房屋已成为多数家庭财富的核心资产，涉及房屋的纠纷类型亦层出不穷。新交付的房屋遭到外来损坏时，直接侵权人、业主、开发商、物业公司等各方分别应承担何种责任，往往成为矛盾焦点，引起争议。
【典型案例】
2020年，倪某向甲公司购买涉案精装房屋，该房屋由乙公司提供物业管理服务。2020年12月26日，倪某与甲公司办理涉案房屋交接手续，取得房屋钥匙与入户门密码。2021年1月，倪某发现涉案房屋三个房间的飘窗被破拆，客厅堆满白色垃圾袋装的建筑垃圾，涉案房屋地面铺设有印有丙公司名称字样的保护膜，即刻报警。电梯监控视频显示，丙公司工作人员在2021年1月1日前后曾多次携带保护膜或保护板等材料到达涉案房屋所在楼层。并且，丙公司负责装修的同小区另一户房屋的位置与涉案房屋相近，户型、入户门智能门锁密码则与涉案房屋完全相同。
倪某认为，从现有证据可见，涉案房屋飘窗系被丙公司破拆，丙公司擅自进入涉案房屋进行破坏，损害其合法权益，应对涉案房屋恢复原状，赔偿其租金损失及律师费；甲公司将多套房屋门锁密码设置一致，对丙公司得以进入涉案房屋负有过错，乙公司未尽到对小区内房屋装饰装修进行有效管理的义务和安保义务，两公司均应当对前述诉请承担连带责任。
法院经审理认为，首先，丙公司的工作人员在接受公安机关及法院询问时，并未否认其到过涉案房屋所在楼层。尽管乙公司确认涉案房屋所在楼栋电梯监控视频显示的层数与电梯实际停靠层数可能会产生一定误差，且从电梯监控视频分析该误差确实存在，但此事实并不能排除丙公司的工人到过涉案房屋所在楼层。其次，涉案房屋内铺设丙公司的地板保护膜，丙公司称其地板保护膜曾放置在公共位置，存在其他人盗用的情形，即便该陈述属实，其对地板保护膜疏于管理，对此也应承担责任。最后，丙公司自认其在涉案房屋所在小区多户进行装修施工，其施工的其他房屋也存在与涉案房屋入户门密码相同的情况，不排除丙公司工人走错入户门而错将涉案房屋飘窗进行破拆的可能。综上，法院认为倪某虽然没有提供直接证据证明丙公司工人进入涉案房屋进行施工破拆，但综合在案证据，涉案房屋飘窗系由丙公司工人破拆的事实存在高度盖然性，丙公司应当将涉案房屋内被破拆的飘窗恢复至房屋交付时的状态，并将建筑垃圾予以清除。同时法院根据涉案房屋损坏部位损坏程度、修复工期、房屋坐落等因素，酌定丙公司赔偿倪某租金损失人民币1万元。倪某诉请的律师费无法律依据，不予支持。对于其要求甲公司和乙公司承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，不予支持。
【法治建议】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”“高度盖然性”的证明标准，是指法院基于对证明待证事实的证据的审查判断之结果，并结合其他相关事实，认为待证事实的存在具有高度可能性的，即应当依法对该事实予以认定。
以本案为例，按照“谁主张，谁举证”的原则，倪某对于丙公司的侵权行为具有举证责任，为此倪某提供了涉案房屋内铺设有丙公司字样保护膜的照片、监控视频等证据，法院结合丙公司工作人员所作有悖于常理的陈述、涉案房屋与其他丙公司所装修房屋坐落位置相近、入户门密码一致等事实，根据高度盖然性证据规则，认定丙公司破拆涉案房屋飘窗的事实具有高度可能性。
对此，建议如下：
1.装修公司应当严格按照约定履行合同，对施工人员做好前期信息沟通等工作，避免出现错误入户等情形。因工作人员失误或疏忽造成他人财产或人身受到损害的，若工作人员的侵害行为系职务行为，装修公司应当承担相应的赔偿责任。
2.业主取得精装修房屋后，应当及时对房屋进行验收。没有装修需求的业主，对于入户门的门锁，应及时更换钥匙或设置新密码，以防钥匙丢失，密码重复、泄露，导致他人进入房屋造成财产丢失或损毁。如果出现前述情况，应当及时报警，拍摄现场照片，调取小区监控录像，做好证据取证工作，这有助于后期查清事实，提高自身维权能力。
3.开发商应当遵守诚信原则，交付符合质量标准的房屋，交房时，可以提示业主及时对房屋内各项设施、设备进行检查，及时更换房门钥匙或更改入户门密码，谨防出现财产损失。
4.物业管理公司应对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。物业公司应加强对小区内日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，物业公司应当及时制止，维护所在小区正常装修秩序。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
编写人：
上海市青浦区人民法院民事审判庭庭长
蔡红兰
上海市青浦区人民法院民事审判庭法官助理
张舒茜
