二手房用全权委托公证：便利还是风险？
现实中，有不少二手房的交易双方，不是直接到房管部门办理递件手续，而是由卖方办理全权委托公证给买方进行交易，公证书上载明卖方对买方处理房屋的一切行为均表示认可。乍看起来，这种方式卖方非常省心，买方的特定需求也可得到满足，然而，伴便利同来的风险，双方又是否清楚呢?
1、委托公证产生的原因
通过委托公证进行二手房交易，其初衷在于在卖方不能亲自处理房产的相关事宜时提供方便。然而在实际中，买方之所以提出通过委托公证的方式交易，通常是出于其他原因：1、规避税收政策;有些地方待房屋出证满一定年份之后才办理过户，这样可减少税费的支出。2、规避限购政策;有些买方不符合限购政策，待未来满足购房资格后再办理过户。3、方便炒房;还有些买方是为了炒房，他们希望寻找愿意更高价格购买该房屋的买方，并以卖方代理人的身份与下一手买方签订另一份房屋买卖合同，直接与下一手买方到房管部门办理交易过户手续。
2、委托公证≠交易过户
二手房交易完成的最终依据是权属转移登记，而不是委托公证，因此，即使买卖双方办理了委托公证，只要未办理过户，则房屋的产权仍属于卖方，交易尚未最终完结，整个履约过程对于买卖双方来讲都蕴藏着不少法律风险。
3、买方的风险
第一，卖方拒绝办理公证或者解除委托
卖方可能中途反悔，鉴于办理公证委托具有一定的人身性质，属于难以强制执行的事项，而且委托事宜在《存量房买卖合同》中一般不会具体列出来，致使买方无法要求卖方继续办理委托公证，而仅可以追究卖方其他的违约责任。而且，根据我国《合同法》的规定，委托人可以随时解除委托。换言之，即使买卖双方依约办理了公证委托，卖方也可以解除公证委托。由此可见，办理全权委托公证对买方来说并非最有利的保障。
第二，卖方另行出售或者抵押房屋给第三方
卖方与买方办妥全权委托公证后，在房屋过户之前，房屋仍然登记在卖方名下，卖方完全有可能另行处置房屋，包括出售房屋或抵押房屋给第三方，在房价上扬时尤其如此。虽然在一般情况下，买方出于交易安全及日后办理过户手续的方便，要求卖方将房产证交给买方保管，但这种做法并不能从实质上影响卖方另行出售或抵押。这是因为，委托公证书并不像房产证具有公示、公信的法律效力。假如卖方是不诚信的当事人，卖方在办理委托公证并将房产证交给买方后，只要自行到房管部门挂失补办，可重新领取房产证。虽然房管部门会要求卖方在报纸中登遗失证明，但这种做法通常难以被买方发现。卖方在取得新的房产证后，凭该证即可出售房屋或抵押给第三方。如果第三方构成善意取得，那么买方仅凭此前的委托公证书是难以最终实现所有权的。
4、卖方的风险
第一，卖方失去购房资格
近几年为了调控房价，不少地方政府采取了限购政策，比如说，有两套住房的业主如果还打算购买房屋，必须将其中一套过户出去。然而通过委托公证进行二手房交易的买方往往不会立即办理房屋转移登记手续，那么，房屋仍然登记于卖方的名下。一旦卖方想在限购的地区再重新购买一套房屋，则有可能因为自己仍然属于限购范围，而无法进行新房的网签及过户手续。
第二，买方以卖方代理人身份一房多卖
办理二手房交易的委托公证后，若买方利用这份全权委托的公证书再次转卖时，一旦出现违约，卖方将作为买方的被代理人承担相应民事责任。我国《民法通则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。买卖双方办理全权委托公证手续后，对于下一手买方来说，前一手买方只是卖方的委托代理人，在委托公证中列明的委托事项中，前一手买方以卖方的名义实施的民事行为，有关的法律责任都是由卖方承担。因此，若买方是不诚信的当事人，为求自己获取高利润，一房二卖甚至一房多卖，那么卖方将有可能面临巨额的赔偿。
5、风险防范
第一，明确授权范围
买卖双方在签订合同时将公证委托的授权范围明确下来，将此作为合同附件之一，避免签约后因委托公证的具体内容发生纠纷。限制委托公证的授权范围，尽可能避免全权委托的形式，特别是代收房款、转委托等，防止受委托的买方利用这份委托公证书进行炒房，甚至诈骗。
第二，限制授权时间
在委托当中对授权时间进行限制，不要采用诸如“委托期限为至上述事项办理完毕为止的内容”，最好约定具体的时间，以减少买方利用委托公证进行一房二卖或多卖的可能。
第三，明确违约责任
针对卖方撤销公证委托以及办理公证委托后一房二卖的违约情形约定高额的违约金，增加卖方恶意违约成本。
