对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；（二）登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；

抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化，申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权主张，属于对执行所依据法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，应通过针对执行依据的审判监督程序解决。

房地产执行过程中案外人异议的处理标准执行程序和审判程序对所有权判断的标准并不完全一致，执行程序的价值趋向在于效率，要迅速实现债权人经过生效法律文书所确定的债权。因此，它对于实体权属的判断，一反审判中按照当事人之间所实际存在的权利义务关系进行判断的原则，代之以程序审查和表面判断原则，对于不动产坚持“登记名义人即为所有人”。

房地产执行过程中的竟合问题在执行程序中，不同的债权人依照不同的执行名义，对同一执行标的申请执行，且不同的权利之间相互排斥，就产生了哪一个执行程序优先进行的问题。我们先看一个不动产的交付请求权与建筑工程款请求权竞合的解决案例

关于强制拍卖房地产的性质强制 ，是执行机关运用国家公权力，强制债务人履行债务，以实现债权人权利的行为。此种行为系 机关行使国家权力的行为，属于公法上行为应无疑义。而拍卖正是强制执行机关在行使强制执行权的过程中，对查封标的物采取的一项变价措施，属于强制执行措施的一种，当然也应当属于公法上的行为。

房地产查封过程中行政行为的介入问题如何处理行政机关的行政行为，关键在于区分行政机关的行为是纯粹的行政行为还是具有双重属性，即是否同时对查封的公法秩序构成妨碍，或者说同时对债权人通过查封所取得现实权利构成损害。如果是纯粹的行政行为，则属于执行机关的行政权范围之内，人民法院在执行程序中是无权审查的，只能由相关利害关系人通过提起行政诉讼解决。如果属于后者，则人民法院有权对其处罚或者让其承担实体赔偿责任。

农村集体上地使用权及集休上地上的不动产能否作为执行标的问题按照我国《宪法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有。农村集体土地按其用途可以分为：（1）农用地。农用地是直接用于农业生产的土地。（2）农村集体建设用地。建设用地是指建造建筑物的土地，比如宅基地、乡镇企业用地、交通水利设施用地。（3）未利用土地。未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地，例如集体所有的“四荒”土地等。

不动产执行的基本原则这个原则包括这样几个含义：（1）手段上的节制。在使用强制执行手段时，被执行人有其他可供执行财产，一般先对不动产以外的财产执行。（2）对债务人基本生存权的保障。对保障当事人生存权的不动产财产应当予以一定的豁免，以维持当事人最基本的生存环境和生活安宁。（3）对公共利益的尊重。如果执行不动产会损及公共利益，则尽量避免强制执行。

房地产执行若干问题裁判概述执行法上所指的不动产，是指能够作为执行标的物进行变价或者交付债权人以能够满足确定债权实现的不动产和不动产权利，或者是准用不动产方法执行的特定动产。执行法上不动产的特点是：（1）执行法意义上的不动产并不限于民法意义上所称不动产，还包括那些准用不动产方法执行的特定动产。