关于二手房买卖中继续履行及违约金问题裁判规则整理
近期，房地产市场火爆，房价飙升，卖方违约不履行合同或者违约加价现象屡屡发生。各地法院对于这类案件中涉及的继续履行和违约金问题处理尺度不一，守约方如何向违约方主张权利，合法权益能够获得何种程度的保护，成为备受关注的问题。
依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。
但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？目前天津地区各法院又是如何掌握的呢？这恐怕也是广大守约的买方最想了解的，为此，笔者检索了天津市法院2016年初至今的裁判文书共计174份。
检索到其中有关买方起诉要求继续履行获得了法院支持六份判决。具体情况列举如下。
1、刘宝建、张进梅与郝艳君房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市武清区人民法院
案号：(2016)津0114号民初2799号
裁判日期：2016.05.09
协议已经网签、首付款打入监管账户、银行贷款审批通过、房管局通知原被告双方过户，后卖方明确通知解除合同拒绝过户。
判决支持过户及违约金损失。
2、梁博存、许娜与马秀英房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市西青区人民法院
案号：(2016)津0111民初4591号
裁判日期：2016.07.26
协议已经网签、首付款及贷款先后打入监管账户，卖方以房屋增值需补交增值税为由要求买方补交10万。判决支持继续履行协议，卖方配合买方办理过户
3、谭真与陈辉房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2016)津0102民初823号
裁判日期：2016.04.18
买方支付定金5万，代卖方偿还债务60万，双方仅签署中介版《房产交易合同》，未签署房管局《天津市房产买卖协议》，并查明双方签订协议时均明知该房屋处于法院查封状态，且在法庭辩论终结前，涉讼房屋仍为被查封状态。买方起诉主张买卖合同有效并主张被告协助原告办理过户手续。
法院仅判决确认双方签订《房产交易合同》有效。
5、吴桐与张文才房屋买卖合同纠纷
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2015)东民初字第2603号
裁判日期：2016.02.13
双方签订有买卖协议，以大部分借款折抵房款，余款现金支付。且于协议签订当日已实际交付钥匙。法院支持原告要求产权变更至其名下的请求。
6、张俊华与王羽房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市滨海新区人民法院
案号：(2016)津0116民初62162号
裁判日期：2016.05.18
双方签订《房地产买卖居间合同》，原告于合同签订当日给付被告50万用于被告清贷。但被告将该款用于他处，导致无法清贷，后怠于协助过户。法院判决，双方继续履行《房地产买卖居间合同》被告协助办理过户手续。
从能够搜索到的判决看出（不排除有类似判决被遗漏），各法院在审理二手房买卖纠纷案件中重点都应该是在于：合同继续履行是否存在现实困难。
另结合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最高院关于房屋买卖合同的相关意见，二手房买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性基本应该从不同阶段去判断，而贯穿始终的必然还是合同继续履行是否存在现实困难。
二手房基本买卖流程
定金合同 ①→→买卖合同（居间版） ②→→买卖合同（网签版--天津市房产买卖协议） ③→→交付房款（一般包括房管局办理资金监管，买方办理贷款）④→→过户
（一）卖方在第①阶段违约
此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿（也有上海地区法院支持房屋差价损失情况），但是不能向其主张继续履行合同义务，（如主张法院要么释明后，原告更改诉请，要么直接驳回）。
（二）卖方在第②阶段违约
此阶段，买卖双方已经签订买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？据了解，目前天津一般是不支持的。当然案例6、张俊华与王羽房屋买卖合同纠纷案，属于双方没有网签的情况下支持了继续履行请求的案例，但实际被告仍有50万房屋贷款，在办理过户前需要清偿，作为买方要想顺利过户该房产并不容易。
如北京高院（2010年12月22日 京高法发【2010】458号）《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第22条：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”合肥中院“合中法（2006）第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》：“对于出卖人要求解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支持。”这些可供读者参考借鉴。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释明，买方可以变更诉讼请求为要求卖方承担违约责任等。
（三）卖方在第③阶段违约
此阶段，买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，涉案房屋没有因为其他案件被法院查封；涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。买卖双方已完成网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。
（四）卖方在第④阶段违约
卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成己方所有合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。
在不具备继续履行条件，卖方违约，买方如何进行主张权利？
笔者检索了自2016年1月1日至2016年9月30日关于房屋买卖、违约金、中介费相关裁判文书共计31份。
二手房买卖合同通常约定卖方违约的，买方可以解除合同并主张房价款10%的违约金（也有约20%，5%的）或双倍返还定金，当然面对房价飙升还有一个实际损失问题，这个实际损失包括现有利益损失和可得利益损失。有的买方还会主张一些诸如中介费、评估费等损失。
在检索到的相关判决文书中，按照合同条款约定违约金后，法院认定卖方违约，但并未能够完全按照约定条款支持买方请求，一般均予以酌减。如：
1、陈倩与李鑫房屋买卖合同纠纷一案
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2016)津0102民初2502号
裁判日期：2016.07.14
请求：给付违约金61155元。合同约定房屋价款755000元
判决：庭审中，经法院释明，被告认为该项损失的约定过高并要求减少。法院根据原告损失的实际情况以及被告的过错程度，对违约金的标准予以调整，酌定50000元。
2、邸琰与张海成、天津市聚合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市和平区人民法院
案号：(2016)津0101民初2989号
裁判日期：2016.07.06
房屋成交价为220万元，被告因债权债务诉讼及银行贷款等原因导致法院对此房有封有押，短时内不能交易。
请求：违约金21万元
判决：被告明知诉争房屋的查封情况仍与原告签订出卖协议，故双方签订的就诉争房屋的《房产交易合同》因违反法律的强制性规定，依法被确认无效。法院在依法确认交易合同无效后判令被告返还10万元定金，结合当前房地产市场的价格上涨因素，法院酌定被告给付15万元作为赔偿原告的损失。（注意，此案诉的违约，最终法院确认合同无效，判赔损失）
3、黄守恒与王棣房屋买卖合同纠纷按案
审理法院：天津市西青区人民法院
案号：(2016)津0111民初2510号
裁判日期：2016.06.17
请求支付违约金87380元。总价款873800元。
判决：原、被告双方在《房产交易合同》中约定，违约方应按照房屋总价款的10%向守约方支付违约金，被告认为合同约定违约金数额过高，应予以调整，原告虽称其具有损失，但并未提供证据证实，结合本案的实际情况本院酌情考虑违约金20000元较为适宜。（这个勺子有点小才酌定了2万）
4、吕洪丽与汪春生房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市和平区人民法院
案号：(2015)和民二初字第0968号
裁判日期：2016.06.01
请求：给付合同违约金19万元。房屋总价款190万元，房屋售价的10%作为违约金
判决：对于该违约金标准，被告提出违约金约定过高抗辩，综合考虑被告的违约情况、原告的履约情况以及市场房屋价格变动情况，本院酌情考虑，被告应当向原告支付违约金12万元为宜。
5、石晓晨与王业周、天津房天下房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷案
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2016)津0102民初1403号
裁判日期：2016.07.12
请求：支付原告违约金460000元
判决：原告主张依据《房产交易合同》第七条第五款之约定被告应向原告支付房屋成交价格10%的违约金人民币460000元，且原告表示因房价上涨，其损失约260万元的既得利益，该损失超过合同约定的违约金。被告抗辩称被告于2016年3月3日即向原告告知解除房屋合同，当下房屋价格未出现大幅上涨，原告在该时间后如出现损失为原告自行造成。本院认为，双方现对解除《房产交易合同》是否给原告造成损失及损失的金额未达成合意，亦未提供确实证据予以证明。原、被告王业周约定房屋交易的定金共计300000元，原告现仅支付100000元定金，且及时通知原告解除合同，故依据公平原则，结合双方合同实际履行情况及被告的违约情节，本院酌定被告王业周赔偿原告违约金人民币230000元。
以下三个案件，原告按协议约定主张违约金，获得法院支持
1、韩昊辰与沈唯达、胡玲珺房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市津南区人民法院
案号：(2016)津0112民初2137号
裁判日期：2016.07.09
2、李会路与杨静房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市东丽区人民法院
案号：(2016)津0110民初2301号
裁判日期：2016.05.31
判决书里说：为平衡各方利益，引导树立诚实守信原则和市场经济条件下的契约精神，对原告要求被告支付违约金9.8万元的诉请，予以支持。
3、吴利利与马超、天津市嘉尚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2016)津0102民初1435号
裁判日期：2016.06.23
另外：目前仅搜索到一份判决书，在约定违约金基础上，支持一部分上浮（然而该幅度基本相当于中介费的数额）
刘雅梅与王颖房屋买卖合同纠纷案
审理法院：天津市河东区人民法院
案号：(2016)津0102民初5088号
裁判日期：2016.08.23
诉讼请求：支付违约金98000元、并且在合同约定的违约金98000元的基础上上浮30%即29400元。
原、被告对于房屋价格上涨没有争议，但对于价格上涨幅度有争议。最后法院综合考虑原、被告各自主张的涉诉房屋所在楼其他房屋成交价格及原告实际支出了中介服务费19600元因素，法院酌情在合同约定的违约金98000元的基础上增加22000元。但增加违约金后，原告赔偿中介服务费损失的请求法院不予支持。
以上各案例，并未特别明确合同签订具体时间，由于市场近期的变化，合同签订时间应该也是影响判决结果的因素之一。请予注意。
综合以上，关于违约金，法院对违约金的数额是拥有较大的自由裁量权，与此同时天津地区尚并未出台相关的指导意见，导致对违约金的调整数额缺乏预期，不同法院判决不一，相同法院不同法官的判决不一，相同法院相同法官在不同案件中的判决不一。但违约金和差价损失在证据充分的情况下，也是有望获得支持的。（参考：上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第6条：“……按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失……”）
相关法律风险提示：
1、双方就房屋交易意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，同时仍需继续履行。
2、在整个交易过程中一定避免出现双方违约情况，其次守约方尽量提交证据证明可得利益损失（比如涉案房屋市场价值、转售第三方价值或购入第三方房屋与原房屋买卖合同差价），这样则有助于法院认定守约方的损失，避免被法院酌定的违约金过低。(法条依据：依据买卖合同司法解释第二十九条、合同法司法解释第二十九条和合同法第一百一十三条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条"人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据")
3、在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形，办理贷款手续需要交易双方配合，实践中因为银行、担保公司办理贷款手续审批需要一定周期，如该期间一方懈怠，则容易产生不信任，遇到房价波动就会互相指责违约。因此，签约前应详细了解付款方式、双方提供手续是否完备、办理贷款到账流程时间、容易出问题的环节提前用违约条款约定防范。
4、签订合同时如约定较高的定金似乎比违约金更靠谱。当然主张双倍返还定金的时候，还可以考虑实际损失问题，以期原告方利益最大化。
5、因房产价格上涨所引起的卖方违约问题，通常卖方有违约高价转售第三方的计划。因此建议及时查封涉案房屋，使卖方转售目的落空，有利于双方协商解决争议，也有利于后续执行到位。
