【案情介绍】
吴先生与乙公司签订了一份商品房预售合同，约定吴先生购买乙公司在城南开发的商品房一套，其中甲直接缴纳房款的40%，剩下的60%房款由吴先生向乙公司指定银行申请按揭贷款。吴先生按约定向乙公司交纳了房款的40%。但接下来本该按约定办理银行按揭，却接到银行关于停止办理按揭贷款的通知，此后双方就如何付清购房余款进行协商，但始终不能达成一致。吴先生便向法院起诉，请求解除该商品房与预售合同、乙公司返还吴先生已交付的40%购房款。
【法律分析】
情势变更原则是指合同生效后至履行合同完毕前，因发生当事人不可预见并不能克服的客观情况，致合同存在的基础动摇或丧失，若继续维持合同效力则显失公平，故允许变更或解除合同。情势变更原则从根本上讲是为了保证合同双方当事人的公平。本案中，双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，因此，各方法律关系明确，且合法有效，任何人都不需承担责任，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，致使吴先生无法支付剩余房款，应属合同法规定的情事变更情形，吴先生在签订预售合同时无法预料到国家政策的变化，因此，此种情形下允许当事人解除合同，乙公司应返还吴先生已缴纳的房款。
【维权指南】
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。
【相关法律】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
