房地产执行过程中案外人异议的处理标准
执行程序和审判程序对所有权判断的标准并不完全一致，执行程序的价值趋向在于效率，要迅速实现债权人经过生效法律文书所确定的债权。因此，它对于实体权属的判断，一反审判中按照当事人之间所实际存在的权利义务关系进行判断的原则，代之以程序审查和表面判断原则，对于不动产坚持“登记名义人即为所有人”。但是，由于实践中登记与实际所有权的脱节，法院执行人员的失误等原因，也会造成法院执行的财产和其实际权属可能并不一致。还有，基于维护某种特殊的价值，法律也会对案外人在不动产上所拥有的特殊债权予以保护。执行过程中，如何判断案外人对执行标的物主张权属的异议是不是成立，常常令执行法院感到无所适从。所以，关键是确立案外人异议的标准问题。
[案例1 ]某房地产公司向李四出售普通房屋一栋，李四缴纳了大部分购房款，因某房地产公司法定代表人失踪，公司处于歇业状态而未办理过户登记。李四全家已经入住5年。后因某房地产公司欠甲公司债务，执行法院将李四居住的某房地产公司下的房屋查封，李四提出异议。
[案例2 ]某房地产公司向王武出售门面房一间，王武缴纳了大部分购房款并对房屋进行了装修，出租于他人至今，因某房地产公司法定代表人失踪，公司处于歇业状态而未缴清余款并未办理登记手续。后因某房地产公司欠乙公司债务，执行法院将某房地产公司名下的门面房查封。王武提出异议。
（一）所有权保护
法院执行的财产，一般情况下必须是被执行人所有的财产。如果执行法院因为种种原因，错误查封了被 人所有的财产。在案外人持权属登记证书或者生效的法律文书，比如拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书向法院提出所有权异议后，按照《物权法》第9条、第28条的规定，人民法院经过核实，则必须解除查封，以避免错误执行。
当然，所有权保护也有三个例外。第一个例外，就是当执行程序所要实现的权利具有物上追及性，所要实现的实体权利本身即体现为对所有权的限制时。比如，债权人要实现的债权如果为抵押权，则不论设定抵押权的房产在执行时登记在何人名下，执行法院仍有权处置。第二个例外，是按照《查封规定》第19条的规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”此种情况下，即使案外人主张所有权，也不能被支持。第三个例外，是基于案外人自己的同意。有的案外人在执行程序中主动表示以自己的财产替被执行人偿还债务，属于自愿接受强制执行，其仅基于所有权提出的异议不能被支持。
（二）特殊的债权保护
特殊的债权保护，是指在执行程序中，按照《物权法》的规定，案外人对被执行不动产所主张的权利虽然为债权，但是为了维护某种特殊的价值，或者出于公平考虑，而对其予以特殊保护。它又包括两项原则。
l.弱者保护原则
弱者保护原则也叫消费者保护原则，是指在执行程序中，基于对消费者生存权的这一更高价值的维护，而对消费者买受房屋的物权期待权予以特殊的保护。这一原则是从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中推论出来的。该批复明示，建筑工程款优先权优先于抵押权；建筑工程优先权不能对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，从逻辑上我们很容易推论出，抵押权和一般债权也不能对抗消费者。
弱者保护原则需要具备这样几个要件：第一，保护的对象必须是消费者。按照《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。这就把为生产经营需要而购买商品的人排除在外了，也即可以判断消费者必然是自然人，法人或者其他组织不在消费者之列。如何判断一个具体的购房人是“为生活需要”还是“为生产经营需要”，确实存在技术上的难题。如果以消费者主观上是不是为了生活需要来判断，则实际上根本不可能进行。有的人买普通的居住用房也可能是为了出租；有的人买的虽然是商业用房，但本身可能就靠收取商业用房的租金维持基本的生活。所以，从最高法院这几年监督案件的处理来看，基本形成了以案外人所购买房产的性质来作为判断的标准。也就是说，如果案外人所买房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所买房屋为写字楼、门面房等经营性用房，则认定买受人不是消费者。这个标准即是所谓的“客观标准”，认定起来比较容易操作。第二，标的物必须是房地产经营者所开发的商品房。这就把一般民事主体之间的民事交易排除在消费者保护原则之外。这是因为：其一，消费者是相对于经营者而言，也就是说只有从经营者处接受商品的人才能称为消费者，而一般的民事主体之间的交易显然不能称为消费者。其二，消费者保护标准，既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，保护的标准总体上较宽。如果将保护的对象放宽到所有的标的物，则必然造成对案外人保护的泛滥，给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。因此，在标的物上必须从严掌握。对于房地产经营者开发的商品房销售而言，由于有比一般民事主体相对严格的监管制度，一般都签订有规范的商品房销售合同，绝大部分还要办理销售合同备案或者预登记手续，比较容易判断。第三，必须是交付了全部或者大部分购房款。全部价款比较好判断，问题是大部分购房款以多少为标准？51％还是80％？我们认为，既然弱者保护原则体现了对消费者生存权的保护，只要其缴纳的购房款超过50％，就应当属于这项原则的保护对象。当然，需要提醒的是，在案外人仅支付大部分购房款的情形下，执行法院可以就被执行人对案外人享有的剩余房款，按照到期债权进行执行。
2.无过错保护原则
无过错保护原则是最高法院《查封规定》第17条所设定的一项原则。该条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”无过错保护原则蕴含的价值在于：在同是债权的情况下，第一，先履行的债权应当得到优先保护；第二，无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。无过错保护所确立的现实社会基础在于，我国的物权登记还不能实现即时登记，有的登记长达几年，生活中存在大量没有办理登记但是已经占有不动产的买受人，如果一律以登记作为对案外人所有权保护的前提，对于没有过错的买受人来说是不公平的，也不利于社会稳定。
无过错保护原则需要具备三个要件：第一，买受人已经支付全部价款。这一点，比弱者保护原则的要求要高，缩小了保护范围。第二，客观上已经实际占有不动产。和弱者保护原则对占有不动产没有具体要求不同，它要求买受人必须占有不动产。但是，就不动产的性质而言，并没有特殊的要求。也就是说如果不动产为房产的话，不管是经营用房，还是居住用房，均应一体保护。第三，主观上第三人对没有登记没有过错。对这里的“过错”的理解，我们认为，可以界定为能够行使权利而不行使，亦即不存在客观行使权利的障碍。这就决定了，有的交易当事人为了规避国家的宏观管理，比如为了逃税等等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护。还有一个有争议的问题是，有的人认为，买房人本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，但却没有行使，也应当视为一种过错。我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能将买受人怠于诉讼视为有过错。何况，诉讼与执行本身也有一定时间要求，并不能满足对买受人物权期待权的保护要求。
回到开头的案例，李四由于属于消费者，符合弱者保护的条件，法院应当解除查封，但可以对其应付给某房地产公司的剩余价款进行执行。而对于王五，还要看其房地产买卖合同是否办理了备案或者预登记，如果已经办理，则王五可将剩余价款交法院后，由法院解除登记；如果没有办理，则王五由于没有交付全部价款，不符合无过错保护的条件，其异议不能成立。
