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案情简介
2015年8月11日，和丰公司与中天公司签订《工程施工合同及撤场决算付款协议》，其中有“中天公司已向和丰公司主张了建设工程价款优先受偿权”的表述。
2015年8月26日，和丰公司与贾琼签订《商品房买卖合同》。
2016年10月29日，吉林省高级法院就中天公司起诉和丰公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决：和丰公司于本判决生效之日向中天公司支付尚欠工程款42746020元及利息。
中天公司向吉林省高级法院申请执行，法院依申请，作出执行裁定，查封含涉案商铺在内的房产。贾琼提出执行异议，法院裁定驳回异议请求。
法院观点
本案的焦点问题是贾琼对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利。
根据查明的事实，和丰公司与贾琼于2015年订立案涉《商品房买卖合同》，双方的真实意思是偿还贾琼于2012年向和丰公司出借的部分款项，也即消灭和丰公司对贾琼负有的债务，其实质是以房抵债协议，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。
以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，贾琼仅享有普通债权，据此种协议认定贾琼享有物权期待权（利益），可排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，缺乏法律依据。另，现有证据不足以证明贾琼在查封前已实际占有案涉商铺。同时，案涉工程迄今未竣工验收，尚未按照施工图纸对房屋进行间隔，各方均无法说清案涉商铺的具体位置，贾琼与和丰公司亦未按照合同约定的方式交付商铺。此种情形下，即便存在事实上的使用行为，亦难确立其合法性。
法律评述
本案中虽然和丰公司与贾琼在2015年就2012的以房抵债事宜补签了买卖合同，且将2012年的出借钱款辩解为购房款等，但就主张为真实房屋买卖关系的相关细节事实均无法作出合理解释。加之贾琼既未占有、管领（客观上也不具备条件），更为做权属的变更手续，既不符合其所主张适用的《执行异议复议规定》第28条规定，亦未在债权人行使建筑工程的承包人的优先受偿权之前，称为实际权利人。故其之主张均难以得到支持。
另外，退一步而言，即便其行为符合《执行异议复议规定》第28条规定，该条款赋予权利是关乎债权请求权，该债权优先于普通债权，但不能对抗建设工程价款优先受偿权、及担保物权。
相关法律规定
执行异议复议规定（2020修正）
第28条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例:(2022)最高法民再126号
