指导案例：《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的选择适用关系
作者：最高人民法院 潘勇锋 李予霞来源：人民法院案例库、《人民司法》2022年第17期
指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案
2021-18-2-471-003 / 民事 / 执行异议之诉 / 最高人民法院 / 2016.04.29 / (2016)最高法民申254号 / 再审 / 入库日期：2023.08.24
裁判要点
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
入库编号：2021-18-2-471-003
王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案
关键词：民事；案外人执行异议之诉；排除强制执行；选择适用
裁判要点
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
相关法条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条
基本案情
2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案将北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）诉至北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）。北京二中院经审理判决解除徐意君与金陛公司所签《协议书》，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。判决后双方未提起上诉，该判决已生效。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向北京二中院申请执行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩以与金陛公司签订合法有效《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。王岩岩再审请求称，仅需符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。
裁判结果
北京市第二中级人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对北京市朝阳区儒林苑×楼×单元×房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第00461号民事判决；二、驳回王岩岩之诉讼请求。王岩岩不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定：指令北京市高级人民法院再审本案。
裁判理由
最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、《商品房买卖合同》、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
指导性案例156号
《王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》的理解与参照
——最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的选择适用关系
为了正确理解和准确参照适用第156号指导性案例，现对该指导性案例的选编过程、裁判要点、参照适用等有关情况予以解释、论证和说明。
一、案例选编过程
2016年4月29日，最高人民法院对再审申请人王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司（以下简称金陛公司）案外人执行异议之诉案裁定指令北京市高级人民法院审理。该案对于指导类似案件审判、增强全民法治观念、推进法治社会建设均具有积极而深远的影响，受到国内外舆论的广泛赞誉，取得了良好的法律效果和社会效果。鉴于本案对于相关法律适用问题具有重要指导价值，最高法院民二庭将本案作为指导性案例进行推荐。2020年11月15日，最高法院研究室室务会讨论同意，建议提交审委会讨论。12月21日，该案例经最高法院民专会第365次会议讨论，同意作为指导性案例。2021年2月19日，最高法院以法〔2021〕55号文件将该案例编入第27批指导性案例予以发布。
二、本案例的相关情况
2007年，徐意君因商品房委托代理销售合同纠纷一案起诉金陛公司，北京市第二中级人民法院经审理于2008年12月作出（2007）二中民初第00127号生效民事判决，解除徐意君与金陛公司所签协议书，金陛公司返还徐意君预付款、资金占用费、违约金、利息等。后因金陛公司未主动履行判决，徐意君于2009年向法院申请强制执行。执行程序中，北京二中院于2012年8月31日查封了涉案房屋。
涉案房屋被查封后，王岩岩以其于2007年8月8日即与金陛公司签订合法有效商品房买卖合同，于2007年8月28日支付了全部购房款1450790元，已合法占有房屋且非因自己原因未办理过户手续等理由向北京二中院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。北京二中院驳回了王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向北京二中院提起案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为王岩岩对涉案房屋享有的权利能否排除强制执行的问题。北京二中院经审理后认为，王岩岩购买涉案房屋的事实真实存在，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条之情形，应予支持。故北京二中院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461号判决：停止对涉案房屋的执行程序。徐意君不服一审判决，向北京高院提起上诉。北京高院审理后认为，王岩岩实际权利人身份存在疑点，现有证据难以确定其符合《异议复议规定》第29条关于排除执行的条件，其执行异议理由难以支持。故北京高院于2015年12月30日作出（2015）高民终字第3762号民事判决，判令撤销（2015）二中民初字第00461号民事判决，驳回王岩岩之诉讼请求。王岩岩不服二审判决，向最高法院申请再审称，二审判决适用法律错误。王岩岩仅需符合《异议复议规定》第28条或第29条两条中任一条的规定，法院即应支持其执行异议。王岩岩完全符合第28条规定情形，但二审判决认为王岩岩不符合第29条规定情形，却没有适用第28条，存在法律适用错误。最高法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254号裁定，指令北京高院再审本案。
最高法院审理认为，《异议复议规定》第28条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第29条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定；案外人主张适用第28条规定的，人民法院应予审查。本案一审判决认为王岩岩符合《异议复议规定》第28条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第29条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第28条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。
关于王岩岩是否支付了购房款的问题。王岩岩主张其已经支付了全部购房款，并提交了金陛公司开具的付款收据、商品房买卖合同、证人证言及部分取款记录等予以佐证，金陛公司对王岩岩付款之事予以认可。上述证据是否足以证明王岩岩已经支付了购房款，应当在再审审理过程中，根据审理情况查明相关事实后予以认定。
本案最主要的贡献是阐明了《异议复议规定》第28条与第29条之间的关系。上述两条虽各有适用的前提条件，但第28条指向的标的物是登记在被执行人名下的不动产，第29条指向的标的物是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。如果在金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合上述两条的指向。在该种情形下，第28条与第29条之间是选择适用关系，还是只能适用第29条排除强制执行？关于这一问题，中基层法院在选择适用上存在疑虑，有的虽然能选择正确，但裁判说理方面仍然不充分，确有发布指导性案例的必要。本案厘清了《异议复议规定》第28条与第29条规定之间的关系，明确了金钱债权执行中，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提起的异议之诉中，上述两条可以选择适用，即使案外人不符合第29条规定的条件，也可以适用第28条规定排除对标的物的执行。本案对于正确适用相关法律规定处理同类案件，具有指导意义。
三、裁判要点的理解与说明
该指导性案例的裁判要点是：《异议复议规定》第28条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第29条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第28条或者第29条规定；案外人主张适用第28条规定的，人民法院应予审查。现围绕与该裁判要点相关的问题逐一解释和说明如下：
（一）《异议复议规定》第28条与第29条的异同
我国采取不动产物权转移登记生效原则，而基于我国房地产交易现状，部分不动产买受人签订买卖合同甚至支付价款后，出于各种原因往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意。此时，买卖的不动产在法律上属于出卖人所有，买受人仅享有不动产登记请求权或交付请求权。
如果仅仅将买受人当做普通的债权人，基于债权平等性，买受人对于不动产的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人其他债权人就所买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的风险。而不动产为人民群众基本生活资料，有必要对不动产买受人予以优先保护。故此，在此前司法解释基础上，有了《异议复议规定》第28条。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述保护条件的买受人，其对于所指向标的的房屋所享有的权益，赋予其能够排除出卖人其他金钱债权人请求变价房屋进行受偿的优先权。
在房价高企的当下，许多家庭穷尽三代人努力，购买一套居住用房，因此在不动产的买受人中，对唯一住房消费者的保护具有更加深刻的社会基础。故此有了《异议复议规定》第29条规定。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
纵观第28条与第29条，该两条的相同点为：申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其不同点在于：首先，第29条指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房，而第28条指向的标的物则是登记在被执行人名下的不动产。从范围上看，第28条标的物范围上涵盖了第29条指向的标的物。其次，对于消费者保护的标准，不要求主观上无过错，不要求支付全部价款或者按照合同要求支付价款，只要求其实际交付50%以上的购房款即可，更不要求占有房屋。而对普通不动产买受人的保护，则要求其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，而且要求未办理过户登记非因买受人自身原因。从这一点来看，对消费者保护要求的条件总体上比较宽松。但是，其要求保护的对象必须是消费者，要求所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从这一点来看，第29条的要求又比第28条的要求更加严苛。
分析下来，有的买受人可能符合第28条的保护条件而不符合第29条的保护条件；有的买受人则相反，符合第29条的保护条件而不符合第28条的保护条件。当然，还有的买受人可能同时符合第28条与第29条的保护条件。
（二）关于《异议复议规定》第28条与第29条的关系问题
如上所述，《异议复议规定》第28条指向标的物为登记在被执行人名下的不动产，而第29条指向标的物为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如同本案例所述情形，如果被执行人为房地产企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形。此时，《异议复议规定》第28条与第29条适用上产生竞合，两者并非非此即彼，互相排斥。
本案一审判决经审查认为王岩岩符合《异议复议规定》第28条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第29条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第28条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，确实存在适用法律上的错误。王岩岩关于二审判决适用法律错误的申请事由具有事实与法律依据，应予支持。
当然，从实体权利角度分析，二审判决认定现有证据不能证明王岩岩已经支付了购房款，而第28条与第29条同样有付款的要求，甚至第28条对于付款要求更高。因此，虽然二审判决没有考察是否符合第28条规定情况，但就目前的认定来说，也可以推测出其认为王岩岩肯定不符合第28条保护要求。但鉴于二审判决对第28条与第29条关系认识的错误，需要再审。
综上，本案例阐明了第28条与第29条的关系问题。金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形下，产生《异议复议规定》第28条与第29条适用上的竞合。人民法院不能因为被执行人是房地产开发企业，就当然适用《异议复议规定》第29条，而排斥适用《异议复议规定》第28条。案外人对标的物的权益不符合《异议复议规定》第29条规定的保护条件，但符合第28条规定条件，案外人主张适用第28条排除强制执行的，人民法院应予支持。
四、参照适用时应注意的问题
司法实践中，针对本案例还应当思考以下两个问题：
（一）关于案外人异议之诉审查范围的问题
对案外人异议进行审查的主要目的，在于对案外人的实体权利异议成立与否迅速作出判决。由于仅有15日的审查期间，客观上只能过滤掉一些明显成立或不成立的案外人异议，而将实质审查的任务交给执行异议之诉承担。而且案外人异议审查的结论并非终局结论，无论何种结果，当事人或案外人不服的，皆可通过诉讼程序寻求救济。换言之，程序设计的最终落脚点在于执行异议之诉应当承担起最终查明真相、解决纠纷的程序职能。
《异议复议规定》第28条、第29条、第30条总体来看，并非确认权属的规则，而是对物权期待权的保护。我国不动产物权变动实行登记生效原则，在物权变动过程中，尚且登记在作为出卖人的被执行人名下的不动产，从法律上讲是被执行人的责任财产，然而如果案外人有正当理由相信自己能够获得该不动产且已经付出了相当的代价，其就对该不动产权属产生合理信赖。在商事交易中，该信赖应当受到法律的保护，即买受人的物权期待权，有别于一般的债权。我国自物权法就确认经过预告登记的权利人的物权期待权能够对抗物权。物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《异议复议规定》第30条从另一角度又确认了这一点。而最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第1款规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。”这条规定就包含了一种形式化的对于不同程度的信赖利益的保护。尤其是第（二）、（三）项与第（一）、（四）项之间对比的顺序，显示了我国对于物权期待权的保护程度：不能对抗物权、优于普通债权。《异议复议规定》第28条和第29条则表明物权期待权优先于普通金钱债权受到保护。
案外人异议之诉阶段，法院首先应当审查被执行的财产是否是被执行人的责任财产，如果是，才存在继续执行的可能性；在确认被执行的财产属于被执行人的责任财产后，还要确定第三人对该财产所主张的权利是否成立以及该权利能否阻止执行。本案遵循这一思路审理的话，首先应当确认案涉房屋是否属于被执行人金陛公司的责任财产。因为该房屋因整体拍卖，目前登记在另一案外人新锐公司名下，但该公司承认涉案房屋不属于拍卖范围，另有权利主体。如果根据事实情况确定其不属于被执行人金陛公司的责任财产的话，则无论王岩岩是否对该房屋享有权利，徐意君都无权要求继续执行该房屋。确认涉案房屋是被执行人金陛公司的责任财产后，第二步则需要考察案外人王岩岩是否享有其主张的物权期待权。如果享有，则可以排除徐意君因金钱债权对该房屋的执行。
（二）执行行为异议与案外人异议的区分问题
执行行为异议和案外人异议作为执行程序中两种最基本的救济制度，发挥着重要作用。但仍有许多问题需要在执行实践中不断探索，总结经验，其中一个基本问题就是如何区分这两种异议，尤其是如何区分案外人异议与利害关系人提出的执行行为异议。
案外人异议是案外人认为法院的执行行为侵害了其实体权利，是基于对执行标的主张实体权利提出的异议，即实体异议。利害关系人异议是因执行行为本身违反程序性规定，侵害了执行案件当事人以外第三人的合法权益，由利益受损的第三人以法院违反执行程序为由提出的异议，即程序异议。从实践中看，所有的异议从表面上看都指向执行行为，主张执行行为错误，但是判断一个异议是实体异议还是程序异议，也就是说判断实体异议和程序异议的标准，只能是看异议所依据的基础权利的性质。如果异议指向的对象是执行标的物，且所提异议依据的是所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利的，就构成实体异议。反之，如果案外人（以利害关系人的身份）所提异议所依据的基础权利为程序权利，比如排除超标的查封的权利，因为在先查封所主张的优先受偿权利等等，则构成程序异议。笼统地说，执行异议审查的是程序问题，案外人异议审查的是实体问题。
这两种异议分别规定于民事诉讼法第二百二十五条与第二百二十七条。前者属于程序上的执行救济，目的在于将违反法律规定的执行行为予以更正或撤销，以维护执行当事人或利害关系人程序上的利益；而后者属于实体上的执行救济，目的在于排除对特定标的的执行，以维护当事人或利害关系人的实体权益。执行行为异议涉及的是程序问题，因此处理上可以由执行法院的执行机构进行，在审查处理时不一定要进行言词辩论，可以直接作出裁定；案外人异议和异议之诉涉及实体争议，执行机构只能作初步审查，最终需要由审判机构进行实体审理。案外人异议之诉应依照通常诉讼程序进行审理，除不予受理、驳回起诉、对管辖有异议等事项使用裁定外，其他事项的处理应当作出判决。
异议被提出后应当适用哪种程序进行处理？笔者认为，最主要的应当从当事人和事由两方面来进行辨别。
第一，从事由方面来看。对执行行为提出异议的事由系针对执行程序本身存在的违法问题；案外人异议和异议之诉的事由系案外人主张对特定标的有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利。值得注意的是，执行程序中被执行人提出已偿还债务、行使抵销权、已自行达成和解等实体抗辩事由的，本应该由债务人异议之诉解决，由于我国没有规定债务人异议之诉制度，只能将之放在执行行为异议部分处理。
第二，从当事人方面来看。对执行行为的异议可以由申请执行人、被执行人或其他利害关系人提起；案外人异议和异议之诉只能由案外人提起。实践中，案外人与利害关系人身份混淆是最为常见的错误形式，即应当适用案外人异议程序审查的案件，却以利害关系人身份适用执行行为异议程序进行审查。此外，被执行人与案外人在某些情形下也并非泾渭分明。例如在某案中，生效判决判令债务人A向债权人承担100万元的付款责任，债务人B对其中的30万元承担连带清偿责任。进入执行程序后，A与B均为被执行人。后B履行了30万元的给付义务，执行法院对A继续采取执行措施，查封了A占有使用的未经初始登记的一处房产。B提出异议，称该房产虽由A占有使用，但实为B所有，请求法院解除查封。执行法院以民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议程序进行审查。此时B虽然名义上还是本案的被执行人，但实际是以案外人身份对执行标的权属提出争议，应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定的程序进行审查，执行法院适用执行行为异议程序进行审查，则侵犯了当事人的程序权利。
执笔人：最高人民法院 潘勇锋
编审人：最高人民法院研究室 李予霞
