（一）首部
1．判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字第07553号。
2．案由：确认民事行为无效纠纷。
（二）诉辩主张
原告李某诉称：我父亲何恩泉与何甲是亲兄弟关系。何恩泉于1997年因病去世，何甲未经我同意将位于朝阳区水牛坊村88号的北房4间、东棚子2间、西棚子4间私自卖给何乙。故诉至法院，要求确认何甲与何乙之间的房屋买卖无效，何甲返还给我上述房屋。
被告何甲辩称：李某所诉房屋已经由法院确认归李某之父何恩泉。当时的买卖房屋的行为是有效的，不同意李某的诉讼请求。
被告何乙辩称：李某所诉房屋是我从何恩泉处买的，跟李某没有关系。房屋买卖行为有效，不同意李某的诉讼请求。
（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：李某系何甲的弟弟何恩泉之女。何甲、何恩泉的父亲何德广（于1985年去世），母亲梁淑芳（于1960年去世）另育有何淑萍、何淑敏、何海涛3人。
本案涉及的房产位于北京市朝阳区水牛坊村88号院（以下简称88号院）内，该院宅基地使用人为何德广，何德广在院内建有北房4间。何德广去世后，其子女未对北房进行继承。
1986年，何恩泉与李某的母亲李爱平结婚后即在88号院内居住。二人居住期间在院内新建东棚子2间、西棚子4间。1993年，该院内宅基地使用权人登记为何恩泉。1994年，何恩泉与李爱平经北京市朝阳区人民法院判决离婚，88号院内东棚子2间、西棚子4间被判归何恩泉所有，4间北房未予处理。李某后随李爱平搬出88号院另行居住。
1996年，何恩泉因需要钱治病，经申请北京市朝阳区豆各庄乡水牛坊村委会批准，委托何甲将88号院内所有房屋及院落卖给了本村村民何乙，此事何淑萍、何淑敏、何海涛、何甲均予同意。何乙未与何恩泉或何甲签订房屋买卖协议。1997年，何恩泉因病去世。何乙购买上述房屋及院落后，于数年前将该院内所有房屋拆除并重建。该院内宅基地使用权人至今未变更登记。
2004年，李某以何甲、何淑萍、何淑敏、何海涛为被告，向北京市朝阳区人民法院起诉要求对88号院内北房4间、东棚子2间、西棚子4间进行析产继承。北京市朝阳区人民法院经审理后，于2004年12月20日作出（2004）朝民初字第19680号民事判决，以何恩泉生前已处分自己的财产，未遗有遗产，李某诉请缺乏事实和法律依据，以及88号院房屋买卖行为未经法定程序确认无效之前，李某无权主张权利为由，驳回了李某的全部诉讼请求。宣判后，双方均未提起上诉，该民事判决已发生法律效力。
上述事实有下列证据证明：
1．（2004）朝民初字第19680号民事判决书。
2．双方当事人陈述。
（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为：李某请求确认房屋买卖行为无效所涉及的房产位于88号院内。该院内原有北房4间、东棚子2间、西棚子4间。其中东棚子2间、西棚子4间的所有权在何恩泉与李某之母李爱平的离婚判决中被确认归何恩泉所有，何恩泉作为所有权人有权处分上述房产。根据《民法通则》及《继承法》的有关规定，88号院内的4间北房系何德广的遗产，其子女何甲、何恩泉等人未进行遗产继承，故4间北房应属于何恩泉与其兄弟姐妹的共同共有财产。共同共有人在达成一致意见的基础上，有权处分共有财产。
本案中，李某之父何恩泉在去世前将88号院内房屋卖与同村村民何乙，是经全体房屋共有人何淑萍、何淑敏、何海涛、何甲等人同意，并经当地村民委员会批准认可的。何甲因此受何恩泉委托，将相关房屋卖给何乙，故李某所称何甲未经其同意私自出卖88号院内房屋缺乏事实依据，其主张不予支持。何乙购得上述房后，又于数年前自行拆除了全部原有房屋并进行了重建。鉴于卖房人何恩泉已经去世多年，其出卖房屋时取得了相关权利人同意以及当地村委会组织的批准，并取得了卖房价款，房屋买卖行为早已完成，而且房屋买受人何乙又拆除了所购房进行重建，投入较大，作为何恩泉遗产的相关房屋已经灭失的现实情况，考虑到农村私房买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，确认何恩泉与何乙之间的房屋买卖行为有效，故对李某的诉讼请求不予支持。
（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，作出如下判决：
1．确认被告何甲受何恩泉委托与被告何乙于1996年就位于北京市朝阳区水牛坊村88号院内房屋所实施的买卖行为有效。
2．驳回原告李某的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告李某负担。
（六）解说
本案是一起卖房人的继承人要求确认卖房人与买房人之间买卖农村私房行为无效的民事纠纷案件。
近些年来，随着社会主义市场经济体制的不断发展，农村私房买卖现象日益增多，越来越引起社会各界的广泛关注和讨论。
1．农村私房买卖行为的效力。
房屋是固着于土地之上永久性或临时性的建筑物。根据房屋坐落位置的不同，房屋可以分为城镇房屋和农村房屋。从现行法律规定看，国家对农村房屋买卖等交易活动的限制较之城镇房屋为多，这与我国现行的土地管理制度有密切的关系。
我国对土地实行用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地即包括农村居民住宅用地。农村居民依据其具有的农村集体经济组织成员的资格，取得宅基地使用权后，在登记的宅基地范围内可建造房屋等建筑物。而宅基地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，并非个人的私有财产，不得任意处分。
《中华人民共和国土地管理法》六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从该规定看，法律未禁止也未对农村居民出卖宅基地上自建的住宅设定任何限制，仅是对宅基地申请进行了必要限制。但是，农村房屋转让时，与房屋不可分割的宅基地使用权必然一并转让，这将使宅基地的实际使用主体难以限制，造成土地管理秩序混乱和诸多障碍，直接侵害的是农村集体经济组织的合法权益。而且，我国对农村宅基地的申请及审批规定了严格的条件和程序，买房人实际上极少可能获得卖房人的宅基地使用权，其权利难以得到法律的保护。也就是说，农村私房买卖从社会整体利益和交易当事人的个人利益上看，弊大于利。因此，对农村私房买卖应采取严格、审慎的态度，一般应以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。而例外的情形也应仅限于买卖双方同为同一农村集体经济组织成员，办理了宅基地使用权变更登记手续的情况。本案中要求确认的即是农村私房买卖效力的问题，从上述分析来看，似乎应当认定无效。
2．个案应注重具体情况具体分析。
本案中何恩泉和何乙均系同一农村集体经济组织的村民。何恩泉将自己的房产以及已经过其他共有人一致同意出卖的房产卖给何乙时，经过了当地村民委员会批准，双方顺利完成了交房付款的买卖行为。而且何乙买房后，又将原有房屋悉数拆除重建并居住至今。而李某在其父何恩泉去世多年后，因要求对88号院内房屋析产继承时发现房屋已经出卖给他人，遂起诉要求确认房屋买卖行为无效，返还被卖房屋。从刚才论及农村私房买卖效力的结论看，该案应判决何恩泉和何乙之间的房屋买卖行为无效。但是，若判决买卖行为无效，根据法律规定，买卖双方应当各自返还房屋和价款。何乙应当向何恩泉返还所购房屋，何恩泉应向何乙返还卖房得款。但何恩泉早已去世，作为其遗产的房屋早已灭失，李某要求返还原有房屋已无根据。又因为宅基地使用权不能作为遗产进行继承，李某无权要求拆除何乙在该宅基地上建造的房屋。同时，何乙支付的买房价款应当从何恩泉的遗产中拨出返还给何乙，但实际上何恩泉已无遗产，那么何乙的利益如何保障？而且当地村委会未另批给何乙宅基地，如何乙腾退现住址，其生存权益必受损害，其付出的较大投入若不予补偿，也有悖法律的公平原则。故应正确看待产生并持续存在农村私房买卖现象确有其特定的历史和现实原因的情况，并考虑到房屋买卖当事各方的实际情况和利益的平衡，从法律维护社会秩序、保障公民合法权益、尽可能平抑社会矛盾纠纷的角度，不宜认定何恩泉与何乙多年前的买卖房屋行为无效。
