二手房买卖，究竟是谁违约了
在购买二手房时，作为买方应该提高更高的谨慎注意义务，要看房屋的产权人，是否一个人就可以签订合同，对于夫妻共有的房屋，建议双方都签字，或者让一方给另一方授权;同时也要了解清楚房屋中是否设立了抵押等情形。
作为卖房，也要注意审查对方是否有付款能力，是否可以顺利办下贷款等。
另外，对所有可以预见到的违约情形，双方都应该及时固定在合同上。
合约在上，一切按约办事。
案情简介
90年的小丹想买房，80年的小洲想卖房。
2019年7月17日，两人通过阿凡提满园房产中介签订《房屋买卖合同》。
合同约定：小洲将(建筑面积130.17平方米)房屋卖给小丹，成交价格101万元。
签订合同当日，小丹交纳定金2万元元，余款99万元贷款。
小丹同时向房产中介交纳中介费9000元。
小洲也向房产证中介交中介费10000元。
两人合同中第11条手写约定：乙方小丹自行办理银行贷款，数额以银行批准金额为准，首付金额可能发生变化，小洲知道并同意;甲方即小洲同意乙方即小丹指定人员办理贷款及上证;如第二次审批未通过，乙方在7日内准备全款以现金方式购买该房屋。违约责任按20%计算。
该协议尾部写明如果国家及银行政策原因导致该房屋无法交易，三方免责，乙方小洲退还定金。甲方予以配合。
同年7月24日，小丹委托了小宇办理案涉房屋买卖合同签订及贷款，办理房产过户登记手续及房屋贷款抵押登记等一切买房过户相关手续。
然而一个多月过去了，截至2019年8月19日，小丹未办理成功房屋贷款手续。
而小洲在2019年8月19带妻子及子女出国了，2019年10月19日才回国。出国前将该房屋钥匙、产权证二本、契税证及税务发票交给阿凡提满园房产中介咨询服务部的工作人员。
回国后，小洲于2019年11月6日14时09分将律师函送至房产中介;又于同日14点31分以微信方式向小丹代理人小宇发送律师函，内容为收到本函件后小丹一次性支付剩余房款99万元，或明确告知是否继续履行房屋买卖合同，逾期未告知或未付款则解除合同。
小丹不付款是否构成违约呢?
当一切都还在沟通时，小丹向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同;2.判令被告返还购房定金2万元，赔偿违约金202,000元，居间服务费9000元、律师费5000元。
小洲心向本来就是小丹违约，却恶人先告状，所以自己也提起了反诉。
小洲向一审法院反诉请求：1.判令小丹支付违约金202,000元、律师费5000元;2.判令第三人返还10,000元;3.判令将房屋恢复原状;4.判令第三人返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、地税发票原件1份;5.请求判令诉讼费由小丹承担。
法院会如何看待这个事情呢?
一审法院
一审法院认为，本案原告(反诉被告)小丹与被告(反诉原告)小洲及第三方满园房产中介咨询服务部签订的房屋买卖合同具有如下特点：
该房屋登记产权人为小洲与其爱人，但合同签订主体仅为小洲一人与小丹代理人小宇，约定签订合同当日，小丹交纳20,000元定金，余款990,000元贷款。手写约定：乙方小丹自行办理银行贷款，数额以银行批准金额为准，首付金额可能发生变化，小洲知道并同意;甲方即小洲同意乙方即小丹指定人员办理贷款及上证。
小丹对小洲同意乙方即小丹指定人员办理贷款及上证该条款的理解为小丹需要找她的亲戚，亲戚的贷款资质够了，可以让他亲戚过来办理贷款及将房屋过户其亲属名下。
在履行合同过程中，小丹代理人小宇给付了小洲2万元定金。且小丹明确表示由其亲属履行该合同即办贷款及房屋过户到其亲属名下。至今小丹亲属姓名及自然情况尚未确定，综上可以认定本合同履行主体买房人尚未确定，民事法律行为成立的第一要素为行为人具有相应的民事行为能力，则本案合同履行人尚未确定，履行人资质、能力尚未确定，履行人是否具备民事行为能力不确定，故本案合同履行一方主体在履行合同的合理期限内未定，则合同无法履行，且案涉房屋产权人为小洲夫妻二人，但签订合同主体仅为小洲一人，且小洲爱人现已经出国，小洲亦未提供其妻子的授权，故本案中合同成立、但合理期限内未确定买受人，故无法履行。
根据《民法典》相关规定，现对于小丹主张的解除合同，一审法院予以支持。
对于合同的无法履行，签订买卖合同主体双方均有过错，各自承担相应的责任。
对于原告小丹(反诉被告)主张的判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同的主张予以支持，对于小丹主张的判令小洲返还购房定金2万元，赔偿违约金202,000元、居间服务费9000元、律师费5000元的主张，购房定金2万元小洲返还给小丹，居间服务费应向中介主张，对于小丹的其他诉求不予支持。
对于被告小洲(反诉原告)主张的判令小丹支付违约金202,000元、律师费5000元的主张不予支持;对于小洲主张判令第三人丛梅返还10,000元中介费，因签订买卖合同的中介咨询服务部虽然在合同中盖公章，但当时满园房产中介咨询服务部已经注销，其不具备签订合同的主体资格，也不具备经营中介事务的资格，且其未尽到全面、审慎地履行其应尽的中介服务义务，故阿凡提满园房产中介咨询服务部(个体工商户)经营者丛梅应将中介费10,000元退还给小洲。
对于小洲主张判令第三人丛梅返还房屋钥匙、房产证原件两本、契税原件1份、房屋税务发票原件1份的主张，因丛梅承认以上材料在其手里，故予以支持。对于小洲主张将房屋恢复原状的请求，小洲提供证据不足以证明房屋发生变化，故不予支持。
一审法院判决：
一、解除原告(反诉被告)小丹与被告(反诉原告)小洲签订的(建筑面积130.17平方米)房屋买卖合同;
二、被告(反诉原告)小洲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告(反诉被告)小丹定金20,000元;
三、第三人于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告(反诉原告)小洲中介费10,000元;
四、第三人于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告(反诉原告)小洲(建筑面积130.17平方米)的产权证、契税证及税务大发票及房屋钥匙;
五、驳回原告(反诉被告)小丹与被告(反诉原告)小洲的其他诉讼请求。
总结一下：
最后法院判决的结果就是：两人签订的合同并没有成立，所以卖房方收到的订金要返还给买房。至于支出的中介费，则应该由中介予以返还。法院都没有判决两人承担违约责任。
一审判决后，小丹不服，提起上诉。
小丹认为：
一、小洲拒绝变更产权人并变更付款方式为一次性付款，足以证明小洲违约在先;
二、房屋虽然为小洲夫妻共有，但小洲对出售案涉房屋享有处分权，并非系无权处分;
三、一审法院应判令被上诉人承担中介费，中介服务已经履行完毕，应由违约方承担。
也就是小丹认为卖房子的小洲违约了，应该支付给自己违约金。
那小丹的上诉有道理吗?
二审法院会如何判决呢?
二审法院
二审法院审理后认为：
上诉人小丹与被上诉人小洲、满园房产中介咨询服务部之间签订的《房屋买卖合同》系基于当事人各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人各方均应恪守履约。
现上诉人小丹与被上诉人小洲就合同中约定的“甲方同意乙方指定人员办理贷款及上证”的条款在理解上存在分歧和争议并就此均认为对方违约，小丹理解为其有权指定人员办理贷款并将房屋过户到该指定人员名下，小洲理解为小丹指定的人员仍然为小丹办理贷款并代理小丹将房屋登记在小丹名下。
合同中对于该条款的理解并未作出详细释明，满园房产中介咨询服务部已注销，第三人亦未举证证实其已就该条款向当事人双方进行了详细阐释说明并得到双方认可。
现因对该条款的理解上存在争议并导致合同无法继续履行，按照小丹的理解则属于买受人的变更，但小丹并未确定买受人，亦未与小洲就变更后的买受人达成新的房屋买卖协议，被上诉人小洲又提出变更付款方式为一次性付款，亦属于对合同履行方式的变更，亦并未与上诉人小丹达成合意。
一审法院判令解除案涉《房屋买卖合同》，双方对此均未提出异议。因双方对合同履行存在争议并且尚未达成新的合意，导致合同无法继续履行，双方并未存在明显的违约行为，依据公平原则，一审法院判令小洲向小丹返还定金并无不当。
因上诉人小丹将中介费交纳给产中介咨询服务部，该服务部已注销，且又未尽到审慎之注意义务，上诉人小丹应向其主张返还中介费。
一审法院的判决结果正确，但在案件受理费负担的认定上存在瑕疵，本院对此依法予以纠正。
总结：
也就是最后法院认为双方均不存在明显的违约行为，依照公平原则，各自返还，不需要追究对方的违约责任。
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