小产权房低价的奥秘在哪里?
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。村民自己建房出售房屋的这种情况是不是属于小产权房?小产权房低价的奥妙在哪里？
1、村民自己建房出售房屋的这种情况是不是属于小产权房?
村民自己建房出售，肯定是违法的。房屋是特殊的商品，房屋的建设是有严格的要求的，比如要有土地使用证，建设许可证，施工许可证等等，只有合法的建设的房屋才能合法的拥有所有权，否则是没有完全所有权的。村民自己建房出售应该是属于小产权的一种了。当然也就不合法了。
2、小产权房低价的奥秘在哪里?
之所以小产权房暂时“风景这边独好”，主要是价格的问题，小产权房价格要比一般的商品房低的较多，现在人们普遍收入偏低，对于商品房价格飞涨的情况，多数的或者说相当一部分人对于目前的商品房只能是“望房兴叹”，所以这些人将目光瞄准了小产权房。第二的问题就是小产权房的经销者的“忽悠”使得买房者对于这里存在的风险没有意识，或者说相信了这些经销商的口头的承诺等等。小产权房的价格低的原因很多，比如没有缴纳土地出让金，建设的质量，配套服务业，环境，物业等等，都不能和商品房相比，所以价格低是由其成本低形成的。
相关知识：小产权房买卖合同的法律效力
小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
