未经所有人同意的出租行为的效力如何认定——不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效
[案 例] 1994年A房地产有限公司（以下简称A公司）将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币21万元的房价款购得其中九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1996年赵某领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5—8年，首年租金为每平方米150—180元，每年递增2.5%—4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召开五楼业主会议，赵某没有参加，参加会议的业主（占全体业主的绝大部分）同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司（餐饮公司）签订了一份《商业用房租赁合同》，将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。
[诉 讼] 赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10，000元。
[最高人民法院民一庭倾向性意见]
最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。
[倾向性意见认为] 应当驳回越某的诉讼请求。主要理由是：1、赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。
[最高人民法院民一庭少数人认为] 本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费；
第二个途径是，依据物权原理，认定越某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。
