北京房地产律师网政策法规栏目:北京房地产律师,北京房产纠纷律师,北京二手房律师,汇集了各类房地产法律法规及司法解释,如关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见,关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等与房地产相关的法律法规司法解释。
承租房屋装饰装修造成损害如何赔偿相关法律规定 在房屋租赁合同中,承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类:一是经出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后却未表示反对,且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修,属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修,属恶意添附。因承租人违约导致合同解除,承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失,但出租人同意利用装饰装修的,应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
租赁房屋无法使用,承租人要求解除租赁合同的法律规定 如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受损失的,出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外,也可另行起诉要求承租人赔偿损失。当租赁房屋的权属存在争议时,意味着出租人可能不是房屋的所有权人,如果出租人最终被确认为房屋的所有权人,则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人,则构成无权处分,该租赁合同属效力待定合同。
承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构,出租人如何维权 出租人作为房屋所有权人,当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时,出租人有权随时要求承租人恢复原状,不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时,必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状,承租人在此期限内不予恢复的,出租人方可解除合同。
房屋租赁合同无效损害赔偿法律规定 合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失,该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任,赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触,当事人一方因对方的行为产生信赖,一方由于信赖而支出一定的成本,主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用,此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失,后者由于举证较为困难,实践中很难得到支持。
以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效 所谓违法建筑物,是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力,有利于维护城镇建设规划秩序,但为了促进交易,当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释适用范围 本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为,乡、村规划区内的房屋租赁纠纷,可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准,只要列入城镇规划区,无论土地性质为国有还是集体所有,均适用本解释,实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租赁关系不属于完全的民事法律关系,不适用本解释。关于军产房的租赁,基本属于完全的市场行为,并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容,最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
房地产律师网城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 房屋租赁,是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益,承租人支付租金的法律行为。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在,并要求承租人返还租赁物,这就是俗称的“买卖不破租赁”原则,《合同法》第二百二十九条的规定,就是这一原则的体现。
北京房地产律师网商品房屋租赁管理办法 《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过,现予发布,自2011年2月1日起施行。为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。
业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房 《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件:1)住改商得符合法律、法规和管理规约的规定;2)遵守规定并按规定办理住改商手续;3)得取得“有利害关系的业主”的同意。
房产律师解析物权法中专有部分面积与建筑物总面积的计算标准 业主共同决定的事项和新的表决规则。业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则,由于原规定对于如何确定“专有部分面积”和“业主人数”未明确,此前,有的地方也做了一些规定,如上海规定:业主人数按产权证书数量计算人数,并规定“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。为了不能做出表决或者不公平的情形,《解释》此条明确建筑物总面积=专有部分面积之和,不包括公摊面积。