小产权房、无证房、预售商品房统统能执行各省根据自省的现状，及依据《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题》的通知、《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》等相关法律纷纷出台相应的解决方案。以江苏省为例，为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定了《关于执行疑难问题的解答苏高法[2018]86号》的解答，供参考。

房屋次买受人权益排除出卖人的债权人强制执行的审查规则未办理权属转移登记房屋的次买受人对房屋的权利能否排除出卖人（即开发商）的债权人强制执行，在先买受人的权利符合相关司法解释规定的排除强制执行的要件时，是否可当然得出次买受人的权利也可排除强制执行的结论。该问题存在较大争议，值得分析探讨。

唯一一套住房是否可以执行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的

被执行人送达地址不明的，如何送达询价或评估报告因被执行人拒不提供送达地址或因被执行人下落不明无法获知送达地址的，询价或评估报告无需公告送达，可采取被执行人的近亲属转交、张贴在被执行人所在自然村或小区公共活动场所、邮寄至生效法律文书载明的被执行人住所地等方式送达。

执行程序中，如何送达相关法律文书在审判、执行阶段，当事人提供送达地址确认书的，应当向送达地址确认书确认的地址进行送达。委托代理人的，代理人确认的送达地址视为当事人的送达地址。同意电子送达的，可以采用传真、电子信箱、微信号、手机短信等方式进行送达，或者以诉讼服务平台、微信公众号等平台为依托进行电子送达。

对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；（二）登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；

抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化，申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权主张，属于对执行所依据法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，应通过针对执行依据的审判监督程序解决。

房地产执行过程中案外人异议的处理标准执行程序和审判程序对所有权判断的标准并不完全一致，执行程序的价值趋向在于效率，要迅速实现债权人经过生效法律文书所确定的债权。因此，它对于实体权属的判断，一反审判中按照当事人之间所实际存在的权利义务关系进行判断的原则，代之以程序审查和表面判断原则，对于不动产坚持“登记名义人即为所有人”。

房地产执行过程中的竟合问题在执行程序中，不同的债权人依照不同的执行名义，对同一执行标的申请执行，且不同的权利之间相互排斥，就产生了哪一个执行程序优先进行的问题。我们先看一个不动产的交付请求权与建筑工程款请求权竞合的解决案例

关于强制拍卖房地产的性质强制 ，是执行机关运用国家公权力，强制债务人履行债务，以实现债权人权利的行为。此种行为系 机关行使国家权力的行为，属于公法上行为应无疑义。而拍卖正是强制执行机关在行使强制执行权的过程中，对查封标的物采取的一项变价措施，属于强制执行措施的一种，当然也应当属于公法上的行为。