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还迁房交易的法律风险和注意事项

日期:2021-03-12 来源:房地产律师网 作者:- 阅读:11次 [字体: ] 背景色:        

来源:陆君恒达法律服务团队,杨友元律师

引言

还迁房因其远低于商品房的市场价格广受购房者/炒房客欢迎,从网络公开的数据查询,还迁房的交易量占市场上二手房交易量的10%左右。然而,随着还迁房交易的火热,相应的法律纠纷也进一步增多,近两年来,陆君恒达法律团队也承办过不少的还迁房买卖合同纠纷案件,类似的咨询更是不在少数。那么还迁房到底能交易吗,有哪些法律风险,这些风险又该如何去防范。

一、还迁房的分类和交易特点

1、从土地使用权取得方式对还迁房进行分类

分类:常见的土地使用权取得方式有两种,一种是通过转让方式取得的,即开发商通过公开挂牌竞拍的方式取得土地使用权;另一种是通过划拨方式取得的,即政府无偿或者以低于市场的价格将土地使用权划拨给开发商(用于建设还迁房)。

交易特点:通过转让方式取得土地使用权的还迁房在在办理房屋过户登记时无需补缴土地出让金,通过划拨方式取得土地使用权的还迁房在办理过户登记时需要补缴土地出让金(购买房屋所对应的土地出让金,并非全部)。

2、从是否有产权证对还迁房进行分类

分类:一种是出售人已经取得产权证的还迁房,另一种是出售人没有或者暂时没有取得产权证的还迁房。

交易特点:取得产权证的还迁房原则上(没有限购政策的情况下)可以办理变更登记,购买人可以取得房屋产权;未取得产权证的还迁房无法办理产权过户登记,购房人只能通过合同方式占有、使用房屋。

3、从当地限购政策对还迁房进行分类

分类:一类是有限购政策加持的还迁房,一类是没有限购政策加持的还迁房。

交易特点:有限购政策加持的还迁房在还迁户取得房产证后并不能立刻和购房者办理房屋过户登记手续,比如上海和深圳,回迁人在取得产权证后5年内不得销售;没有限购政策加持的还迁房则不受此限制。

4、从还迁房是否已建成对还迁房进行分类。

分类:一类是尚未开建或尚未建成的还迁房,另一类是已经建成的还迁房。

交易特点:尚未开建或尚未建成的还迁房,购房人购买的实际上是还迁户预期获得还迁房的一种权利。

二、还迁房能交易吗,回迁人与购房者签订的房屋买卖合同有效吗?

1、还迁房能交易吗?

我国法律并未禁止还迁房的交易,因此还迁房是可以交易的,但由于还迁房的本身的特点,交易风险比商品房要高。

2、还迁房买卖合同有效吗?

回迁人与购房者签订的房屋买卖合同是有效的,即使最终还迁房不能按照合同约定办理过户登记,还迁房买卖合同仍然有效。

三、还迁房买卖的法律风险和防范

1、出售人反悔的法律风险和预防

法律风险:当遇到房屋价格不断上涨时,经常出现出售人反悔的情况,比如本人于2015年在上海承办的一起还迁房买卖合同纠纷案件,当时合同签订的房屋价格是8000元/平米,5年后的2015年,该房屋价格已上涨至30000多一平米,出售人找各种理由想撕毁交易。

风险防范:预防方式有两种,一是约定较高的违约金,二是通过法院要求履行合同,胜诉后执行。

2、不能办理产权证的风险

法律风险:很多还迁房交付回迁人后不能立刻办理产权证,而房屋为不动产,其产权以不动产登记簿上记载的权利人为准;不能办理产权证的还迁房,即使购买人支付了对价,也不能获得房屋产权,而只能通过占有获得该房屋的使用权。

风险防范:在交易前调查清楚,该房屋是否能办理产权证,什么时候可以办,做到心中有数;如不能办理或者办理时间较长,不建议大家购买该类房屋(自主且不考虑未来出售则不受此限)。

3、限购政策的风险

法律风险:部分还迁房在交易时已经办理了产权证,但是当地对该类房屋有限购政策,导致购房者不能立刻与回迁人办理过户登记手续,只有限购期满后才能办理。

风险防范:在协议中约定清楚办理产权证的时间,以及不能按时办理产权证的违约责任。

4、一房二卖甚至多卖的风险

法律风险:暂时不能办理过户登记的房屋出现价格上涨时或者遇到不靠谱的回迁人时容易遇到该种情况。

风险防范:在签订合同前实地考察房屋,在签订合同后立刻住进并实际占有该房屋、更换门锁等。

5、尚未开建或尚未建成的还迁房交易的法律风险

法律风险:该类房屋的法律风险最高,以上1-4所描述的风险在该类房屋交易中均可能出现。

风险防范:尝试对还建房合同进行更名,即将还迁人与开发商签订的合同中的还迁人的名字变更为自己的名字,但难度较高;如果不能实现更名,建议放弃该类房屋的购买。

结语

大部分还迁房因暂时没有产权证,或者即使有产权证,但因当地限购政策导致在购买还迁房后无法顺利办理过户登记手续,因此购买还迁房的风险很高。文章只是介绍了部分法律风险和风险防范的方法,在实际交易中的风险远远不止于此;同样的,相应的解决办法也不止于此,常见的如加入保证人或担保条款,又比如在支付购房款时可以考虑押一部分款项,待过户登记完成后再支付剩余款项等等。最后希望文章能够对大家有所帮助,也请大家动动您发财的小手点个“赞”与“再读”,谢谢!



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