关于强制拍卖房地产的性质
执行程序中的强制拍卖不同于《拍卖法》所调整的平等主体之间的任意拍卖，是不受拍卖法调整的。强制拍卖的公法性是由这样几个因素决定：
（一）强制执行的公法性
强制 ，是执行机关运用国家公权力，强制债务人履行债务，以实现债权人权利的行为。此种行为系 机关行使国家权力的行为，属于公法上行为应无疑义。而拍卖正是强制执行机关在行使强制执行权的过程中，对查封标的物采取的一项变价措施，属于强制执行措施的一种，当然也应当属于公法上的行为。
（二）拍卖主体的特定性
和任意拍卖中委托人为拍卖标的物的所有权人和优先权人，拍卖人为从事拍卖行业的中介组织不同，强制拍卖中实施拍卖的主体必然是执行机关，很多国家和地区，都是执行机关亲自实施拍卖行为，比如韩国，设立有专门的拍卖法庭，是法官在主持不动产的拍卖。我国虽然出于种种考虑，采用委托社会拍卖中介机构的办法实施拍卖，但此时拍卖机构只不过处于协助人民法院完成拍卖工作的地位，并不是独立的拍卖主体，其受人民法院委托进行拍卖活动的一切法律后果都由人民法院承担。
（三）处分标的物的非合意性
在任意拍卖中，拍卖人对标的物的拍卖必须有权利人的授权，否则所进行的处分为无权处分。而在强制拍卖中，执行机关对债务人财产的拍卖并不征求债务人的同意，人民法院在强制拍卖中对拍卖物所进行的处分显然不同于任意拍卖中的出卖人，只不过是基于公法上的处分权对执行标的物所进行的处分。
（四）拍卖法律关系中权利义务的不对等性
在任意拍卖中，委托人、拍卖人、竞买人之间权利义务是对等的，不存在只享有权利而不履行义务的法律关系主体。而在强制拍卖中，执行机关与受委托从事拍卖的中介机构、竞买人之间在法律上是不对等的：首先，表现在执行机关与拍卖机构之间，拍卖机构必须接受执行机关的监督，如果出现违反拍卖程序的行为，执行机关有权予以纠正；拍卖机构要按照执行机关的指令行事，比如在拍卖过程中，要按照执行机关的中止、暂缓指令而中止、暂缓拍卖程序。其次，表现在执行机关与竞买人之间，执行机关要审查竞买人的竞买资格，在竞买人不缴纳或者不及时缴纳竞买价金时，按照我院司法解释规定，可以依职权直接裁定竞买人承担由此造成的损失，而不需要通过诉讼确定。
