一般买受人物权期待权与抵押权发生冲突顺位
——黄某洲等诉某县农村信用合作联社等笫三人撤销之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区横县人民法院（2020）桂0127民撤2号民事判决书
2.案山：第三人撤销之诉纠纷
3.当事人
原告：黄某洲、林某盛、雷甲、钟某伟、方甲、方某旺、方某远、李某兴
被告：某县农村信用合作联社（以下简称信用社）、梁某华、林某英
【基本案情】
梁某华及其代理人草某高、軍某平将其竞拍所得的原新福镇农业服务中心及飞龙农业服务中心的房地产，于2010年8月至2012年5月，以不同价格分别卖給本案原告黃某洲、林某盛、富甲、钟某伟、方甲、方某旺、方某远、李某兴。涉案房地产在民事调解书所涉及抵押范围内。
八原告陆续向梁某华及其代理人覃某高、覃某平支付了价款，并且梁某华已将房地产交付给八原告，八原告占有、使用、居住房地产至今。但梁某华并未将涉案房屋产权过户至八原告名下。
梁某华于2013年8月以上述土地及房产作为抵押物向信用社贷款，并签订了《抵押担保合同》，办理了抵押登记手续。后梁某华未能偿还贷款，信用社于2019年7月向广西壮族自治区横县人民法院提起诉讼，经法院调解作出民事调解书。其中第三项约定"如被告逾期还款，则信用社对登记在梁某华名下的位于横县新福镇飞龙街xl号的房地产及位于横县新福镇飞龙街X2号的房地产享有抵押权，且有权从该房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款中优先受偿”，八原告认为该项条款侵犯其享有的权益遂成此诉。
【案件焦点】
1.梁某华、林某英与信用社签订的两份涉案《抵押担保合同》是否有效；2.八原告请求撤销民事调解书第三项的内容有何事实及法律依据；3.八原告请求撤销梁某华、林某英将涉案房屋抵押给信用社的行为应否得到支持。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区横县人民法院经审理认为：梁某华将涉案房屋出售给八原告后，又将涉案房屋抵押给信用社用于借款，梁某华与信用社之间的金融借款合同纠纷诉至法院后，法院作出民事调解书，确认信用社对涉案房屋享有抵押权，且有权优先受偿。该民事调解书对信用社享有涉案房屋抵押权的确认，导致丿I原告作为房屋的买受人要求办理过户手续的现实权利受到阻碍，故八原告在本案中具有提起第三人撤销之诉的利益，是本案的适格原告。
因梁某华没有依约履行为八原告办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致八原告占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故八原告对案涉房屋依法尚不具有所有权。梁某华基于拍卖取得案涉房屋，并办理了权属登记，其享有该房屋所有权，在未将案涉房屋产权过户给八原告前，梁某华以案涉房屋为其向信用社借款设置抵押时，未向信用社如实吿知抵押物系已出售并交付给八原告占有的房屋，对八原告而言存在违约，对信用社而言隐瞒实情存在欺诈，但该行为尚不足以导致《抵押担保合同》的无效。且信用社与梁某华已对抵押物办理了抵押登记，故信用社对案涉房屋享有的抵押权自办理
登记时已成立。但是，八原告依据其与梁某华订立的房屋买卖合同已经向梁某华支付大部分的购房款，以及八原告实际占有、使用案涉房屋的事实，可以认定八原告对案涉房屋享有物权期待权。由于梁某华将案涉房屋出传并交付八原吿后，隐瞒实情，恶意以案涉房屋向信用社设置抵押，最终导致八原告与信用社分别对案涉房屋所享有的物权期待权和抵押权发生冲突，八原告作为无过错的房屋买受人对案涉房屋享有的民事权益应优先于信用社的抵押权得到保护。
法院民事调解书已经发生法律效;/J,如该调解书第三项得到执行，将直接剥夺八原告基于房屋买卖关系而对案涉房屋享有的占有、使用的权利，并导致八原吿丧失要求被告梁某华变更登记产权的权利。根据上述认定，八原告对案涉房屋享有的民事权益应优先于信用社的抵押权得到保护，故法院作出的民事调解书第三项的部分内容确实存在错误，该错误并不以信用社有无过错或知不知情为前提条件，信用社的抗辩理由不能成立。故撤销法院作出的民事调解书第三项的部分内容，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉的第三人利益的救济功能及本案的客观实情。
广西壮族自治区横县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第打十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区横县人民法院民事调解书笫三项；
二、驳回原告黄某洲、林某盛、雷甲、钟某伟、方甲、方某旺、方某远、李某兴的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案的核心问题在于一般买受人的物权期待权与债权人的抵押权发生冲突时谁优先？一般买受人物权期待权成立条件的确定是判断其与抵押权顺位冲突的关键。
由于我国不动产物权变动采登记生效主义，因此，在房屋买卖中，即使买受人已经支付了全部购房款并且占有该房屋，在未办理完毕过户登记前，房屋所有权仍由出卖人所有。且因我国“安土重迁”“有恒产者有恒心”的社会背景，我国的法律法规并未对“期待权”作出明确规定，但这种权益具有受法律保护的现实需求。为避免房屋买受人取得物权的权利落空，随着不动产物权期待权案件数量日益增加，借鉴德国经验引入不动产物权期待权制度意义重大，即对尚未取得物权但符合特定条件的房屋买受人的权益予以优先的保护。物权期待权本质上虽为债权请求权，但又与普通债权不同，是一种具有排他性和对抗性、突破债权保护、受到物权保护的权利。
不动产物权期待权的研究对民法理论和社会实践均具有重要意义，然而我国学者在期待权的认定上众说纷纭，对于一些问题的认识尚且存在诸多争议。因此，从我国不动产物权期待权制度目前的实际情况出发，深入研究不动产物权期待权的保护要件，是适当而迫切的。
对于一般买受人的物权期待权，其保护要件依据源于2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的規定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条及2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）笫二十八条在《查扣冻规定》的基础上进行的详细规定。尽管《执行异议和复议規定》进行了详细规定，但实践中债权人能否依据“以物抵债”协议而享有不动产物权期待权，以及如何理解适用《执行异议和复议規定》第二十八条，仍然存在不同观点。
对此，笔者认为对于一般买受人物权期待权成立的形式要件应当包括以下几点：（1）签订有效买卖合同，可以增建买卖合同的公示性，降低买卖双方恶意串通的可能性，因为签订的书面合同是办理网签手续或者顼售合同备案登记一手续的前提；（2）合法占有，指向的是居住状态；（3）支付全部价款；（4）对于无过错的认定，因各地法院的裁判对此的认定存在分歧，本要件是否适用往往成为争议焦点，我们认为只有在买受人积极请求出卖人配合移转登记，出卖人不予配合时，或房屋未建成无法进行初始登记等客观阻碍存在时，买受人才无过错，期待权才能成立。
对于一般买受人物权期待权成立的实质要件包括：(I)抵押权成立在后，房屋买受人享有物权期待权，此时登记人与实际占有人不一致，有且只有证明抵押权人履行了必要的调査，明知房屋实际已经出卖他人时，可以排除其主观善意的心理状态，进而确认买受人的物权期待权的优先。(2)抵押权成立在先，但抵押权人同意转让时，由于登记是不动产抵押权成立的要件，所以不存在一般买受人善意取得房屋所有权的情形，此时自然也不会对一般买受人的期待权进行优先保护。有且仅当抵押权人同意转让，放弃优先受偿权时，一般买受人才能取得顺位的优先性。
就本案而言，梁某华与八原告之间签订有合法有效的书面房屋买卖合同，明确约定案涉房屋出售给八原告，合同签订前，八原告即按约定向梁某华支付了大部分购房款，在办理抵押登记前巳交付给八原告实际占有、使用，且非因八原吿自身原因未办理过户登记。八原吿购买案涉房屋的行为完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其享有的民事权利依法能够排除对案涉房屋的执行。据此，八原告作为无过错的房屋买受人对案涉房屋所享有的物权期待权相对于被告信用社所享有的抵押权应优先得到保护，进而撤销先前生效法律文书的相关内容。
编写人：广西壮族自治区横县人民法院黄莹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
