二手房交易拖欠尾款 买家违约最终多付十几万元
作者：南通市通州区人民法院 黄琴，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
近年来，二手房买卖日益频繁，但这类交易主体大多是个人，受法律知识匮乏、交易经验不足、契约精神缺失等因素影响，签订的房屋买卖合同存在不专业、不规范、不完善的情形。近日，通州法院就审理了这样一起因二手房买卖引发的合同纠纷案件。
2020年4月30日,周某与韩某签订房屋买卖合同1份，约定周某将位于南通市苏通科技产业园某小区的一套商品房以251万元的价格卖给韩某，韩某应自合同签订之日起一个月内分四笔付清购房款，款清交房，如任何一方违约，应支付对方违约金50万元，并承担诉讼等其他费用。
合同签订后，韩某依约交付了前三笔购房款合计200万元。此后数月，因开发商未能向周某交付房屋亦未通知办证，故韩某未向周某支付购房尾款51万元。
同年10月14日，周某微信告知韩某房屋已符合办证条件，通知韩某尽快付清尾款办理过户手续。但韩某称其预留的用于支付尾款的50万元已用于支付其他房屋首付款，暂无办法付清尾款，周某即自行交纳税费领取房屋产权证。此后，周某多次催促韩某付款未果，又两次委托律师致函韩某，要求韩某支付购房尾款51万元并承担其他损失。韩某收到律师函后仅向周某支付购房款10万元，其余41万元一直未付。周某遂向法院提起诉讼，要求韩某支付购房尾款41万元、违约金50万元及律师费、一手拿房费等费用。
庭审中，韩某则认为其至今未付购房尾款是因为周某要求其承担周某从开发商处领取房产证所支付的契税和维修资金等费用，没有合同依据，所以责任在周某，其不存在违约行为。其同意支付购房尾款41万元，但不同意支付违约金和其他费用，且其仅同意按银行同期贷款利率标准计算迟延付款利息。
通州法院审理后认为，周某与韩某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的权利义务。根据合同约定，最后一笔购房款51万元的支付时间应为开发商通知办证之日，但经周某多次催促，韩某仅支付10万元。韩某拖欠购房款的行为构成根本违约，根据法律规定，韩某应及时向周某付清房款并承担违约责任。关于违约金数额，因周某未提供有效证据证明韩某的违约行为给其造成的直接损失金额，结合韩某已付房款占合同总价款83.67%之事实，法院综合考虑周某的实际损失、合同的履行情况以及韩某的违约程度，依法认定违约金额为8万元。最终双方达成和解协议：除了41万元尾款，韩某还要支付周某包括违约金、律师费等共计13万元，并负担房屋过户的税费。
法官提醒，违约有风险，交易需谨慎。本案中，尽管法院没有认定50万元的违约金，但韩某依然要承担比原本购房款多出十几万的给付义务。因此在交易过程中，无论是买方还是卖方都应本着诚信原则规范交易，及时履行合同义务，严格遵守契约精神，否则可能付出高额代价，后果得不偿失。
