逾期交房应依法承担违约责任
——潘某诉房地产公司商品房预售合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初688号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告：潘某
被告：房地产公司
【基本案情】
原、被告于2015年4月23日签订《商品房买卖合同〉及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于貴州省贵阳市乌当区某小区房屋，建筑面积99.48平方米，房屋总价为363102元。签订合同后，原告向被告支付了购房首付款109102元,余款25.4万元通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当于2016年6月30日前交付该商品房，交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件：（2）有资盾的房产测绘机构出具的商品房面积实測技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：（4）经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。第十三条约定：除不可抗力外，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日内原告不选择解除合同的，违约金继续按照日万分之零点五计算至实际交付之日止。合同第二十二条第二款、第三款还约定：被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付給原告，如被告不能按约交付转移登记的有关文书的180日内按照日万分之一承担违约责任，180日后仍不能交付的，原告不退房的继续按照日万分之一支付原告违约金。原告为减少损失，故在被告还未满足交付条件的情况下于2018年11月4日接收了所涉房屋，入住后原告不斷向被告倖要违约金及要求移交办理产权登记有关文书，但被告至今仍拒不支付和办理。
【案件焦点】
1.原告主张的逾期交房违约金问题应如何计算；2.原告主张的逾期办证违约金问题如何计算。
【法院裁判要旨】
贵州省贵阳市乌当区人民法院经审理认为：原、被吿双方订立的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，被告逾期交房，且至今不具备办理房产登记的条件，违约事实清楚，依法应承担违约责任。
关于原告主张的逾期交房违约金问题。按照双方合同约定，被告应自房屋交付期限届满之次H即2016年7月1日起，按日计算向原吿支付已付房价款万分之零点五的违约金至房屋实际交付的2018年11月4日止。现被吿抗辩原告的该项诉请超过诉讼时效，因被告的违约责任是按日累计计算，属一个持续的可分性债务，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，原告未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本案逾期交房违约金应自原吿起诉之日即2020年2月18日倒推三年开始计算。因此，被告应向原告支付自2017年2月18口起至2018年11月4日止共计624H的逾期交房违约金，为363102元（已付房价）X0.00005（每日违约金）X624（违约天数）=11329元。
关于原吿主张的逾期办证违约金问题。因被告至今未取得涉案房屋所在楼栋的所有权初始登记，更无法将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故被告应按照合同约定，自逾期之H每日按已付房价款的万分之一向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。自2018年7月1日起，截止至2020年1月1.9日，被告已逾期566天，其应向原告支付的违约金为363,102元（已付房价）x0.0001（每H违约金）X566（违约天数）=20552元，法院对此予以支持20552元，并对被告以原告该诉请违反一案一诉原则的辩解不予釆信。
贵州省贵阳市乌当区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出如下判决：
一、被告房地产公司于本判决生效后十日内向原告潘某支付逾期交房违约金11329元；
二、被告房地产公司于本判决生效后十日内向原告潘某支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（2020年1月19日前为20552元，自2020年1月20日起继续按每日36.31元的标准计算至被吿房地产公司向原告潘某交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；
三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
开发商迟延交房违约金的计算方式是按照合同当中的约定来进行确定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》笫十三条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由上述可知，开发商逾期交房的违约金首先按照双方当时签订的商品房买卖合同的约定进行支付，如果在没有约定的情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定「本案中，双方签订的《商品房买卖合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，并且双方对逾期交房的违约金有约定，应从其约定，故业主起诉开发商逾期交房违约金应予以支持。
开发商逾期办证的，其行为构成违约的，也应当承当违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起900；（三）商品房买卖合同的标的物为巳竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照巳付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，由于开发商的原因导致业主在规定期限内不能取得不动产权属证书的应承担相应的责任。本案中，逾期办证的夭数巳达566天，开发商应承担违约责任，故业主诉请逾期办证违约金应予以支持。
买房是每个人人生中的大事，购房者在接房时一定要查看“三书一证一表”，齐全后才能接房。三书是指《住宅质量保证书》《住宅适用说明书》《建筑工程质量认定书》。一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证爲一表是指《竣工验收备案表》。同时，根据《中华人民共和国消防法》，楼房必须经过消防验收，才能交付使用。
编写犬：贵州省贵阳市乌当区人民法院苏泓遐，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
