未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效
——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案
基本案情
陈某从原业主李某处购得案涉房屋，二手房买卖合同约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点。但房屋过户至交付期间的物业费，原业主李某并未及时支付。某物业公司遂提起本案诉讼，要求陈某缴纳案涉房屋自过户之后的物业费。陈某以二手房买卖合同约定交楼之前的物业费由原业主承担为抗辩拒绝缴纳房屋过户至交付期间的物业费，要求某物业公司找原业主追偿所欠付的物业费。
裁判结果
广州市南沙区人民法院认为，某物业公司并非该二手房买卖合同关系当事人，不受合同约束。房屋发生产权转移变更登记之日起的物业管理费等费用，应由新业主即陈某承担，陈某在承担后有权向李某追偿。一审判决陈某应向某物业公司支付办理过户登记后至收楼期间欠付的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费，并以欠付物业费为基数支付物业服务费违约金。广州市中级人民法院二审维持原判。
典型意义
实践中，一手房交易市场通常以开发商交房作为物业费起算时间，二手房交易双方通常约定以房屋交付作为物业费由买卖双方分担的分界点，但未经物业公司同意，二手房买卖合同中关于物业费负担的特别约定对物业公司不生效。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变更与转让以不动产物权登记为生效要件，二手房交易中的物业费负担划分应以产权转移为准，而非以房屋交付为准。本案对于明确二手房交易过程中物业费的负担规则，妥善处理出卖人、买受人、物业公司之间的关系具有重要意义。
