物业公司撤离时怠于返还资料及公共收益，小区业主如何维权？
物业公司在小区为业主提供维护小区治安、卫生、绿化、公共设施等服务，在履职期间负责管理小区各类文件、图纸，并收取停车费、电梯广告费等公共收益。因部分物业公司与小区业主之间存在矛盾，导致其在合同到期或提前解除而需撤离小区时，怠于移交小区资料、不愿返还小区公共收益。上述行为必然严重影响小区后续物业管理工作的开展，严重损害小区正常的管理秩序。基于此，小区业主委员会应当在物业公司撤离时依据法定程序进行合理维权，保障全体业主的合法权益。
【典型案例】
B物业公司系A小区前期物业管理公司，A小区自建成起一直由B物业公司提供物业管理服务。2018年，因小区业主对B公司不满，小区依法召开业主大会终止了物业合同关系，选聘了其他物业公司。B公司于2018年12月31日撤离小区，但未办理交接手续。2019年1月，A小区业主委员会发出《公告》，表决小区重要事项，内容为：委托律师事务所通过发律师函、法院诉讼等方式解决与B公司合同终止后物业资料交接、追讨小区公用收益等物业合同纠纷事项，相关费用在小区公共收益中列支。表决结果公告显示：同意票占总面积及总人数超三分之二。
完成上述法定程序后，小区业主大会委托律师两次向人民法院提起诉讼：
（诉讼一）诉讼请求：要求判令B公司提供小区物业专项维修资金的资料；施工竣工图纸资料；设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；水箱清洗记录及水箱检测报告。
法院经审理后认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。B公司在物业服务合同到期终止后，应当将相关资料移交给业主大会。据此，判决支持A小区业主大会全部诉讼请求。
（诉讼二）诉讼请求：要求B公司返还2018年度的小区公共收益624,009元。B公司辩称：公共收益应当扣除税收13,340.78元，再扣除管理成本270,438.42元之后、再按照合同约定按小区业主70%、物业公司30%的比例分配，故仅同意支付437,819.35元。另外，2018年B公司多次要求双方进行对账，A小区业委会没有按照此前惯例核对，责任不在B公司，故提出反诉：要求赔偿律师费80,000元。该案审理中，A小区业主大会提交前案执行中，B公司提交的2018年停车费、临时停车费、广告费收入明细，并主张2018年年度公共收益总额为904,781.71元，B公司认可上述金额，A小区业主大会认可从公共收益总额中扣除税收13,340.78元。
法院经审理后认为，物业公司撤出小区后，应将属于小区全体业主所有的公共收益结余退还。总收益金额中扣除税收后所得余额，根据合同约定三七分成，可得应当返还的公共收益金额。至于B公司认为应当另行扣除管理成本无合同依据，且B公司所获30%中应当已经包含了管理成本，故不予扣除。至于赔偿律师费的反诉请求，从两案的审理均可看出，B公司在撤离小区后，既未主动移交资料亦未主动将公共收益结余返还，小区业主大会提起诉讼，系依法保护全体业主的合法权益的行为。据此，判决支持A小区业主大会的诉讼请求，驳回B公司的反诉请求。
【法治建议】
物业服务合同的权利义务终止后，因物业服务企业和小区业主之间存在矛盾，物业服务企业怠于移交物业管理相关资料、拒绝返还公共收益的现象屡见不鲜，此类纠纷易造成群体性纠纷，有的甚至造成人身和财产损害。应当指出，物业服务合同终止时，物业公司应当在及时退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况，并按规定要求移交公共收益。
上列案例中，因物业公司与小区业主之间矛盾尖锐，物业公司在撤离时拒绝移交小区资料及公共收益。业主大会在“诉讼一”获得法院支持后，经执行程序获得物业服务企业移交的资料，进而获得了公共收益帐目明细，据此提起“诉讼二”要求物业服务企业向全体业主返还公共收益。法院在扣除了双方认可的税金后，按合同约定判决物业服务企业向业主大会返还公共收益，并驳回了物业服务企业的反诉请求，维护小区全体业主的合法权益。
对此，建议如下：
1.物业公司在提供物业服务时应积极履职，提高服务质量。物业公司应通过规范服务流程、加强业务水平，通过不断调研业主的需求，扩大服务的外延，提高小区业主的满意度。同时，物业公司应及时听取小区业主的合理建议，适时调整管理方式，避免小区业主与物业公司之间产生矛盾，从源头上避免纠纷产生。
2.物业公司在撤离时应及时移交小区资料及小区公共收益。物业公司移交的材料主要包括三类：一是权属资料，即与房屋产权相关的资料；二是技术资料，如施工图、机电设备的使用说明、公共设施验收证明等；三是帐目明细情况，如管理期间所产生的公共收益帐目、维修基金使用帐目等。上述材料均是小区物业服务所必须的资料，物业服务企业撤出小区时应当移交给业委会。同时，物业公司应及时移交属于全体业主共有的小区公共收益，保障业主的合法权益。
3.业主委员会在业主合法权益受到侵害时，应依法合理维权。业委会应及时召开业主大会，其中包括前期大量工作：确定议题、确定会议时间、分发选票、全体业主投票、统计选票、计算同意票比例等。符合法定程序的，可作为诉讼主体，向法院提起诉讼，维护全体业主的合法权益。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
《物业管理条例》
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
《上海市住宅物业管理规定》
第四十七条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：
（一）小区共有部分经营管理档案；
（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；
（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；
（四）住宅装饰装修管理资料；
（五）业主清册；
（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；
（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
物业服务企业对前款第一项至第三项规定的有关信息资料，应当定期予以公示。
物业服务企业应当采取有效措施，妥善保管在物业服务过程中获得的业主信息资料。
第五十条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：
（一）本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料；
（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；
（三）公共收益的结余；
（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；
（五）物业管理用房；
（六）应当移交的其他资料和财物。
编写人：
上海市杨浦区人民法院审判委员会专职委员 张谦
上海市杨浦区人民法院民事审判庭法官 陈娟娟
