最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释适用范围 本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

房地产律师网城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 房屋租赁，是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，这就是俗称的“买卖不破租赁”原则，《合同法》第二百二十九条的规定，就是这一原则的体现。

北京房地产律师网商品房屋租赁管理办法 《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房 《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件：1)住改商得符合法律、法规和管理规约的规定;2)遵守规定并按规定办理住改商手续;3)得取得“有利害关系的业主”的同意。

房产律师解析物权法中专有部分面积与建筑物总面积的计算标准 业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确，此前，有的地方也做了一些规定，如上海规定：业主人数按产权证书数量计算人数，并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。为了不能做出表决或者不公平的情形，《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和，不包括公摊面积。

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明管理规约的作用很大，各方面要重视。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定 有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价出租或出售给业主以外的第三人，如业主有能力购买，则应予以出售;如业主没有能力购买，则应出租。也有观点认为，开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为：在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。

如何认定业主对共有部分屋顶、专有部分对应的外墙面以及其他共有部分的无偿使用即如何认定无偿对共有部分(屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部分)的使用时正当的，前提是：1)基于专有部分特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾;2)不违反法律、法规和管理规约;3)不损害他人合法权益。

房产律师解析物权法中共有部分的认定 共有部分的认定：1)法律行政法规规定属于共有部分的;2)基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等;3)公共通行部分：通道、楼梯、大堂等;4)公用附属设施、设备：消防、公共照明等;5)结构部分：避难层、设备层或者设备间等;6)不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。

物权法中专有部分的法律认定范围 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。