最高人民法院：案涉房产以工程款抵债，经多次转让给案外人，执行查封早于案外人与开发商签订购房合同，案外人能否对抗抵押权人的执行？
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【案件来源】：《中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司、孔德彬等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》“（2023）最高法民终95号”
【裁判文书发布日期】2023-10-11
【案件主要事实】
1、2016年3月26日，兰州二建与华屹置业公司签订协议书一份，约定以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶华屹置业公司所欠兰州二建工程款4374363元。
2、2017年5月25日，华升公司与言信公司签订《顶房协议书》一份，约定华升公司将兰州二建“盛世芙蓉综合商住楼项目”外墙保温工程款抵顶的面积为168.19㎡的房屋抵顶给言信公司，房屋总价款为534844.2元。
3、2017年5月25日，孔德彬母亲王金花与言信公司股东刘钦涛签订《售房合同》一份，约定刘钦涛将案涉房屋出售给王金花，房屋面积168.19㎡，房屋总价41万元，付款方式签订合同当日付购房定金2万元，剩余39万元与开发商签订合同的当日一次性付清。当日，王金花向刘钦涛支付定金2万元，并由刘钦涛出具了收条。
4、2017年5月27日，孔德彬与华屹置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孔德彬购买华屹置业公司开发的位于永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋一套，合同约定建筑面积168.19平方米，该商品房单价为3080元／㎡，总金额518025元。同日，孔德彬母亲王金花通过农行账户向刘钦涛转账39万元。华屹置业公司向孔德彬出具了时间为2016年6月28日、金额为518025元的收款收据一张，备注收款事由为“兰州二建集团有限公司抵房14＃2-1203”。后孔德彬办理入住手续居住使用至案发。
5、2011年11月13日，华屹置业公司、华融资产甘肃分公司双方在永靖县国土资源局办理了土地101462.50平方米永他项（2011）第025号土地他项权证。
6、2015年5月22日一审法院于作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，如华屹置业公司不能按时履行判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹置业公司提供的位于永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
7、后因华屹置业公司未能履行生效判决书，华融资产甘肃分公司申请法院强制执行，2016年7月26日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹置业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉房屋属上述查封财产范围。
8、2019年3月5日，一审法院作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定：变更东方资产甘肃分公司为本案的申请执行人。
9、2021年6月30日，孔德彬向一审法院提出案外人执行异议，经审查，一审法院于2021年12月20日作出（2021）甘执异102号执行裁定书，裁定驳回孔德彬的异议。
10、2022年8月15日，永靖县自然资源局向孔德彬出具的《不动产信息查询证明》中显示，孔德彬及其妻子安宗琼名下无不动产登记信息记录。
【一审法院观点】
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称会议纪要）第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”。参照上述规定精神，孔德彬欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于上述会议纪要第125条规定中的商品房消费者，具体来说，须具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
经审查，华屹置业公司与兰州二建于2016年3月26日签订协议将案涉房屋转让给兰州二建，用以抵偿华屹置业公司所欠兰州二建的工程款，兰州二建将案涉房屋抵顶给华升公司，华升公司又将案涉房屋抵顶给言信公司，后由言信公司股东刘钦涛将案涉房屋出售给孔德彬母亲，收取了孔德彬母亲支付的购房款，并由孔德彬与华屹置业公司签订了《商品房买卖合同》，华屹置业公司开具了收款收据并交付了房屋。孔德彬与华屹置业公司所签《商品房买卖合同》落款时间虽晚于案涉房屋查封时间，但根据前述事实，华屹置业公司与兰州二建之间存在工程款抵账关系。华屹置业公司与孔德彬之间签订《商品房购买合同》只是为了方便买受人孔德彬将来办理产权证之需，华屹置业公司为孔德彬出具收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等内容能够印证已将案涉房屋抵顶工程款的事实，该收据日期早于案涉房屋查封时间，且华屹置业公司在本案诉讼中亦对孔德彬主张的购房事实不持异议，华屹置业公司以14号楼抵顶兰州二建承建的其他工程的垫资款，该种抵房行为产生的建设工程优先受偿权消灭了该房屋之上的抵押权。孔德彬提交的不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）能够证明，孔德彬名下无其他用于居住的房屋。综上，一审法院认为孔德彬属于消费者购房人，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其所主张的对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。
【最高人民法院裁判原文】
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：孔德彬是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，孔德彬具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。本案中，孔德彬选择适用第二十九条的规定，并无不当，东方资产甘肃分公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，孔德彬欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。
其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。
第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
