权人的执行权利应得到保护。综上，纳建公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求：一、撤销四川省高级人民法院（2018）川民终625号民事判决和宜宾市中级人民法院（2017）川15民初66号民事判决；二、改判许可四川纳建设工程有限公司在宜宾市中级人民法院（2016）川15民初104号案中执行宜宾市翠屏区南岸三江口片区地块“龙湾一号”商铺10-Ｂ2-12号房（价值402000元）。三、徐青承担原一、二审及再审诉讼费。
被申请人徐青辩称，一、徐青与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，该合同合法有效，商品房买卖法律关系成立。原审判决对案件的事实认定并无错误。1、徐青已经实际支付购房款，《商品房买卖合同》真实有效。（2017）川1502民初2153号生效判决已经认定徐青支付了全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，未进行网签备案不影响商品房买卖合同的效力。2、徐青已经合法占有该商品房。《房屋交付通知书》表明鼎城公司已经交付房屋，徐青与宜宾一成商业管理有限公司、鼎城公司签订代租协议，实现了对商铺的间接占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，徐青已经合法占有涉案商铺。二、原审法院适用法律并无错误，纳建公司对原审法院适用法律错误的主张，无事实和法律依据。根据最高人民法院（2016）最高法民申254号民事裁定、（2016）最高法民申2736号民事裁定的特别规则，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并非以执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普遍性条款，对于所有类型被执行人均可适用，而第二十九条针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件，既可适用特别条款也可适用普通条款。原审适用法律并无错误。三、纳建公司的工程价款优先受偿权不能对抗徐青。1、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，徐青享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院的相关批复、规定对物权期待权保护的对象已扩大至所有从开发商购买的购买者包括投资者。2、判断购房人是否为《中华人民共和国合同法》上的消费者，不是单纯根据商品房的住宅或非住宅的属性来划分。3、案涉房屋于2015年8月31日签订房源成交确认单，2016年1月4日签订《商品房买卖合同》，2016年8月17日签署《房屋交付通知书》，房屋交付通知书签订后，商品房所有权已转移至徐青。4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中，徐青已经支付了全部购房款，并已对案涉房屋进行委托代租处分，取得了事实上的占有，且对未办理过户手续没有过错。徐青对案涉房屋已经享有事实上的物权期待权，足以排除对案涉房屋的执行。四、纳建公司主张诉讼费没有事实依据。诉讼费应由败诉方承担。
鼎城公司、寅吾公司认为应驳回纳建公司的再审申请。
纳建公司向一审法院起诉请求：请求判决许可在（2016）川15民初104号案中执行宜宾市翠屏区南岸三江口片区地块“龙湾一号”商铺10-Ｂ2-12号房。
一审法院认定事实：2015年8月31日，徐青与鼎城公司签订《房源成交确认单》。徐青与鼎城公司于2016年1月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定，徐青购买宜宾市翠屏区南岸三江口片区地块“龙湾一号”商铺10-Ｂ2-12号房。
2016年1月4日，徐青与宜宾一成商业管理有限公司、鼎城公司签订《龙湾一号商铺委托代招租协议》，合同约定，由徐青将“龙湾一号”10-B2-12号商铺委托给宜宾一成商业管理有限公司对外租赁和管理。
2016年8月17日，鼎城公司出具《房屋交付通知书》。同日，徐青与成都合智商务服务有限公司签订《前期物业服务合同》。
一审法院于2016年11月21日作出（2016）川15民初104号民事裁定，裁定查封鼎城公司价值1.6亿元的商铺。2016年11月29日，一审法院向宜宾市不动产登记中心发出（2016）川15执保20号协助执行通知书、查封清单，查封鼎城公司位于“龙湾一号”一、二、三期的车库、商铺、住宅，查封的商铺中包括位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区地块“龙湾一号”10-Ｂ2-12号商铺。
鼎城公司以徐青己在查封前购买该商铺为由，于2017年1月3日对包括此套商铺在内的53套房屋向一审法院提出了执行异议，一审法院听证后，于2017年4月26日作出(2017)川15执异l号执行裁定，驳回了鼎城公司对案涉商铺的异议请求。
徐青于2017年4月12日对涉案商铺提出执行异议，一审法院于2017年5月19日作出(2017)川15执异30号执行裁定，裁定中止对案涉商铺的执行。
一审法院另认定：徐青为原告以鼎城公司为被告向四川省宜宾市翠屏区人民法院提起民事诉讼，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2017年6月7日作出(2017)川1502民初2153号民事判决书，该判决认定：“原、被告于2015年10月签订合同约定原告购买被告开发的龙湾一号10-B2-13号门面，合同签订后，原告向被告支付了购房款4717544元，后原告到现场察看，发现合同约定的商铺已分成两间，双方协商后于2016年1月4日重新签订《商品房买卖合同》，约定原告购买龙湾一号地下室-2层10-B2-12号门面。双方均认可该门面总价款为3226302元。后原、被告双方经协商达成协议：由被告分四次退还原告多交的1491242元”。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因涉案商铺未登记在徐青名下，故本案应当逐一审查其是否同时满足以上条件。首先，根据已发生法律效力的(2017)川1502民初2153号民事判决业已认定徐青与鼎城公司于2016年1月4日签订《商品房买卖合同》，约定徐青购买龙湾一号地下室-2层10-B2-12号门面，并认定鼎城公司还应返还徐青多支付的价款，据此可以认定徐青与鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同并已支付了全部价款。其次，徐青认为已实际占有诉争商铺，纳建公司并不认可。徐青为证明其主张，提供了《龙湾一号商铺委托代招租协议》、《临时管理规约》、《房屋交付通知书》、《前期物业服务合同》，纳建公司对真实性并无异议，对《房屋交付通知书》真实性有异议认为其上没有鼎城公司盖章，且该通知是发给“合智商务管理公司”的，不是鼎城公司和徐青双方办理的。鼎城公司对上述证据无异议，并认可商铺已经交付徐青。鼎城公司与徐青系买卖合同的相对人，双方均认可案涉房屋已交付，且有上述证据佐证，在无相关证据否认的情况下，可认为徐青已实际占有案涉商铺。且本案未有证据证实系徐青自身原因造成未办理过户登记。其三，本案未有证据证实系徐青自身原因造成未办理过户登记。综上，纳建公司的诉讼请求不能成立。一审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：驳回纳建公司的诉讼请求。
纳建公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判支持纳建公司的一审诉讼请求。
二审法院认定事实：一、徐青与鼎城公司于2016年1月4日签订的《商品房买卖合同》还约定了以下内容：第四条抵押情况。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宜宾分行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局翠屏区分局；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宜宾分行，抵押登记部门以实际登记部门为准。第二十条产权登记。（一）初始登记。鼎城公司应当在2020年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因鼎城公司的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.徐青有权退房。……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理。……（2）徐青同意委托鼎城公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因鼎城公司的责任，徐青未能在本合同第二十条第一款的时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。（1）徐青有权退房……。
二、2017年3月30日，四川省宜宾市翠屏区人民法院受理徐青诉鼎城公司商品房销售合同纠纷一案。2017年6月7日，四川省宜宾市翠屏区人民法院就该案作出（2017）川1502民初2153号民事判决。
三、（2014）房预售证第22号《商品房预售许可证》载明以下内容：售房单位为鼎城公司，项目名称为龙湾一号地下室，商铺坐落地点为宜宾市南岸三江口片区地块，房屋用途性质为商业、仓库、车库。其上还载明了以下内容：“购房人请将购房款交入监管账户：监管银行：中国建设银行股份有限公司宜宾分行监管账号：51×××28”。
四、2015年9月2日，鼎城公司出具收款收据，载明收到徐青龙湾一号10-B2-13商铺款3172944元，收款人为朱某；2015年9月30日，鼎城公司出具两张收款收据，分别载明收到徐青龙湾一号10-B2-13房款23万元、473836元，其中23万元的收款收据载明的收款人为朱某；2015年10月16日，鼎城公司出具收款收据，载明收到徐青龙湾一号10-B2-13补交房款296164元；以上共计4172944元。
五、2015年8月31日的龙湾一号《房源成交确认单》上载明：客户姓名为徐青，房号为10栋B2层13号，优惠后成交价总价为4172944元；首付款金额为3172944元，本次交款4172944元；财务确认一栏载明：已开票3172944元、已开票23万元，并由朱某签字确认，其上载明的财务确认时间为2015年9月2日。
六、2016年8月17日，鼎城公司出具两张收款收据，其上分别载明：“收到徐青（房号：10-B2-12）产权登记费550元，转让手续费704.26元，土地证书费40元，印花税1350.85元，两证代办费200元，电费（代收）100元，共计8985.11元”“收到徐青（房号：10-B2-12）契税107268.08元”。
二审法院认为，首先，关于鼎城公司提出的执行异议是否影响徐青再行提出执行异议的问题。纳建公司上诉主张鼎城公司曾以案涉商铺已经销售给徐青为由，提出过执行异议，并被法院裁定驳回，徐青无权再以相同的理由就案涉商铺提起执行异议，仅能就法院针对鼎城公司的执行异议所作出的裁定提起第三人撤销之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，对执行标的提出执行异议及执行异议之诉系案外人的法定权利，该权利具有完整性和独立性，并不会因其他主体在执行程序中提出异议而受到影响和制约。换言之，即使理由相同，鼎城公司以被执行人的身份所提出的异议也不影响徐青基于案外人的身份提出执行异议，二者主体不同，性质不同，并非同一异议，一审法院受理徐青执行异议并无不当。纳建公司所持前述上诉理由，缺乏事实与法律依据，不予支持。
其次，关于案涉《商品房买卖合同》是否有效的问题。纳建公司上诉主张案涉商铺已向中国建设银行股份有限公司宜宾分行设定抵押；根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，在未取得抵押权人同意的情况下，纳建公司与徐青签订《商品房买卖合同》无效。二审法院认为，徐青与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》第四条的确约定了案涉商铺及其对应的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宜宾分行，且前述合同未附案涉商铺取得抵押权人同意销售的证明。但是，根据案涉商铺对应的（2014）房预售证第22号《商品房预售许可证》上载明的关于“购房人请将购房款交入监管账户：监管银行：中国建设银行股份有限公司宜宾分行监管账号：51×××28”的内容来看，抵押权人中国建设银行股份有限公司宜宾分行在鼎城公司办理《商品房预售许可证》的过程中，不仅已经同意鼎城公司预售包括案涉商铺在内的坐落于宜宾市南岸三江口片区商铺，而且通过开立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管。换言之，案涉商铺系经过抵押权人同意而销售，徐青与鼎城公司之间的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。纳建公司以案涉商铺销售未经抵押权人同意为由，主张案涉《商品房买卖合同》无效，缺乏事实与法律依据，不予支持。
第三，关于徐青是否支付了案涉商铺价款的问题。纳建公司上诉主张徐青在本案中未能提供任何转款单、刷卡单等有效付款凭证用以证明其实际支付了购房款。一审判决依据案涉商铺被查封后作出的（2017）川1502民初2153号民事判决书的内容认定徐青已经支付全部价款错误，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定。二审法院认为，（2017）川1502民初2153号民事判决已经生效，并确认了“徐青向鼎城公司支付了购房款4717544元，后徐青发现合同约定的商铺已分成两间，双方协商后于2016年1月4日重新签订《商品房买卖合同》，约定徐青购买龙湾一号地下室-2层10-B2-12号门面。双方均认可该门面总价款为3226302元，双方经协商达成协议：由鼎城公司分四次退还徐青多交的1491242元”的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，徐青已经支付房款的事实属于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，徐青无须再举证加以证明。且徐青在本案中提交的2015年9月2日、2015年9月30日、2015年10月16日由鼎城公司出具的四张收款收据所载明的房款总额4172944元以及对应房号不仅能与其提交的2015年8月31日的龙湾一号《房源成交确认单》载明的商铺价款、房号、财务确认的开票情况等内容相互印证，也能与（2017）川1502民初2153号民事判决已经确认的徐青付款金额、双方协商变更房号等事实相互印证。同样，徐青提交的2016年8月17日鼎城公司出具的两张收款收据所载明的关于“收到徐青（房号:10-B2-12）产权登记费550元，转让手续费704.26元，土地证书费40元，印花税1350.85元，两证代办费200元，电费（代收）100元，共计8985.11元”“收到徐青（房号:10-Ｂ2-12）契税107268.08元”的内容，也与此前鼎城公司出具的四张收款收据载明的内容、（2017）川1502民初2153号民事判决所确认的徐青已经支付房款的事实、《商品房买卖合同》中约定的委托代办权属证书费用等内容相互印证，能够反映徐青与鼎城公司之间《商品房买卖合同》的交易履行环节。本案中并无相反证据推翻（2017）川1502民初2153号民事判决所确认的徐青已经支付案涉商铺房款的事实。一审法院据此认定徐青支付了案涉商铺的价款，事实与法律依据充分，纳建公司上诉主张一审法院依据（2017）川1502民初2153号民事判决认定徐青已经支付房款属于认定事实错误，但其并未提交足以推翻前述事实的证据，故其该项主张难以成立，依法不予支持。此外，虽然（2017）川1502民初2153号民事判决系在案涉商铺查封后作出，但该判决系对徐青与鼎城公司之间因案涉《商品房买卖合同》履行中徐青多支付房款的问题进行审理并判决鼎城公司返还徐青超付购房款，该判决并未直接确认案涉商铺的权属，徐青在本案中也并未以该判决作为排除执行的依据，而是以该判决所确认的徐青已经超付案涉商铺购房款的事实，证明其已经支付完毕案涉商铺的全部购房款，具备了排除执行的条件之一。至于徐青就案涉商铺所享有的权利是否能够阻却执行，还有赖于徐青是否实际占有案涉商铺、案涉商铺未办理过户登记是否不可归责于徐青本人等要件能否成立。事实上，一审法院也对徐青是否实际占有案涉商铺、案涉商铺未办理过户登记是否不可归责于徐青本人等要件逐一进行了审查，并未直接依据（2017）川1502民初2153号民事判决排除法院执行，纳建公司所持一审法院违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定的上诉理由，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。
第四，关于徐青是否实际占有了案涉商铺的问题。纳建公司上诉主张徐青提供的《龙湾一号商铺委托代招租协议》、《前期物业服务合同》等证据不能证明徐青实际占有案涉商铺，且徐青一审当庭表示宜宾一成商业管理有限公司未向其支付租金，其也未缴纳过物业管理费、水电费，以上事实均证明徐青未实际占有案涉商铺。二审法院认为，本案中，应当以徐青能否实际处分案涉商铺作为认定徐青是否实际占有案涉商铺的标准。虽然徐青并未直接占有案涉商铺，但徐青在收房的同时，就与宜宾一成商业管理有限公司、鼎城公司签订《龙湾一号商铺委托代招租协议》，通过将案涉商铺委托给宜宾一成商业管理有限公司对外租赁和管理的方式，对案涉商铺进行了合法有效的处分，换言之，徐青系通过将案涉商铺委托第三人对外租赁和管理的方式，实现了对商铺的间接占有。至于徐青是否从宜宾一成商业管理有限公司处收到租金，宜宾一成商业管理有限公司是否将案涉商铺岀租等问题，系《龙湾一号商铺委托代招租协议》实际履行中的问题，并不会对徐青已经就案涉商铺进行处分的事实产生影响。同理，在徐青已经对案涉商铺实际行使处分权的情况下，其是否缴纳物业管理费，也不影响其对案涉商铺进行间接占有的事实成立。一审法院认定徐青已经实际占有案涉商铺并无不当。纳建公司所持前述上诉理由，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。
第五，关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条规定的问题。纳建公司上诉主张，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅适用于被执行人为房地产开发企业之外的案件，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。二审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定以及第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的文意来看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案中，鼎城公司系房地产开发企业，同时也是本案的被执行人，案涉商铺登记在鼎城公司名下，同时符合登记在被执行的房地产开发企业名下与登记在被执行人名下两种情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般买受人物权期待权的保护，对于包括房地产开发企业在内的所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条的保护对象是作为消费者的买受人的物权期待权：是专门针对被执行人为房地产开发企业、买受人为消费者的特别保护条款，旨在保护消费者居住权。但该条款并不排除向房地产开发企业购买房屋的一般买受人获得第二十八条规定的保护，换言之，即使买受人不符合第二十九条的规定，其仍有权寻求第二十八条规定的保护。上述两个条款之间不是排除适用关系，而是补充适用关系，在房地产开发企业作为被执行人的案件中，只要满足其中任何一条规定的情形，买受人的权利都能排除法院执行。本案中，徐青与鼎城公司之间的《商品房买卖合同》签订时间、徐青支付全部购房款的时间及收房时间、处分商铺的时间均早于一审法院查封案涉商铺的时间，且案涉《商品房买卖合同》约定的过户时间为2020年12月30日前，在约定的过户期限届满前，案涉商铺已被一审法院查封，案涉商铺至今未能办理产权过户，并非徐青本人过错所致。徐青对案涉商铺享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院据此确认本案当事人之间的权利义务关系，事实与法律依据充分，纳建公司所持前述上诉理由，缺乏事实与法律依据，不予支持。
综上所述，纳建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审期间，再审申请人纳建公司提交了以下证据：四川省宜宾市中级人民法院于2019年4月11日作出的（2016）川15民初104号民事判决，拟证明：1、纳建公司经生效判决确认对鼎城公司开发的龙湾一号三期工程（本案所涉10-B2-12号商铺属于龙湾一号三期工程的范围）享有建设工程价款优先受偿权。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条规定，纳建公司有权执行10-B2-12号商铺。
徐青质证称，对该证据真实性、合法性认可，对关联性和证明目的有异议，该证据与本案无关，不能达到证明目的。该判决第二项只是认定申请人在三期工程的拍卖中享有优先受偿权，该优先受偿权仅能优先于中国建设银行股份有限公司宜宾分行。徐青不是该案诉讼参与人，且本案是申请人执行异议之诉，审查是否排除执行的问题，与工程价款优先受偿权不是同一法律关系。
鼎城公司、寅吾公司坚持再审审查期间的意见，对判决真实性予以认可。
本院认为，对该证据真实性各方均无异议，系人民法院依法作出的法律文书，判决确认的工程包含案涉商铺，对该证据本院予以采信。
被申请人徐青提交了以下证据：寅吾公司关于徐青购房款转款说明、工商银行开具的转款凭证、2009年7月29日转款记录、2010年10月18日转款记录、2011年5月17日转款记录、2015年9月30日转款记录、2015年10月16日转款记录、商品房预售许可证，拟证明：鼎城公司具备预售资格，徐青向寅吾公司支付购房款的事实。
纳建公司质证称，对转款说明的三性均有异议，1、该证据属于证人证言，但证人没有出庭作证。徐青没有提出证据证明有委托付款的事实。寅吾公司关于徐青购房款转款说明，没有鼎城公司的印章，没有落款时间，不符合证据的形式要件。2、转款凭证记录不能证明徐青向鼎城公司交付了购房款，无法证明双方有真实的房屋买卖关系。3、预售许可证，只能看出是龙湾一号地下室的预售许可。
鼎城公司、寅吾公司坚持再审审查期间的意见，对证据的真实性予以认可。
本院认为，转款记录反映了徐青转款的事实，寅吾公司出具的情况说明反映徐青转款与购买案涉商铺有关，对该证据本院予以采信。
本院再审审理查明：宜宾市中级人民法院作出(2016)川15民初104号民事判决，判决鼎城公司、寅吾公司支付纳建公司工程款106347857.4元及相应资金占用费，确认纳建公司对龙湾一号三期工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权；该判决已于2019年7月16日生效，判决认定：三期工程竣工验收时间是2016年1月28日，约定的工程结算时间是2016年4月27日前，价款分期支付截止2016年8月27日前支付工程总造价的90%，纳建公司在请求工程价款优先受偿权的有效期限内于2016年11月24日提起诉讼。案涉商铺在龙湾一号三期工程范围内。徐青分别转款给冉寅吾120万元、蔡晓霞60万元、刘烈彬88万元、杨明秀29万元、鼎城公司303836元，鼎城公司实际控制人冉寅吾出具说明认可上述收款人经过冉寅吾授权代为收取购房诚意金。（2017）川1502民初2153号民事判决认定，徐青与鼎城公司均认可该门面总价款为3226302元。徐青与鼎城公司于2016年1月4日重新签订的《商品房买卖合同》约定的购房价款为2681700元，与判决中自认的金额不符。
对一、二审查明的其他事实本院予以确认。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”建设工程价款优先受偿权类似于留置权人的优先受偿权，基于承包人是工程的实际施工人，其对发包人享有的工程价款已物化到了工程本身，故对于工程享有的优先权优于抵押权和其他债权。纳建公司是因工程款纠纷提起诉讼，在诉讼中申请对涉案商铺进行查封才导致的本案执行异议之诉，原审中纳建公司已在工程价款优先受偿权的有效请求期限内提起诉讼，并经生效判决确认对案涉商铺折价或拍卖价款享有优先受偿权。原判未注意到该事实将纳建公司申请执行的债权作为普通的金钱债权予以审查，错误适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分价款的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受到消费者权益保护法的保护。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，才能称为上述批复中的消费者，才享有比建设工程价款优先受偿权更优的权利。徐青购买的是商铺，目的是投资，并非用于居住，其享有的权利并不足以对抗纳建公司享有的建设工程价款优先受偿权，因此，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。
综上，徐青就案涉商铺享有的权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的情形，不足以排除纳建公司申请的执行。纳建公司的再审请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：
一、撤销四川省高级人民法院(2018)川民终625号民事判决以及四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民初66号民事判决；
二、准许在（2016）川15民初104号案判决的执行中对宜宾市翠屏区南岸三江口片区地块“龙湾一号”10-Ｂ2-12号商铺强制执行。
一审、二审案件受理费14660元，由被申请人徐青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马成波
审 判 员 葛洪涛
审 判 员 马 岚
二〇二〇年九月十日
法 官 助 理 何与芹
书 记 员 刘洪燕
