7个关于房地产中介纠纷案件的裁判规则（含规则描述）
以下文章来源于人民法院出版社 ，作者韩德强 等
规则精选
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第1条：
房地产中介机构利用技术手段抓取、存储其他房地产中介机构房源数据（包括房源实勘图、户型图、VR图等），并通过信息网络向其他用户和公众传播，构成侵权。
【规则描述】房地产中介机构房源数据是指房地产中介机构在长期经营过程中通过各种方式收集到的房地产市场中可供出售或出租的房产相关的信息，这些数据通常包括以下内容：房产的地址、面积、房型信息；房产的内部和外部照片、视频展示、VR图等。房地产中介机构经过长时间、资金、技术、服务等经营成本投入下建立的房源数据集合本质上是受到《反不正当竞争法》保护的竞争性利益，房源数据集合中的单个房源图片，系借助器械在感光材料或者其他介质上记录客观物体形象的艺术作品，具有独创性和美感，是受《著作权法》保护的摄影作品。因此，房地产中介机构抓取、存储、传播其他房地产中介机构建立的房源数据违反房地产中介行业的商业道德，损害房源数据拥有方的竞争性利益，构成侵权，应当承担相应责任。
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第3条：
在新建商品房销售中，销售渠道商与房地产开发商达成协议，为楼盘输送客源、推介客户、促成房产交易的行为构成法律意义上的中介服务，其与购房人之间为合法有效的中介合同关系。
【规则描述】房地产开发商为有效促进新建商品房销售，往往会选择同房地产中介机构合作，由其融合自有或外部资源，为楼盘输送客源、推介客户，以促成房产交易。中介合同关系是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同关系。据此，房地产开发商与房地产中介机构成立房产销售服务合同，房地产中介机构作为销售渠道商与购房人成立中介合同，房地产中介结构系受购房人委托，向其提供订立合同媒介服务，购房人与房地产开发商成立商品房买卖合同。基于合同相对性，房地产中介机构作为销售渠道商有权向购房人收取中介费，购房者无权主张房地产中介机构退还房款。
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第6条：
二手房交易中的买卖双方，在房地产中介机构的撮合下形成交易意愿，后绕开房地产中介机构与彼此直接订立合同的行为构成“跳单”，买卖双方应当向房地产中介机构支付中介费用。
【规则描述】根据《民法典》相关规定，“跳单”行为系指委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。在二手房交易中，购房人在同时满足以下三个要件时构成“跳单”，应当向房地产中介机构支付费用：（1）接受了中介服务，中介人履行了向委托人报告订约机会或者提供媒介服务的义务；（2）绕开中介人直接与第三人订立合同；（3）达成交易主要是基于房地产中介机构提供的交易机会或者媒介服务，合同订立与中介人的中介服务具有因果关系。“跳单”行为不仅有悖于诚信原则，还违反了法律规定，对中介方的权益造成严重损害。
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第10条：
在房产交易中，房屋出卖人基于诚信原则，应当主动披露房屋主体结构内发生的非正常死亡事件，房地产中介机构应当就此信息向购房人履行告知义务。
【规则描述】根据我国民间风俗习惯，在房屋主体结构内发生的自杀、他杀、意外死亡非正常死亡事件通常会导致该房源被认定为“凶宅”，且此信息会对购房人是否愿意购买房屋以及以何种条件进行交易有重大影响。房屋出卖人作为房屋的所有者，系对房屋的情况最为了解。基于诚信原则，房屋出卖人应当主动向潜在购房人披露房屋内发生的非正常死亡事件。这不仅是对购房人的尊重，还是维护市场交易公平的重要举措。房地产中介机构作为房产交易的中介方，承担着信息传递和交易撮合的职责。房地产中介机构应当主动询问出卖人、进行必要审查，并主动告知购房人相关信息。房屋出卖人故意隐瞒的，房地产中介机构履行主动询问及审查义务的，不承担责任。
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第11条：
房产交易中，房屋主体结构外的非正常死亡事件不属于房地产中介机构应当主动告知的义务范围。
【规则描述】根据我国民间风俗习惯，“凶宅”会对购房人是否愿意购买房屋以及以何种条件进行交易产生重大影响，房屋出卖人及房地产中介机构应当主动披露此信息。但是，发生在房屋主体结构外的非正常死亡事件，通常指的是在房屋外部或周边区域发生的类似事件，与一般大众对于“凶宅”的认识和预期相悖，与房屋的直接关联较弱，不应被定义为“凶宅”，因此，房屋主体结构外的非正常死亡事件不属于房地产中介机构应当主动告知的义务范围。
居住权纠纷案件裁判规则第13条：
房地产中介机构在提供房产经纪服务时，应当根据合同约定履行房产税费的告知义务，但该义务仅限于税种的释明，而非具体、准确的税费金额。
【规则描述】在房地产交易中，税费是一个重要的组成部分，它直接影响到交易的总成本。因此，房地产中介机构在提供房产经纪服务时，应当在遵循诚信原则的基础上，合规、全面、尽职地向委托人履行中介合同中约定的义务，包括如实告知房屋交易涉及的税费，但是针对税费的告知义务仅限于税种的释明，而非具体、准确的税费金额。因为税费的计算涉及许多因素，包括房产的价格、购房者的身份、交易的时间等，这些因素可能会在交易过程中发生变化。因此，中介机构无法提前准确计算出税费的金额。此外，税费的计算也需要专业的财税知识，超出了中介机构的专业范围。
房地产中介纠纷案件裁判规则研究第14条：
房屋查封情况是影响合同订立、履行的重要事实，房地产中介机构应当对此履行必要的、审慎的审查核实及如实告知义务。
【规则描述】对于房屋这一特殊商品，影响其价值的最为核心的两个因素即质量和权利所属，以及是否存在负担。房屋查封信息属于房地产交易基本信息，会直接影响购房人的交易意愿以及交易条件，同时会对房屋买卖合同履行产生直接影响。房地产中介机构作为提供专业服务的居间人，因此，应当依据法律和合同约定对此履行必要的、审慎的审查核实及如实告知义务。
以上内容摘自《中国法院类案检索与裁判规则专项研究丛书》——《房地产中介纠纷案件裁判规则研究》分册
