所有权登记在他人名下能否主张分家析产
〖典型案例〗
当事人：原告：张甲；被告：张乙、钱某某、张丙、张丁。
张乙、钱某某系夫妻关系，共生育五个子女。2011年3月，张乙申请建造平房三间，常住农村人口包括张乙、钱某某、张丙、张甲、张丁五人。2012年8月，该户再次申请建房，常住农村人口仍为上述五人，在原先三间平房的基础上加盖二层改造为三楼三底楼房一幢，并在楼房西山墙建楼梯一间直达楼房二层，另建附属用房一间半。2014年10月，房屋产权管理办公室对上述房屋核发了村镇房屋所有权证，证载楼房建筑面积178平方米、附属用房一间半建筑面积32平方米，产权登记在张乙名下。
原告张甲诉称：被告张乙、钱某某系夫妻关系，原告张甲和被告张丙、张丁均系张乙、钱某某夫妇所生子女。2011年家中建房三间，2012年对房屋加层，申请建房人口为原告和四被告，产权登记在张乙名下，建筑面积210平方米。原告在家庭建房时曾出资3900元，现因原告与前夫离婚后需回娘家居住，而张丁不同意，故提起诉讼，要求对197号家庭住房进行分割，确认原告享有其中42平方米房屋。
被告张乙、钱某某辩称：原告在家庭建房时曾出资是事实，同意将楼房底层西边一间房屋分割给原告。
被告张丙辩称，其对家庭建房也有贡献，也应该享有相应的权利份额。
被告张丁未到庭应诉。
（审理要览〗
经法院审理认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但村镇房屋一般以户主作为所有权人的代表进行所有权登记，故不能仅仅以不动产权属证书记载的内容来确定不动产物权归属。张乙、钱某某、张丙、张甲、张丁均系申请建房时的常住农村人口，案涉房屋应属家庭共有财产。关于如何分割家庭住房的问题，依照相关法律规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据《婚姻法》的有关规定处理。本案张乙、钱某某、张丙、张甲一致确认楼房底楼东边一间和中间半间（建筑面积计45平方米）归张乙、钱某某夫妇共有，楼房底楼中间另半间（建筑面积巧平方米）归张丙所有，楼房底楼西边一间（建筑面积30平方米）归张甲所有，其余房屋（含楼梯间，建筑面积计120平方米）归张丁所有。虽然被告张丁未到庭应诉，但上述四人所主张的房屋权利份额低于人均份额，并没有侵犯张丁所应享有的权利份额，本院照准。被告张丁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。需要特别说明的是，本案处理的标的物仅是地上建筑物的所有权归属，是对涉案财产在共有人之间的内部分割，并非案涉房屋搬迁时进行分户的依据，也不涉及土地使用权问题，今后该房屋如果遇到搬迁等情况，仍须按相关法律、政策依法处理。依照《民法通则》第78条，《民通意见》第90条，《民事诉讼法》第144条之规定，判决：197号地上建筑物农村家庭住房楼房一幢、附属用房一间半（建筑面积210平方米，所有权登记在张乙名下），其中楼房底楼东边一间和中间半间（建筑面积计45平方米）归张乙、钱某某夫妇共有；楼房底楼中间另半间（建筑面积15平方米）归张丙所有；楼房底楼西边一间（建筑面积30平方米）归张甲所有；楼房楼梯间和楼上三间房屋及附属用房一间半（建筑面积计120平方米）归张丁所有。
〖裁判思路〗
1 .同类案件处理要点
（1）首先确定所有权登记的法律性质。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。按照物权公示公信原则，不动产权属登记具有对外效力，在没有经过法律程序变更的情况下，应予以确定其效力，当然，法院可以在查明事实的基础上对不动产进行确权处理。
（2）重点审查宅基地使用权的登记内容。农村宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利，农村宅基地使用权有其特殊性，其在设计之初就是为了保障农民的生活和居住的基本权利能够实现，因此，其有很强的保障功能。根据《户口登记条例》第5条的规定：“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主。单身居住的自立一户，以本人为户主。居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口共立一户或者分别立户。户主负责按照本条例的规定申报户口登记。" 因此，在审查农村宅基地使用权权属登记时，不能简单地按照权属登记上的名字确定宅基地使用权的归属，要结合申请宅基地使用权时的家庭成员人数，确定宅基地使用权的权利人，尤其是要确定权属登记上的财产是否为家庭共同财产。家庭共有财产是指全体或部分家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，对共同所得和各自所得的财产约定为共同所有的共有权利义务关系。
（3）注意审查被分家析产宅基地使用权的实际权利人。一般情况下，由于被拆迁人与拆迁组所签订的“拆迁安置协议"往往是以户作为拆迁单位的，其中无法反映同住人数，此时一般需要向法院申请调取拆迁组存档保留的拆迁安置人口核定表，以核定的拆迁安置人数，作为最后的拆迁安置财产权利人。由于宅基地使用权按照“户"的标准设置，一家一户只能有一处宅基地，如果家庭成员分家另过，并又分得一处宅基地，其对涉案的宅基地使用权将没有权利分家析产。
2，相关法律风险提示
（1）一般情况下，物权登记有物权公示公信效力，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在所有权权属登记在其他人名下时，法律一般会推定所有权权属登记簿上记载的人即为不动产的权利人。因此，原告提出对所有权权属登记在其他人名下的不动产进行分家析产本身风险较大，其需要提供证据证明产权权属登记簿记载错误，或者举证证明存在其代替家庭办理权属登记的证据。
（2）根据《物权法》第33条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。原告认为所有权权属登记簿记载错误的，可以根据《物权法》第19条的规定，申请更正或者异议登记，也可以向法院起诉予以撤销。
（3）被告可能面临所有权登记在自己名下的产权，诉讼中不予认可的风险。法院在审查宅基地使用权权属证书的过程中，一般会结合宅基地使用权权属证书的办理过程，办理程序和政策规定，还原当时办理权属证书的真实过程，如果有证据证实，在办理权属证书的办理过程中，被告是以“户"的名义办理的，宅基地使用权权属证书将不能对抗其他家庭成员要求分家析产的诉求，法院会根据家庭成员和有关证据，在尊重风俗习惯的基础上，予以分割。
〖裁判规则〗
1法律法规
《民法通则》（2009年8月27日修正）
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的杈利。
《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
2．司法解释
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行) )（法（办）发[ 1988 ] 6号）
90.在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献夫小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释[ 2011 ] 18号）
第十八条离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
3．地方司法文件
《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》（沪高法民一 [ 2007 ] 20号）
七、当事人各方对共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的处理。
当事人对分割的共有房屋价值意见不一，但又不申请评估的，法院不能简单驳回原告诉请，应进行必要的释明，促使当事人提出委托评估的申请。经释明，当事人仍不提出中请的，法官可通过咨询房产中介公司或评估公司（至少两家）的意见，综合分析后予以酌定，并须在裁判文书中阐明理由。
〖专家视点〕
1．宅基地使用权的取得。
宅基地使用权的取得方式。按照《物权法》及其引用的《土地管理法》的规定来看，主要在于规定“合法审批建房"而取得宅基地使用权的方式。
宅基地使用权取得是否有偿。在1990年至1993年期间，我国曾经实行过宅基地使用权有偿取得的政策，即在农民申请宅基地使用权时，向其收取一定数额的使用费。后来，为减轻农民负担，中共中央办公厅、国务院办公厅于1993年7月在《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中要求，取消对宅基地使用权的收费。
因而包括《物权法》在内的现有法律并未表明宅基地使用权是有偿还是无偿取得。目前通说认为，宅基地使用权具有一定的福利性质，是村民最基本的居住保障，应当允许村民无偿取得。
一户一宅"与宅基地使用权再分配的问题。《土地管理法》第62条明确规定 “农村村民一户只能拥有一处宅基地"。但是，在现实中存在一户村民拥有两处以上宅基地的情况。如按照《土地管理法》申请取得一处、继承父母在土改中分房取得的宅基地一处、儿子成家又申请一处但并不分户、接受他人赠与房屋取得一处、接受他人房屋转让取得一处等。通过前述这蚱方式取得的宅基地完全有并存的可能，但并无一处由于违法取得而应山村集体经济组织收回。长此以往，当生活实践对法律规定的突破成为常态时，就有必要审视法律规定之适宜性了。重读《土地管理法》第62条后段，可以发现“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准"。根据体系解释，本条的规范意旨在于禁止村民多次申请宅基地。进而观察《物权法》第巧4条可以发现，由于法定原因（自然灾害等导致宅基地灭失）失去宅基地的，可重新申请并分得宅基地，此外的任何情形如出卖、出租住房失去宅基地，都不允许再申请取得宅基地使用权。而从《决定》的论述来看，严格宅基地管理、节约土地、保护耕地的政策目标也被进一步强调。这要求宅基地使用权的取得不能违反这个根本原则。概言之，现行法律不允许村民多次申请取得宅基地使用权，不过也没有禁止村民同时拥有多处宅基地。
2．我国现行的宅基地使用权取得制度贯彻无偿分配、一户一宅原则、严格限制宅基地使用权的流转，其主要目的是为农民提供安身立命之所和集约节约利用土地，防止农民占用过多宅基地，从而保护我国宝贵的耕地资源。但由于法律法规对何为“户"、“分户"的标准等问题规定不明确，在我国农村，随着经济条件的改善和思想观念的改变，人们本身对“户"的观念发生了较大的改变，大家庭逐渐减小，再加上一户一宅的分配原则合理推出了“增户则增地"的再分配制，从立法本意来看，《土地管理法》等法律法规所规定和重申的“一户一宅"是强调“一户只能拥有（或申请）一处宅基地'，是限制一户拥有（申请）两处以上的宅基地，并非只要“一户" 就能拥有（申请）一处宅基地，但抽象的“一户一宅"容易被理解为只要是“一户'就可以拥有一处宅基地，在实际执行中就是按照一户就给一处宅基地执行的。
3．宅基地使用权人签订房屋拆迁补偿协议的效力认定。如上所述，农房所有权的取得和变动多数通过非法律行为，且缺乏登记公示制度。因此，在对房屋所有权处分过程中难免发生权属争议。如在拆迁过程中，拆迁人只与登记的宅基地使用权人签订拆迁协议，并推定房屋归该使用人所有。但房屋的实际所有权情况可能并非如此。因此，实践中大量出现房屋共有人要求法院确认房屋拆迁补偿协议无效的案件。此类案件涉及拆迁秩序的稳定和房屋共有权人的利益保护等问题，如何把握关系重大。笔者认为，在认定拆迁补偿协议无效的问题上应采取慎之又慎的态度，以避免不必要的拆迁成本。第一，在拆迁过程中，拆迁人应负谨慎的审查义务，但应限定为形式审查，将通过法院审理才能认定的复杂物权关系交由拆迁人审查认定实属强人所难。第二，根据“房地一体'原则及目前农房所有权登记制度不尽完善的状况，在无其他相反证据的情况下，拆迁人有理由根据宅基地使用权的登记情况推定农房所有权的主体。第三，其他共有人虽对房屋享有权利，但依据“房地一体"原则，其并不能实际取得房屋所有权，其可以向占用人行使货币补偿的分配权，而不是必须通过主张合同无效的方式维护权益。
