关于商品房买卖司法解释第16、17条的理解当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

开发商停工，购房者是否可以行使不安抗辩权？应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的，有权中止履行合同。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止一方可以解除合同并请求对方承担违约责任。

商品房保修期限是多久商品房质保期限一般是5年，自工程竣工验收合格之日起计算，房屋主体结构终生保修。保修期限由建设单位和施工单位约定，建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中明确约定保修范围、保修期限和保修责任等。

如何处理商品房质量纠纷?如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。

商品房保修期应该从何时开始计算房子如果遇到一些质量问题的话，只要还在保修期，就可以找开发商解决。但是很多朋友不知道商品房保修期应该从何时开始计算，所以也就不知道自己的房子有没有在保修期内了。其实不同法律对于商品房保修期从何时计算的规定业不相同，那么到底是怎样的呢？一起来看看吧！

开发商与中介签订的商品房销售合同其合同性质应如何认定？在房地产交易过程中，开发商为推动房产的销售，通常会委托中介服务机构进行商品房委托代理销售，该交易模式虽然与二手房交易中通过中介机构居间介绍购房一样，均涉及到中介服务机构，但是商品房委托代理销售与中介合同两者系属不同的法律关系，两者涉及的服务内容、服务事项及法律责任均存在明显不同。本文将对商品房委托代理销售的法律性质进行分析，区分其与中介合同的不同，进一步探讨商品房委托代理销售的法律适用，以期对实务处理类似问题有所裨益。

买的房子与开发商宣传不符，能否要求退房？商品房对每一个消费者来说都可能要花费一辈子积蓄，因此购买时要格外慎重。作为购房者，要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。

执行异议之诉中合法有效书面买卖合同的认定案外人为保障借款的安全与被执行人签订名义上的“商品房买卖合同”，但该合同并非以取得不动产所有权为目的，则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，案外人不能据此排除人民法院的执行。

交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权根据《建设工程价款优先受偿权批复》的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合《执行异议和复议规定》第29条规定的商品房消费者，除此之外的买受人系一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。

商品房消费者购买开发商的房屋后尚未办理不动产权证， 开发商破产的，已出售房产是否属于破产财产？商品房消费者是指为满足居住需求，而与开发商签订有合法有效的书面房屋买卖合同，且交付了房屋总价50%以上的房款，于此情形下，尽管尚未办理房屋产权证书，但购房人已然成为商品房消费者，其对所购房屋享有物权期待权。