最高法院：育有三名未成年子女可不受唯一住房限制排除抵押权的强制执行？
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案例索引
（2021）最高法民终1316号，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行、盛秀华等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书
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案件当事人
上诉人（原审原告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。
被上诉人（原审被告）：盛秀华。
原审被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司。
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基本案情
农商行大东支行上诉请求：一、请求撤销（2020）辽民初26号民事判决，发回重审或依法改判支持农商行大东支行的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由盛秀华承担。事实和理由：
一、农商行大东支行对辽宁省沈阳市大东区××路××号××号房屋（以下简称案涉房屋）依法享有抵押权，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条关于一般买受人的执行异议之诉的审查标准的规定认定盛秀华享有排除农商行大东支行对案涉房屋基于抵押权的强制执行的权益，属适用法律错误。农商行大东支行对宏缘公司的债权及对该公司抵押财产（包括案涉房屋）的优先受偿权已经生效判决确认。执行异议和复议规定第二十八条规定仅能适用于债权人对被执行人享有普通债权的情形。房屋买受人如要排除对相应房屋基于抵押权的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第二十九条规定。
二、商品房消费者的生存权确应优先于抵押权得到保护，但一审法院对盛秀华是否属于商品房消费者及案涉房屋是否具有居住属性均未予查明，亦未查明盛秀华及其配偶、未成年子女名下是否有其他用于居住的房屋及家庭历史房产登记情况，属认定事实不清。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案应由盛秀华依法就上述事实承担举证责任。
综上，盛秀华不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形，就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
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裁判理由
最高法院认为，本案二审的焦点问题是盛秀华作为案外人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
该条款是保护商品房消费者生存居住权的特别规定，在申请执行人就被执行的商品房享有优先受偿权的情况下，应严格适用该条规定对案外人就被执行的商品房是否享有排除强制执行的民事权益进行审查。
本案中，农商行大东支行对宏缘公司的债权及对该公司包括案涉房屋在内抵押财产的优先受偿权已经生效判决确认。因此，盛秀华主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，需举证证明其符合执行异议和复议规定第二十九条规定的情形。一审法院适用执行异议和复议规定第二十八条规定作出裁判，适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。
经查，盛秀华与宏缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的签订时间为2013年3月27日，早于案涉房屋首次被查封的时间；《商品房买卖合同》中约定房款应于合同签订当日交齐，盛秀华于2015年10月30日取得了宏缘公司就案涉房屋开具的销售不动产统一发票，可以认定盛秀华交齐了案涉房屋的总价款。因此，盛秀华符合执行异议和复议规定第二十九条第一项和第三项规定的情形。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条规定：“对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”
现盛秀华及其配偶名下虽另有位于辽宁省沈阳市大东区××路××号××，登记时间为2013年10月30日，用途为住宅，建筑面积为137.34平方米，不动产权属证号为沈房权证中心字第Ｎ××1号的房屋一处，但盛秀华夫妻二人同时育有三名未成年子女，符合上述规定的精神，应认定其另外购买的房屋系满足居住需要。故盛秀华符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
