物业管理案例
新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改,业主以原有设施老化失效为由拒交物业费,是否应予支持?在老旧小区,有的业主常常以小区设施老化、失效为由拒绝向接管小区的新物业服务人交纳物业费。因物业服务具有长期性和持续性,对公共设施的维护和改造需要一定的周期才能完成,对于物业服务人是否尽到义务,需要综合考虑小区原有实际情况及新物业服务人入驻小区后是否尽到法律法规和物业合同规定的义务,对于小区原有的公共设施是否积极进行维护等情况进行判断。
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,物业服务企业欲调整物业服务收费标准,须经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”同意
物业管理权应当由物的所有权人(即业主)决定,住宅小区的开发建设单位,擅自与物业公司签订合同,借机收取承包金,侵犯了业主的合法权益,该合同应为无效
建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力业主大会、业主委员会未成立,物业服务企业调整物业服务收费标准需遵循与业主协商一致的原则,即使同意的业主比例占三分之二以上,也不能视为业主大会决议的事项,并对全体业主具有约束力。
擅自转让经规划批准物业用房上地所建房屋权属之认定物业用房作为建设工程规划许可的一部分,面积及坐落不得随意更改。一经建设规划部门批准后,建设工程规划范围内确定为建设物业办公用房的相对应的土地使用权就属于全体业主共有,未经规划变更,就不能改变其权利归属。首先,小区建设规划具有法定性,一旦确定,建设单位必须按规划建设。
小区电梯失灵伤人该找谁赔付?——物业公司与维保单位如何承担赔偿责任发生电梯致人损害事故后,一般而言物业公司与维保单位都要对受害人承担侵权责任。若物业公司未尽到安全保障义务,需要承担侵权责任;若维保单位对电梯维护保养不当,维保单位同样构成侵权。在审理该类案件需根据具体案情,并结合双方的过错程度分清内部责任之后,进而确认赔偿份额。
对公共区域进行封闭施工,影响相邻权利人通风、采光等相邻权利的,应当承担排除妨害、恢复原状等责任
小区业主未经相邻权人许可修改进户门开启方向,妨碍相邻权人通行,业主应承担排除妨害、恢复原状的责任不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故小区业主未经相邻人许可修改进户门开启方向,妨碍相邻权人通行且违反有关物业规定的,业主应承担排除妨害、恢复原状的责任。
未经共有业主同意在商铺外公共区域加装设施、摆放设备的,应当承担排除妨害、恢复原状的法律责任租赁商铺外的公共通道和楼梯间是小区各业主专有部分以外的共有部分,属于小区全体业主共有,商铺承租人在租赁商铺外的公共通道上加装防护门,并在楼梯间摆放经营设备设施,属于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动,应由业主共同决定。商铺承租人未经业主共同决定实施上述行为,应当承担排除妨害、恢复原状的法律责任。
转让物业,旧业主应履行合同约定的告知义务“业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此,在日常生活中,即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定,根据前述条例,业主在转让或者出租物业后,也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。