郭某有一处位于市中心的老宅即将拆迁。在与拆迁单位协商的过程中，郭某提出对于老宅的围墙、门斗等应当给予补偿，但拆迁单位认为，上述房屋的附属物不在拆迁补偿范围之内，不同意补偿。双方为此发生争议，无法达成协议。2007年5月，当事人双方申请行政裁决。裁决机关认为，上述建筑物的附属物是否在拆迁补偿范围之内，法律没有明确的规定。拆迁单位不予补偿，并无不当。郭某对行政裁决不服，向人民法院提起行政诉讼。
意见分歧
原告郭某诉称，按照法律规定，房屋的附属物不作产权调换，由拆迁入给予货币补偿。原告被拆迁房屋的围墙、门斗等显然属于房屋的附属物，应当纳入拆迁补偿范围。
被告行政裁决机关辩称，原告要求将围墙、门斗等纳入拆迁补偿范围，没有明确法律依据，行政裁决应当予以维持。
法律评析
伴随着城市化建设的深入与旧城改造步伐的加快，势必要进行大量的房屋拆迁。由于城市房屋拆迁关系到千家万户的切身利益，如果处理不好极易引发大量纠纷，影响经济的发展和社会的稳定。造成拆迁纠纷的原因有很多：一些地方不顾当地经济实力，盲目大拆大建，群众不能及时回迁；有些地方不按规定，擅自降低拆迁补偿标准、违法违规强制拆迁；一些拆迁单位服务意识差、拆迁程序不规范，侵犯被拆迁人的合法权益，而拆迁管理部门又不认真听取拆迁入的意见，不及时处理拆迁当事人之间的纠纷，导致矛盾激化等。
因此，《物权法》对此作出明确规定： “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”（第42条第1款）；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件” （第42条第3款）；“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用”（第42条第4款）。《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿的方式包括货币补偿和房屋产权调换两种。
（一）货币补偿。即拆迁入将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这里需要特别说明的是“区位”，即某一房屋的地理位置，主要是在城市或区域中的地位。由于房地产的位置不可移动，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。比如，同样是80平方米的一套居室，在市中心与市郊的价值显然是不同的。
除了区位、用途和建筑面积应考虑外，还应该考虑被拆迁房屋的新旧程度、结构形式、使用率、楼层等，这些因素对于评估一座房屋的价值也起着重要的作用。比如，一座房屋比较新、建筑结构与室内布局合理、不在顶层或底层、南北朝向等，那么房屋价值相对较高，反之则较低一些。由于我国地域广阔，各地情况差异较大，内地与沿海地区、北部与南部经济发展水平不同，因此，现行法律也只是规定了货币补偿应当遵循的基本原则。对具体如何补偿及评估办法等未做规定，是授权各省、自治区、直辖市根据各地的具体情况做出规定。这样既照顾了各地的实际情况，又有利于法律的实施。
（二）产权调换。《城市房屋拆迁管理条例》第25条第1款规定：“实行房屋产权调换的，拆迁入与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”产权调换是指拆迁入用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价结算调换差价的行为。也就是说，以易地或原地再建的房屋和被拆除房屋进行产权交换。被拆迁入失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。被拆迁房屋的价值量，是以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁入按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁入按市场价格购买拆迁入提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。
另外，在拆迁补偿过程中还有一些需要注意的问题：例如，《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”违章建筑主要包括：未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证的建筑；擅自改变建设工程规划许可证规定建成的建筑；擅自改变了使用性质建成的建筑；擅自将临时建筑建成为永久性建筑。但对于经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，按照规定，也应当给予适当补偿。即按照使用期限的余期确定残值，给予补偿。
对于建筑物的附属物，《城市房屋拆迁管理条例》第25条第2款规定：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁入给予货币补偿。”附属物是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、门斗、水井等。对产权人来说，附属物也有一定的经济价值，因而也应该给予补偿。但附属物与整个建筑属于一个整体，拆迁后新建房屋由于设计、使用功能等方面的原因与原建筑物有所不同，对附属物的要求自然也不相同。如果允许附属物也互换产权，实践中可能难以操作。所以，对附属物来说，采取货币补偿的方式更加便利。
郭某被拆迁房屋的围墙、门斗等属于房屋的附属物，应当纳入拆迁补偿的范围之内。行政裁决机关认为上述附属物应否纳入拆迁补偿范围，没有明确法律依据，显属适用法律错误，对争议行政裁决应当予以撤销，判决被告重新作出行政裁决。
