“一房二卖”的处理原则及法律后果—侯甲诉刘某生、何甲笫三人撤销之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省祁东县人民法院（2019）湘0426民初2152号民事判决书
2.案由：第三人撤销之诉纠纷
3.当事人
原告：侯甲
被告：刘某生、何甲
【基本案情】
2013年2月26日，刘某生与周某意签订了《房屋买卖契约》，约定刘某生以226800元的价格购买正在开发的案涉房屋。2月28曰，刘某生向周某意支付购房定金100000元。8月16日，周某意注册成立了某房地产公司并担任该公司法定代表人。2014年3月3日，侯甲与某房地产公司签订《房地产买卖契约》，约定某房地产公司将周某意在建的案涉房屋以224280元的价格出售给侯甲。同日，侯甲按照合同约定向某房地产公司支付购房款150000元。同年5月16日，侯甲向某房地产公司支付购房款30000元。2015年10月，周某意死亡，其第一顺序遗产继承人为何甲。周某意去世后，案涉房屋电梯房后续工程停滞，侯甲根据相关部门建议随即提交购房材料对涉案房屋进行了申报。2016年4月12日，侯甲支付购房尾款44280元并支付电梯安装等费用20000元。至此，侯甲已支付全部购房款224280元。
2019年8月初，电梯房后续工程施工完毕，侯甲取得了涉案房屋钥匙。8月6日，侯甲对涉案房屋进行装修。刘某生认为其与周某意签订购房合同在先，涉案房屋应归其所有，遂出面阻挠侯甲装修。11月11日，侯甲以刘某生阻碍其装修房屋为由向法院提起排除妨害纠纷诉讼。在该案审理过程中，刘某生于同年12月2日以何甲为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷，法院于同年12月17日作出民事调解书，内容为：何甲于2020年1月17日前•向刘某生交付案涉房屋，并协助刘某生办理房屋产权登记手续。侯甲得知后，向法院申请撤回其与刘某生排除妨害纠纷的起诉，并于同年12月27日向法院提出本案第三人撤销之诉。
【案件焦点】
1.侯甲是否具有提起第三人撤销之诉的主体资格；2.法院作出的民事调解书是否存在部分或者全部内容错误。
【法院裁判要旨】
湖南省祁东县人民法院经审理认为：关于侯甲是否具有提起第三人撤销之诉主体资格的问题。根据法律规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该调解书的人民法院提起诉讼。侯甲与刘某生就房屋权属问题争议已久，侯甲与涉案民事调解书具有法律上的利害关系，其具有第三人撤销之诉的主体资格。
关于民事调解书是否存在部分或者全部内容错误的问题。第一，涉案两份购房合同内容未违反法律、法规禁止性规定，是合法有效的合同，二位购房人均有权请求出卖人履行合同，应当结合房屋产权登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，对已经完成更多的交易予以保护，以此来确定更适宜履行合同的买受人。第二，二位购房人均支付了购房款，其中侯甲支付了全部购房款224280元，刘某生支付了购房定金W0000元，但二人均未办理不动产登记手续。第三，侯甲已拿到涉案房屋的钥匙并对房屋进行装修，视为房屋已完成交付。现涉案房屋因开发商违法开发导致暂时无法办理不动产登记手续，但侯甲并无过错，属于合法善意取得房屋。第四，虽然刘某生与周某意签订合同时间在先，但合同实际履行较少，而侯甲与某房地产公司签订的合同已经大部分履行，并实际合法占有、使用该房屋，其实际占有利益，应受法律保护，实际占有状态，应予维持。但侯甲要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，有悖于不动产权登记的法律规定，案涉房屋的产权应以不动产中心办理不动产登记手续为准。第五，刘某生与周某意签订的购房合同无法得到实际履行，原民事案件的诉讼请求已无法得到支持，刘某生可以向周某意的继承人何甲主张违约责任。法院作出的民事调解书，未査明涉案房屋当时已经交付给侯甲占有、使用，对未经产权登记的房屋进行确权，违背法律规定，故该调解书存在错误，损害了侯甲的合法权益，根据法律规定，应予以撤销。
湖南省祁东县人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三冃条之规定，判决如下：
一、撤销本院民事调解书，驳回被告刘某生在该民事案件中的诉讼请求；
二、驳回原告侯甲的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案属于典型的“一房二卖”案件。“一房二卖"是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签订买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三人签订买卖合同，从而导致耕买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。明确“一房二卖”的处理原则及法律后果可有效结束涉案房屋所有权的不确定状态。
探明“一房二卖”的处理原则及法律后果，首先应明确两份合同效力。可以肯定的是，卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，最终结果必然是两个买受人不可能都取得房屋所有权。但是，只要房屋买卖合同不存在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效情形，就应当认定两份合同都是合法有效的。
在两份合同都合法有效的前提下，再确定“一房二卖”纠纷中对于权利保护的顺位问题。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，保护顺位在先的合同买受方的所有权获得优先保护。基于实践中“一房二卖”的诸多情形对该类案件的裁判结果不尽相同，对此归纳分析如下：
1.后买受人早于先买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下，两个购房合同均已合法成立，如后买受人出于善意购得且取得房屋所有权，则其享有的物权请求权可以对抗任意第三人。先买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿请求权，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。但先买受人无权向后买受人主张返还房屋或承担侵权责任。
2.后买受人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第七条规定，出卖人与后买受人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致现买受人无法取得房屋的，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。且出卖人与后买受人的恶意串通行为，损害了先买受人的会法债权，二者应负共同侵权的责任。
3.两次买卖均未办理产权变更登记且均为善意。此情况下，先买受人和后买受人均未取得房屋所有权，应当结合合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有房屋以及哪方巳经完成的交易义务更多，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋以及履行相应义务较多的买受人相应优先权具有合理性。而无法履行合同的买受人则对出卖人享有债权请求权，可依据购房合同的约定要求出卖人返还购房款并承担违约责任及损害赔偿责任。
4.两次买卖均未办理产权皮更登记且第三人为恶意。此情况下，存在《民法典》规定的合同无效情形，即出卖人与笫三人恶意串通签订的合同侵害了买受人的合法权益，应认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。
编写人：湖南省祁东县人民法院陈佳琳，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
