违法房屋能否要求分家析产
〖典型案例〗
当事人：原告：朱某；被告：曹某甲、袁某、曹某乙。
朱某于2013年秋天与曹某乙开始同居生活，双方一直未领取结婚证。曹某甲、袁某系曹某乙的父母，曹某丙系曹某乙的儿子（系曹某乙与前妻所生）。朱某与曹某乙同居前，曹某乙有平房三间、曹某甲有门朝西边房两间。双方同居后于2014年在原有三间平房及两间边房的基础上各加盖了一层房屋，并在房子南边盖了两间两上两下房屋。2014年12月17日，因房屋在拆迁范围内，曹某乙与某某公司签订《某某县房屋拆迁安置协议书》，协议内容：“房屋建筑面积338．4平方米，补偿金额 336，333元整，附属设施补偿31，935元整，一次性搬家费1016元整，一次性临时过渡费2630元，违建120.15㎡，拆迁款14，418元，拆迁补偿费总额386，332元。"曹某乙于2014年12月24日领取拆迁款386，332元。双方因财产分割发生纠纷，遂诉来本院。
原告朱某诉称，2013年秋，原告经人介绍和曹某乙未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活。同居前曹某乙有三间砖石结构平顶房，被告曹某甲有两间平顶小锅屋，同居后原告和曹某乙靠打工收入在被告曹某乙原三间平顶房上又加盖三间房屋，在被告两间平顶房上加盖两间房屋。另外，又在被告小锅屋南头新建两上两下四间平顶房。2014年7月17日，上述所有房屋均被拆迁。被告曹某甲两间锅屋分得拆迁补偿款4万元，原告和曹某乙分得拆迁补偿款386，332元。为维护原告的合法权益，具状要求依法判令被告给付原告共同财产价值的一半即20万元。
被告曹某甲、袁某、曹某乙辩称，原告和曹某乙未办理结婚登记非法同居是事实。曹某乙原来的房屋是三间平房，其后加盖的部分属于违章建筑仅得到拆迁款 14，418元，现被告仅同意对该14，418元进行分割。
〖审理要览〗
法院经审理认为，公民合法的财产权利受法律保护。本案中，原告于2003年秋天与曹某乙未办理结婚登记同居生活，其同居关系违反法律规定，不受法律保护但同居期间共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。原告与曹某乙同居前，曹某乙有平房三间、被告曹某甲有门朝西边房两间。双方同居后于2014年在原有三间平房及两间边房的基础上各加盖了一层房屋，并在房子南边盖了两间两上两下房屋，所建房屋无合法建设手续。2014年拆迁时，原告与曹某乙同居后所建房屋拆迁所得应为原告与曹某乙的共有财产。拆迁协议中载明拆迁房屋建筑面积338.4㎡，违建120.15㎡，但对被拆迁房屋哪蚱部分属于建筑面积，哪些部分属于违建面积，双方均未向本院提供任何证据加以证实。又因该房屋无合法建设手续，原告与曹某乙同居后所建房屋是否在违建面积内，根据现有证据，无法予以证实。故原告与曹某乙同居期间所建房屋的拆迁款具体为多少，本院无法予以确定。依照《民法通则》第5条、第75条之规定，判决如下：（1）原告朱某与被告曹某甲、袁某、曹某乙共同使用的位于灌南县公兴小区内房屋一套，使用权归被告曹某乙、曹某甲、袁某。（2）驳回原告朱某的其他诉讼请求。
〖裁判思路〗
1 .同类案件处理要点
（1）违法建筑的认定。法院在审理物权纠纷案件中如排除妨害、相邻关系纠纷等案件，首先审查，《物权法》第30条规定了因合法建造、拆除房屋等事实行为可以设立和消灭物权，但其成立的前提则是合法建造，建筑是否为违法建筑，而确认违法建筑的依据是《城乡规划法》第40条的规定。重点审查是否有房产权属证明，是否办理建设工程规划许可证、建设工程规划许可证等材料，利用宅基地建设的，是否办理了乡村建设规划许可证等材料。
（2）违法建筑的处理。处理违法建筑问题的直接法律依据是《城乡规划法》第 64条的规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。"因此，对于违法建筑，按照《20H年全国民事审判会议纪要》的精神，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。所以，对于单独针对违法房屋提起分家析产或者家庭共有财产中有违法建筑的，对违法建筑不宜分家析产。
2．相关法律风险提示
原告有提供证据证明涉及分家析产的建筑有权属证明或者合法的建造手续。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，因此，建造行为形成物权的前提必须是合法建造，根据《民事诉讼法解释》第91条第1项的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，因此，涉案分家析产的房屋是否为合法建筑由主张分家析产的原告承担举证。
（2）单独或者涉及违法建筑的分家析产，因违法建筑的确认需要有关行政部门认定，因此，法院不宜直接认定为违法建筑，但是可以对诉讼不予受理，所以，违法建筑分家析产面临不予受理、驳回起诉或者法院不予处理的诉讼风险。
〖裁判规则〗
1．法律法规
《民法通则》（2009年8月27日修正）
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自已的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
《城乡规划法》（2015年4月24日修正）
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国主地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
2．司法解释与会议纪要
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试
行）》（法（办）发[ 1988 ] 6号）
90．在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共同财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（法发[ 1993 ] 32号）
20．离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[ 2011 ] 42号）
7，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。
3．地方司法文件
《山东省城乡规划条例》（鲁政法[ 2012 ]第29号）
第五十八条使用宅基地进行农村村民住宅建设，应当提交乡村建设规划许可证中请表、宅基地使用证明或者房屋权属证明、村（居）民委员会同意建设的书面意见、新建住宅相关图纸，向乡、镇人民政府或者街道办事处提出申请，经审核符合条件的，由城市、县城乡规划主管部门或者其委托的乡、镇人民政府核发乡村建设规划许可证。
第五十九条使用农村集体土地进行乡镇企业、新型农村社区、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续后，方可办理乡村建设规划许可证。
建设单位和个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续，进行施工建设。
第六十条乡村建设规划许可证管理办法由省城乡规划主管部门制定。
〖专家视点〗
l .违法建筑物权的确认为何不能得到支持，违章建筑是否有物权？由于违章建筑的先天违法性，在公法领域，行政执法机关可予以限期整改、罚款、拆除等行政处罚。因此，违章建筑是没有完整物权的。但在私法领域，涉及违章建筑的归属、利用等问题而引发私人利益的冲突，是否就无人管呢？在这方面所涉及的违章建筑的物权效力及司法实践中违章建筑的私法保护问题则成了本案解决纠纷的关键地方。特别是伴随着违章建筑的增多，司法实践中涉及违章建筑的民事纠纷也随之增加。故而，因违章建筑引发的民事纠纷已成为我国司法实践中重须解决的问题。违章建筑占有、使用符合发挥《物权法》“物尽其用"的立法精神和原则；从《合同法》最大限度保障交易安全、维护经济秩序的立法目的进行综合分析，得出要综合利益衡量，进行辩证分析，不能轻易认定只要是违章建筑就什么权利都没有。至少违章建筑的建造人在不能取得违章建筑的所有权情况下，还是可以享有占有权和使用权的。理由主要在于：其一，财产所有权的取得不得违反法律规定，所以，建造人肯定不能对违章建筑享有所有权。如果赋予所有权，将导致对其过度保护，进而导致恶意违章建筑现象层出不穷，不利于维护社会公共秩序。但如果对违章建筑完全不予保护，又不符合我国现阶段国情，不利于定分止争，维护正常的财产秩序。其二，违章建筑建造人毕竟对违章建筑有投入，投入过程也没被制止，形成了事实建造，这是一个管理者不到位、被管理人越位的同时作用结果。在行政机关依法拆除违章建造前，法律给予事实上的占有状态者一定的占有和使用法律保护是必要的，这样既可以稳定社会，又可以i辟免社会资源的浪费。其三，在法律实践中，通常将调整公共利益的法律称为公法，将调整私人利益关系的法律称为私法。违章建筑据此可分为仅违反公法如《土地管理法》、《城市规划法》的违章建筑，既违反公法又违反私法的违章建筑，以及仅违反私法如《物权法》、《民法通则》的违章建筑。对于仅违反公法而不违反私法的违章建筑只会受到公法上的否定评价如拘留、罚款、限期拆除等行政处罚的法律后果。除非违章建筑被罚没、拆除等彻底火失外，即对于客观存在且为建设人所占有的违章建筑物，一般不会影响到违章建筑私权利益，不影响违章建筑的权属、利用关系。在私法领域，依据私法上“法无禁止即授权"的理念，仅违反公法的违章建筑在私法上仍会受到肯定性的评价，如本案的违章建设人被告和参与建设人原告同样受到私法平等调整和保护，对于此类违章建筑占有人，私法仍负有对违章建筑尊重和保护的义务
2，在房屋征收中，地方政府不应滥用“征收违法建筑不予补偿"的规定，而应尽量遵循法不溯及既往、信赖保护、尊重财产权以及区别对待等原则，持审慎的态度理性对待不同违法建筑的征收补偿问题，避免用统一的过于机械强硬的对待方式针对前面提到的具有代表性的三种情形的违法建筑，就应采取不同的措施加以区别对待。
（1）历史遗留违法建筑的补偿。在很多被征收入看来，此类建筑根本就算不上是违法建筑。可是在房屋征收的实务中，政府出于利益和效率的考虑，将这类建筑认定为合法建筑的可能性又不大。但是，结合法不溯及既往及信赖保护原则，如果对此类建筑不予补偿，又有失公允。历史遗留的违法建筑建造当时法律法规不健全，甚至是处于无法可依的状态。今天，房屋征收中政府依据现行的相关法规之规定，以其不具备相关房产证明为由而认定其属于违法建筑，进而不予以财产保护，这是不符合法不溯及既往和信赖保护原则的。
（2）政府默许的违法建筑的补偿。违法建筑建成之后经年累月，成为居住者不可或缺的生活场所，并且一直未被及时处理，它们好像并未对别人、对社会造成任何紧迫的危害，在一般人的观念中似乎和违法建筑也不搭边，更没有必要拆除，就连政府都默认它的存在。在房屋征收中对这类建筑一律拆除不予补偿同样不合情理。但是，对于政府默许的违法建筑的补偿应区别于上述第一种类型的补偿。首先，对于政府默许的违法建筑，应该由当事人承担举证。其次，如果无法证明政府存在默许行为，那该建筑物应被认定为违法建筑并不予补偿；如果能够证明相关部门已经知道其违法建筑行为，但是并没有阻止也没有进行处罚，则按照双方过错由相关部门和当事人进行责任分摊，也就是说对当事人进行合理的补偿。“程序上存在瑕疵的违法建筑，可以按照《行政处罚法》第二十九条的规定，如果政府两年内未发现漏办程序的行为，就应不予追究，并且为其补发证。因为程序上的瑕疵不像犯罪，并没有太大的社会危害性，而当前国民法律意识水平很难要求城中村'村民在房屋建设时对每一个步骤程序都了如指掌，相对柔和的处理有助于减少征地补偿时的矛盾。”
（3）突击建造的违法建筑的补偿。房屋征收范围确定后，突击抢建“楼上楼"、 “隔夜楼"等违法建筑，就其行为本质来说是对公共利益的挑衅，是一种市场投机行为，违建人希望利用扩建和加建之机增加房屋征收补偿面积，以便攫取更多的经济补偿。有人形象地说，这种抢扩建行为就是城市建设的绊脚石。另外，违建人本来就预知到所建房屋即将被拆除，所以，这种抢建形成的建筑也只能勉强称其为建筑而已，此类建筑有很大的安全隐患，有的甚至都不符合居住的条件，有的还会对周边居民的人身和财产造成威胁，除此以外，此种行为还会对建筑资源、社会成本的巨大浪费。如果对突击建造的违法建筑进行补偿，不仅会形成突击违建的不良风气，而且这会让寻求财产权平等保护的合法建筑所有者出现严重的心理失衡。所以，此类违法建筑本不应存在，实质及程序都违法，应当按照《行政处罚法》通过适当的程序进行处罚，在征收中一律拆除并不予补偿。除了以上这。种比较有代表性的违法建筑补偿以外，还有一些特殊的情况，需要政府部门兼顾合法性和合理性，确定具体的补偿措施。比如，经过买卖转手的违法建筑的补偿问题。如果现在的占有者并不知道该房屋是违法建筑，则在征收补偿时，应给予足额补偿，并且追究之前违法建筑者的责任；如果在买卖过程中明知房屋存在证件不齐或者违法加盖等违法事宜，则应当让其也承担一部分的责任。再如，行政许可被吊销而导致的违法建筑的补偿问题。此类补偿问题略显复杂，首先应由当事人提起行政诉讼，请求确认吊销行为非法。其次在诉讼请求得到支持的前提下，当事人在征收补偿的过程中得到足额补偿。
