刘某系某市A乡农民。2000年，该市人民政府发布《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》，其对绿化隔离地区的建房政策为：“大力提倡和支持农民合作建房，也可由集体经济组织和农民共同出资或引资开发建设。农民合作建房享受银行贷款和政府贴息的优惠政策，农民以建安价格购买自住房，每人享有一定住宅面积的购买权。在农民自住房建成的前提下，允许各乡（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设；对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，不再进行货币补偿，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿，划拨土地的使用权属于新建住宅楼的产权人，可以申领房屋所有权证。”同年12月27日，该市绿化隔离地区建设总指挥部将A乡24平方公里纳入绿化隔离地区。
2001年，该市发展计划委员会同意山水房地产公司结合绿化隔离带实施，开发建设山水新村，房屋除部分属于商品住宅和配套设施外，其余为拆迁安置用房，该市发改委和建委下发的《某市商品房屋开发投资计划调整单》中注明山水新村6号楼为农民回迁楼。
2001年4月，刘某与山水房地产公司签订某市住宅房屋拆迁货币补偿协议，将其原有住房交由山水房地产公司拆除。同年5月，刘某（乙方）与山水房地产公司（甲方）签订《山水新村商品房住宅楼（期房）购销合同》，该合同约定，乙方自愿购买甲方位于6号楼Y号房屋一套，该合同对于办理产权证事宜约定如下：住宅楼竣工验收合格后，甲方协助乙方办理该住宅楼权属登记手续，由此发生的费用由乙方承担。但合同中并未约定产权证办理的具体期限与迟延办证的违约责任。2002年9月30日，刘某入住上述房屋。由于该地块为新征建设用地，需要完成征地补偿和拆迁安置工作后，才可以向国土部门申请土地使用权划拔，故该房屋至今未办理产权证书。
刘某认为，山水房地产公司未能依约履行其合同义务，致使其不能在规定期限内取得房地产权属证书，已经构成违约，应该承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房合同解释》）第18条的规定，请求判令山水房地产公司支付违约金87542元（自2002年12月31日至2006年2月12日）；并支付自2006年2月13日起至完全履行合同义务之日止的违约金；山水房地产公司立即向房地产权属登记机关报送办理房地产权属证书需由其提供的资料并完成协助办证义务，并承担本案诉讼费。 法院判决：驳回刘某的全部诉讼请求。
法官说法
刘某与山水房地产公司签订的商品房住宅楼购销合同系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定及损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的内容，故该合同有效。上述合同能否适用《商品房合同解释》，关键在于双方争议所涉房屋是否为商品房，这是本案的争议焦点之一；争议所涉房屋至今产权证未能下发是否为山水房地产公司的原因所致是本案的争议焦点之二。
就本案争议焦点一，法院认为争议所涉房屋不属于商品房，不适用《商品房合同解释》，理由如下：
首先，《商品房合同解释》中所指的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知，该解释所指商品房是指销售主体特定、标的特定，且向社会公开销售的房屋。2000年后，A乡24平方公里被纳入绿化隔离地区，而根据绿化隔离地区建设政策，当地农民宅基地用于新村建设，土地一律征为国有建设用地，并采取合作建房、集体经济组织引资开发的方式建设新村，农民以建安价格购买自住房，并允许各乡（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售。本案签订的合同虽冠以“商品房住宅楼”的名称，合同文本中出现多处“商品房”的表述，但《某市商品房屋开发投资计划调整单》表明上述房屋为农民回迁楼，此房屋销售的范围仅限于当地拆迁安置人口，而并非向社会所有人员公开出售。刘某在拆迁过程中以A乡农民的身份购买房屋，说明该房屋明显有别于向社会公众出售的商品房。
其次，争议房屋土地使用权需无偿划拨取得，而普通商品房所需建设用地为出让方式取得土地使用权。刘某所购房屋的土地取得方式亦说明该房屋不属于商品房。
总之，本案所涉房屋的属性为农民自住房，而并非商品房，故不能适用《商品房合同解释》。合同双方未约定具体办证期限及迟延办证的违约责任，刘某依据《商品房合同解释》要求山水公司支付相应的违约金，并无法律与合同依据，法院对于该诉讼请求不予支持。
关于迟延办证的原因是否在山水公司这一问题，法院认为小区部分拆迁工作尚未完成，相关的征地补偿与安置工作仍在继续，不符合办理国有土地使用权划拨的条件，山水房地产公司暂时无法取得土地使用权证，故现今并不具备办理房屋权属登记的条件，且该事由也非山水房地产公司所能克服。
法官提醒
《商品房合同解释》中所指的商品房是面向社会公开销售，即买受入主体不特定的房屋。而回迁楼的出售对象是特定的被拆迁入，买受入主体特定，不是自由出售，故不能适用商品房买卖的相关规定。
相关法规
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
