房产律师点评居间二手房买卖纠纷的法律解决结果
案例一：
一、案件详情
2004年3月，工作在马来西亚的刘先生夫妇在北京朝阳酒仙桥附近购买了一套三居室期房。
虽然比起2001年，北京的房价已经有了近50%的涨幅，但当时该小区的房价还只有每平方米6000元，谁料之后的房价“日涨夜大”，2005年春节过后更是进入疯狂阶段，每平方米单价已超万元。刘先生夫妇俩买了期房短短1年，还没等开发商交房居然已有了近35万元的差价。刘先生夫妇于是决定把房子出售，并委托中原房产寻找下家。
2005年3月，刘先生与购房者林小姐签订了房屋买卖合同，就酒仙桥三期的该套三居室住房达成了房屋买卖协议。协议规定：签协议当日(3月15日) 林小姐支付24.6万元给刘先生，其中16.4万为定金，8.2万为购房款。并注明，这24.6万元专用于提前归还刘先生尚欠银行的购房贷款，以及注销银行对该房设有的抵押权。刘先生需在开发商大产证下来后办妥小产证，并在5日内办理银行还款，还款后7日内办妥抵押注销手续，以便林小姐向银行申请转按揭。林小姐则需在银行贷款批准后以贷款的方式支付刘先生57.4万元。
由于是期房转售，因此双方补充签订了违约条款：上家若未在开发商办妥大产证后30个工作日内办妥小产证，则下家有权单方面终止合同，上家按总房款的10%支付违约金；上家若反悔不出售房产，则按照定金罚则退一赔一。
下家需在上家办妥小产证后5个工作日内备齐向银行申请贷款的资料，交银行申请贷款，若逾期15日，上家有权单方解除合同，下家需按定金罚则承担违约责任。
然而正当楼市价格高速上冲达疯狂状态时，宏观调控于3月正式开始，一系列的新政策使得楼市迅速降温。
此时，林小姐好不后悔，眼看着房价连连下跌。酒仙桥地区虽有规划中的轨道交通经过，周边新房上市量也大，因而正好属于房价泡沫最容易消退的地区。自3月15日签订协议起，到6月18日刘先生办妥小产证，单等林小姐去办理贷款手续时为止，同类房屋的市场价已经由每平方米近万元的价格跌到了7000元左右，房屋市值缩水20多万元。
房子在跌价，贷款没办过，房款没付清，林小姐总觉得房子还不属于自己，自己没有被“套牢”。虽然，刘先生已在签合同的第二天就把房门钥匙交付。面对缩水20多万元的房子，林小姐动起了违约的念头。她声称找不到上家办理过户手续。林小姐既没有真正地找过刘先生，也没有向负责交易的中介机构中原房产反映过“找不到”刘先生的情况，而是多次向酒仙桥三期的物业公司表示自己找不到上家刘先生。
8月9日，林小姐在没有通知中介的情况下，向仲裁委员会提请仲裁，要求追究刘先生“以各种理由拒绝办理房屋过户手续，并避而不见自己”的合同违约责任，要求仲裁庭裁决其与上家刘先生之间买卖合同解除，双倍返还定金32.8万，返还购房款8.2万，承担违约金8.2万，法定违约金1万及8.2 万元的同期银行利息。林小姐向仲裁委员会声称找不到上家刘先生，并提供物业公司出具的一张找不到刘先生的书面证明，作为自己的证据。
目前，该案仍在仲裁阶段，结果仍未有分晓。不过经过一番奔波折腾，刘先生表示，自己算是尝到了打官司的滋味，对于房产交易这样的大事，一旦有一方违约而打起官司，那可真能把人累个半死。而以投资角度来看，楼市买进容易卖出难、流动性差的特征，自己也算是深刻体会了一把。
二、律师点评：
本案的几大关键在于：
1、物业公司收取解约通知无效，下家向物业公司送达解除合同的通知也无效，因为上家没有委托业代为收取任何法律文书。
2、如果买房人贷款办不出，是否能够成为其不履行合同的理由？答案是不能，因为签订买卖合同的前提条件便是下家有支付房款的能力，这个能力并不因为银行没能办贷款而缺失。
3、合同是否成立？期房买卖是否能成立？合同虽是期房买卖，但确系合同双方真实意思的表示，不违反国家法律。合同既然有效，双方应严格遵照履行。
4、本案诉讼结果的关键在于违约的事实，到底是谁在故意违约？
5、合同上约定了明确的联系方式，上家并非找不到和联系不上。退一步讲，下家完全可通过中介寻找上家，而中介对仲裁事先也并不知情。
案例二：
一、基本案情
已入美国国籍的胡小姐因反悔购买二手房，被卖家业主陈先生告上法院要求按房地产买卖合同约定，支付总价款20%的赔偿金。近日，北京市西城区人民法院判决陈先生与胡小姐签订的房屋买卖合同解除，由胡小姐支付陈先生违约金36.36万元。
2006年8月22日，经北京中介咨询有限公司居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在该市一处房屋，胡小姐先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《北京市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应于2006年9月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2006年9月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的20%。此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2006年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181元。
2007年5月18日，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失36.36万元。
法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2006年9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2006年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。
中介公司辩称，房屋买卖合同签订时胡小姐对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，胡小姐支付的定金由法院判决归属。
法院认为，国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐应该是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，胡小姐还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由胡小姐在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还胡小姐所有。
二、律师点评
2006年7月1日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在我国境内的境外人工作、学习时间超过1年的，可以在境内自用、自住房。然而，身为境外人的胡小姐却置该规定不顾，在中介公司居间下与陈先生签订二手房买卖合同，事后又反悔提出毁约，那么就应该承担签署的房地产买卖合同违约责任，据此法院作出上述判决。
