“一房二卖”不应进行确权诉讼
【案例指引】2012年1月15日，刘某与某房地产开发公司签订《房屋认购协议书》，约定刘某自愿认购某房地产开发公司位于XX区住宅小区1号楼2单元101号房屋（建筑面积180㎡）一套，总价80万元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。
刘某于2012年1月15日以现金的方式支付房款，某房地产开发公司于当日给刘某出具了80万元的房款收据，同日刘某缴纳装修保证金2000元、装修服务费1000元、物业费（含电梯费）3000元等费用，并于2013年3月20日入住。
2014年7月24日, 某房地产开发公司就涉案房屋与新的购买人王某签订《商品房买卖合同》（预售合同）。该合同在房产管理局办理了备案登记。合同约定：王某向某房地产开发公司购买XX区住宅小区1号楼2单元101号房屋（建筑面积180㎡），买受人一次性付款80.6万元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。某房地产开发公司给王某出具了两张共计80.6万元的收据。
刘某在得知上述情况后向人民法院起诉，要求法院判令涉案房屋为自己所有，撤销涉案房屋的房屋备案登记，并要求某房地产开发公司立即完成房屋过户。
【咨询问题】
1、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》的效力？
2、撤销房屋备案登记法院能否支持？
3、法院能否确认刘某为涉案房屋的所有人？
【律师解答】
一、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》均有效。
《房屋认购协议书》内容满足《符合商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当被认定为商品房买卖合同；该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规，应当认定合同有效。
《商品房买卖合同》的签约，未见证据显示王某与开发商恶意串通，且交易价格与市场价格没有明显差额，不违反相关法律法规，合同也应当认定为有效合同。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、撤销房屋登记依法不属于民事案件受案范围
房屋预售备案登记属于行政机关（房管局）行政行为，依法不属于民事案件受案范围，对房管局登记行为有异议，可书面申请房管局撤销，或要求法院判令被告向房管局申请撤销登记。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条"商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。"
《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条："房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条:"商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。"
三、法院不能直接认定刘某为涉案房屋的所有人
《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》均属于有效合同，两合同项下产生合同之债，不产生、不导致物权变动。且《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条对于人民法院对于不动产确定进行了规定，该条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，法院可以判令开发商履行房屋过户的合同义务，不能直接确认房屋所有权。
法律依据：《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”该条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。
