借名人支付房屋首付款及部分房贷的借名买房的审査与认定
——建筑公司诉刘某借名买房合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2021）京01民终984号民事判决书
2.案由：借名买房合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：建筑公司
被吿（被上诉人）：刘某
【基本案情】
2003年12月18日，房地产公司（出卖人）与刘某（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘某以130万元的价格购买案涉房屋，其中：首付款26万元；余款104万元。后建筑公司通过银行转账支付首付款。
2004年1月13日，借款人、甲方：刘某，贷款人、乙方：某银行北京市分行，保证人、丙方：房地产公司签订《楼宇按揭担保借款合同》。2004年3月2日，《特种转账贷方传票》，载明已完成放贷。但涉案房屋始终未按借款合同协助4艮行办理房屋抵押手续，将房地产交与银行收押。
2015年7月30日，某银行北京市分行某中心支行出具《结清证明》，载明：“我行借款人刘某，在我行办理住房贷款业务，房屋坐落：某小区，贷款金额：人民币壹佰零肆万元整，2015年7月30日此笔贷款结清。”
2017年12月18日，房地产公司（甲方）与刘某（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定按原合同的规定，乙方应向甲方支付上述房款130万元，并且应向甲方支付违约金及延期缴纳房款的利息等，合计应缴纳款项为4603074.86元。考虑到乙方已自行结清56.16万元贷款，乙方向甲方申请减免部分违约金及利息，经甲乙双方协商一致，甲方同意参源结清貸款金额56.16万元减免，最终双方确定的应缴纳款项为4040247.77元。刘某依约前述款项。
2018年11月13日，京（2018）海不动产权第号《不动产权证书》栽明：权利人：刘某（房屋单独所有），房屋坐落于某小区x号楼xx号。《税收完税证明》载明：纳税人刘某，契税及印花税金额共计37147.86元。
另外，建筑公司称其具备购买资格，但由于公司资金问题且貸款手续比较烦琐，故借用其关联公司员工的名义购房，并支付相应的银行按揭款。房地产公司、建筑公司的实际控制人曾为同一人。
【案件焦点】
刘某与建筑公司之间是否存在借名买房关系。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为：首先，建筑公司应就与刘某达成借名买房合意，负有举证责任。一则建筑公司未提供书面协议或其他直接证据证明借名买房关系存在。二则结合涉案房屋的出资、房产证的持有及相关税费票据、收据的持有、案涉房屋实际占有使用的情况来看，建筑建设公司对其主张的举证未能形成完整的证据链，不足以形成该法律关系存在的明显证据优势。
其次，借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的另一因素，故建筑公司应当对借名买房的缘由作出合理解释，负有举证责任。第一，本案中建筑公司称购房之时尚未有限购政策，完全可以以公司名义购买涉案房屋，而建筑公司仅以公司资金问题、贷款手续烦琐为由进行解释，依据不足。第二，案涉房屋交易之时，建筑公司、房地产公司的实际控制人均为张某，建筑公司与房地产公司进行案涉房屋的买卖行为并无实际意义。结合案涉房屋的钱款往来可以看出，刘某与房地产公司签订房屋买卖合同，最终冃的在于通过房屋买卖的交易取得银行的贷款，而并非借名买房。故上张借名买房者应当对借名买房的法律关系存在承担更多的举证责任，以达到确认借名买房关系存在的高度盖然性证明标准。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回建筑公司的全部诉讼请求。
建筑公司不服，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案争议焦点系刘某与建筑公司之间是否存在借名买房关系。因双方之间并未形成书面的借名买房协议，故其是否存在口头约定或事实上的借名买房关系，应当综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据及产权证书等票证原件的持有情况以及对于借名购房有无合理解释四个方面进行综合判断。一审法院依据以上四点，结合各方所提交的证据以及举证责任的承担情况综合判断，认定双方之间借名买房关系成立依据不足，理由充分，法院予以确认。建筑公司未就其上诉请求提交证据予以证明，故法院对其上诉请求不予支持。综上所述，建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。
北京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳冋上诉，维持原判。
【法官后语】
购买住房，安居乐业是中国百姓一种深入血脉的执念，故而也常常被视为一件大事。随着房价的不断升高、各地购房政策的出台或者其他不为人知的目的，“借名买房”便出现在百姓生活中。此类纠纷发生的原因形式多样、错综复杂，又因多数介于亲友、隶属或者其他关系紧密者之间而缺乏存证意识，导致司法实务中对事实的认定存在难度。本案不属于亲友之间的“借名买房"，而是发生在公司与企业员工之间的纠纷，双方之间并没有签订书面的协议，在公司支付了部分房款的情况下，“借名买房"是否成立，系本案的争议焦点。
1.关于当事人对“借名买房”举证贵任的问题
根据"谁主张，谁举证”的规则，借名人应就存在借名买房法律关系的基本事实承担举证证明责任。我国不动产物权的变动以登记生效为原则，借名人需通过证据推翻不动产登记簿记载的房屋所有权人难度很大。特别是双方在无书面协议的情况下，对借名人的举证责任证明标准也较为严格，故借名人因证据不足而承担不利法律后果的风险较高。可见，借名买房在购买时兴许能够给借名人带来一定的便捷或者利益，但该行为背后隐藏的风险远大于获益。
2.关于法院对“借名买房”事实认定的问题
一是查明涉案房屋的出资情况，即购房款的来源情况。购房款的给付是认定借名人与被借名人之间是否存在借名买房法律关系的基本依据和前提条件，但并不是唯一条件。本案中，借名人以其支付房屋首付款及部分银行分期贷款为依据主张借名关系的成立，并未得到法院的支持。法院仍需结合其他因素予以综合考量。
二是查明房屋产权证及相关税费票据、收据的持有情况。房屋产权证是证明房屋权属中最有力的证据，同时购房发票和税费发票是除房产证外的其他重要凭证，为了维护自身的利益，一般情况下购房者均会妥善保存，不会将原件随意交付他人。因而，前述原件的持有情况，必然会影响法官自由心证时的内心确定。
三是查明涉案房屋实际占有使用的情况。在无书面协议的情况下，双方当事人对案涉房屋的占有、使用情况也能从侧面反映出双方对涉案房屋权属归属上的意图。本案中，房屋的装修费、物业费、水电费、供暖费、停车费等基本生活消费的支付均由被吿承担，在一定程度上体现出被告对涉案房屋的实际控制力。
四是借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的重要因素，也可以说是借名买房之目的所在•借名人应当对借名买房的缘由作出合理解释，才可以达到认定借名买房关系存在的高度盖然性之标准本案中，原告的主张最终未获得法院的支持，其最重要的因素即其未就借名买房的缘由进行合理解释。相反，在借名人具备购房资格的情况下向其员工借名与其关联公司进行房屋买卖,无法体现出其借名购房的真实性和必要性，而经法院查明和判定双方真实目的在于通过关联公司进行房屋买卖的交易取得银行的贷款，故此行为无法得到法院的支持。
编写人：北京市海淀区人民法院王多，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
