房屋买卖中违约可能不仅是承担民事责任那么简单
近年来，随着房价不断上涨，为获得更高的出售价，房屋出售人“一房二卖”的情形时有发生。殊不知，其中隐藏着各种民事违约风险，甚至可能涉及刑事犯罪。近日，广州市白云区法院审结的一起房屋出售人因“一房二卖”被判刑的案件，值得购房人和售房人重点关注并引以为戒。
“一房二卖”后卖家玩失踪
2017年1月12日，方某在中介公司促成下与区某签订《房屋买卖合同》，约定方某向区某购买其名下位于广州市白云区某地房屋，房屋面积73.48平方米，成交价120万元。
合同签订后，方某依约支付了5万元定金、6000元按揭代理费、3万元中介代理费。此后，方某按合同约定履行，签订了按揭协议，区某却以各种理由拖延交易进程。
同年3月，方某到房管部门查册并申请调取涉案房屋交易存档材料才发现，早在2016年12月30日，区某与案外人曾某就涉案房屋办理了网签合同，并于2017年2月8日过户至曾某名下。此时，区某拒绝退还定金且下落不明。
买家起诉，案件移送刑事立案
2017年3月23日，方某将区某起诉至白云区法院，要求区某赔偿合同违约金12万元、返还购房定金5万元、赔偿已支付的中介费3万元和按揭费6000元等。
法院经审理认为，根据现有证据证实，方某提交的《房屋买卖合同》、房地产权证、查册表及《广州市存量房买卖合同》显示，区某于2016年12月30日与曾某签订网签合同后，仍于2017年1月12日将涉案房屋出售给方某，并在收取方某的5万元定金后又将房屋过户至曾某名下。经多次联系，区某现下落不明。经审查，区某行为已涉嫌经济犯罪，该案应移送公安机关立案侦查。
随后，案件依法移送广州市公安局白云区分局刑事立案。2017年11月7日，区某在珠海市拱北口岸被边检人员截获。2018年3月8日，白云区检察院向白云区法院提起公诉，指控区某犯合同诈骗罪。
卖家被判刑，退赔违法所得
法院经审理认为，区某以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方当事人财物，数额较大，其行为已构成合同诈骗罪。区某认罪认罚，有悔罪表现，可以酌情从轻处罚。根据该案的事实、情节、危害后果及区某的认罪态度、悔罪表现，判决区某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑11个月，并处罚金人民币1万元；将区某扣押在公安机关的人民币1万元、港币1.13万元，发还给被害人方某；继续追缴区某的犯罪所得（扣除已发还部分），发还给被害人方某；追缴不足以清偿被害人损失的，责令区某向被害人方某退赔。
【律师提醒】
心存侥幸走向刑事犯罪
法院介绍，在此案之前，区某也曾因涉案房屋存在另一起房屋买卖合同纠纷。该案中，房屋出售之前已经处于法院查封状态，而区某未将房屋查封事实告知买受人，导致房屋交易无法履行，该行为构成违约。同时，中介公司未将房屋查封情况向买受人如实披露，损害了买受人利益。法院依法判决区某退还定金并支付违约金，判决中介公司对区某不足清偿部分承担补充责任。该案中区某承担的仅是民事违约责任。
值得注意的是，房屋买卖中的违约行为有可能不只承担民事责任，如若出卖人在签订、履行合同中以非法占有为目的骗取财物，且占有的财物达到一定数额，则有可能触犯刑法，需承担刑事责任。
该案中，区某的行为已涉嫌合同诈骗罪。因此，在房屋买卖合同纠纷案件中，法院依法将案件移送公安机关立案侦查，启动刑事程序。
在此特别提醒，房屋交易属于大宗买卖，交易各方均需谨慎审查、签订合同。作为买受人，应当认真审查房屋产权资料，包括房管部门的查册记录，确认出卖人是否为所有权人、房屋是否已出售、是否存在网签记录等情形，并细化合同违约责任，避免产生纠纷；作为出卖人，应当知晓“一房二卖”的民事违约风险和刑事追责风险，如实披露、告知房屋基本情况，切勿以抬高价格或其他缘由冒险通过“一房二卖”获取利益；作为中介公司，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如存在故意隐瞒或提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。
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