房产律师点评二手房买卖房屋纠纷法院庭审结果
一、基本案情：
卖家业主陈先生告上法院要求英国国籍的小李按房地产买卖合同约定，支付总价款20%的赔偿金。近日，北京市某区人民法院判决陈先生与小李签订的房屋买卖合同解除，由小李支付陈先生违约金36.36万元。
2004年6月12日，经北京信义房屋中介咨询有限公司(以下简称：信义中介公司)居间介绍，陈先生与小李签订《定金协议》约定，由小李购买陈先生名下在该市某号一处房屋(尚未办出房地产权证)，小李先支付定金2万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《北京市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为181.8万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，小李应于2004年7月30日前先支付包括定金在内总计人民币110万元。陈先生须在2004年7月15日之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了小李若违约，需赔偿总价款的20%。此后，小李未按约定支付首期房款，并于2004年8月21日以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。2004年12月1日，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月18日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为152.8181元。
2005年5月18日，陈先生起诉称，小李提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但小李却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价损失达人民币28.9819元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由小李赔偿违约损失36.36万元。
法庭上，小李辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在2004年 9月15日前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到2004年12月才办出产权证，是陈先生违约在先。
信义中介公司辩称，房屋买卖合同签订时小李对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，小李支付的定金由法院判决归属。
二、律师点评：
国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规小李应该是明知的。在签约时小李也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，小李应在当年9月30日前履行110万元付款义务，陈先生才能再办理房屋产权证。在房屋产权证未办妥之前，买卖合同则无法办理公证手续。在本合同中属小李违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。合同解除后，小李还需承担赔偿金额为总价款的20%的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，遂法院判决由小李在解除合同后，支付陈先生违约金36.36万元；而暂存在信义中介公司的2万元定金，则返还小李所有。
