二手房买卖中非因一方原因导致资金监管协议未签署从而发生迟延付款时不能被认定为违约
违约行为是合同当事人无正当理由不履行或不适当履行合同约定的义务。在合同履行过程中，如果一方具有正当理由没有履行合同义务则不能构成违约，这种正当理由就构成合理抗辩。不履行的一方因正当行使这种抗辩权而不履行或暂时不履行合同义务并不构成违约。
案情简介
出卖人与买受人签订了《房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》等协议。根据协议约定，买受人应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付出卖人房屋首付款51万元，并将该款存入交易资金监管帐户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将帐户内监管资金一次划转至约定的出卖人收款帐户。后买受人支付定金2万元，办理了公积金贷款初审手续，但双方并未办理资金监管手续，买受人亦未支付首付款51万元。后买受人以出卖人未配合评估为由诉请解除合同并要求返还定金、居间费、支付违约金；出卖人同意解除合同，但同时以买受人未按时支付首付款为由反诉要求买受人支付违约金。
裁判意见
法院认为：
1.合同明确约定了首付款的支付时间应当为银行办理面签或与公积金办理初审手续前，现公积金贷款初审手续已经办理完毕，买受人并未支付首付款，故出卖人有权要求买受人支付首付款，在买受人未支付首付款的情况下，出卖人不予配合评估不能构成违约。
2.在合同履行的过程中，双方对首付款的支付产生争议后，中介方我爱我家公司未组织双方办理资金监管手续，双方亦未主动提出办理资金监管手续。现资金监管手续未办、首付款至今未付并非由于某一方违约原因造成，而是交易双方欠缺沟通导致，故买受人也不构成违约。
3.鉴于双方均同意解除《房屋买卖合同》及补充协议，法院准许，但合同解除后出卖人应将买受人支付的购房定金予以返还，但双方其他诉求不予支持。
案例索引
《左智奇、杜玲与刘浡房屋买卖合同纠纷》【北京市第二中级人民法院 二审 （2015）二中民终字第02701号】
