原创 申中君 申中君讲民商法，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
北京市大兴区北乡镇甲村村民李小宏进城工作后，便想把村里的房屋卖掉，2005年10月与大兴南乡镇乙村村民王大强签订房屋买卖合同，以20万元将宅基地及房屋卖给了王大强，王大强举家迁到甲村居住，一年后又将户籍从南乡镇乙村迁移到北乡镇甲村。2019年甲村被纳入大兴区城市规划，王大强的房屋即将拆迁，拆迁补偿款定为300万元。李小宏听说拆迁之事后，向法院起诉，以签订合同时王大强不是本镇本村集体经济组织成员为由，要求确认其与王大强签订的房屋买卖合同无效，并要求王大强将房屋返还给李小宏，或者判决300万元拆迁款归李小宏所有。如果您是王大强的委托代理人，您该从哪个角度为王大强提出法律意见呢？您认为李小宏的诉讼请求能得到支持吗？您认为这300万元拆迁补偿款应该归谁所有呢？
上述案件反映的是农村宅基地上房屋出卖给集体经济组织以外人员后可否要求返还的问题。近年来，此类案件大幅度增加，案件大量增加的原因是随着城镇化进程的加速，房屋征收拆迁带来的巨大利益会让房屋出卖方反悔。对于本文提出的问题，一般的人都会认为农村宅基地上的房屋不能出卖给非集体经济组织成员，特别是不能出卖给城镇居民，如果出卖，合同应该无效，出卖人当然可以要求返还。如果我们进一步追问，合同无效的法律依据在哪里？案件中王大强买下房屋后将全家户籍迁移到甲村，成为甲村的集体经济组成员，先前签订的房屋买卖合同还会无效吗？假设合同无效，房屋正在被拆迁，拆迁补偿款应该都归出卖人所有吗？您可能一时回答不上来，因为这些问题从法律法规及司法解释中都找不到明确答案。为了将这些问题弄清楚，我们研究了近千份近年来的涉及向非集体经济组织成员出卖房屋的法院裁判，想从既有的案例中寻找司法的答案和裁判的规律，现将我们总结出的司法答案和裁判规律整理成文，供大家参考。
一、向集体经济组织以外人员出卖宅基地上的房屋的合同都会判决无效吗
我们研究的案件中，被认定为无效的，占总数的89.4%，被认定为有效的，占10.6%。也就是说，并非所有的向非集体经济组织成员出卖宅基地上的房屋的合同都被法院判决无效。形成这一局面的原因有四：
1.决定合同效力的规范并非法律法规，而是国家政策和最高法院的司法文件。
规范农村宅基地及房屋的是《土地管理法》及其实施条例，1998年修订后的《土地管理法》并未禁止农村村民向集体经济组织以外人员出卖宅基地上房屋，只是在第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村出卖住宅后不得再申请宅基地。实施条例第35条也只规定允许农村村民自愿有偿退出宅基地，至于退出的方式，即将宅基地卖给谁，不能卖给谁并无规定。国家明确禁止农村住宅出售给城市居民的是国务院办公厅1999年5月发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，通知第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。这一规定成为很多案例判决合同无效的依据。鉴于法律规范的缺失和司法裁判的困境，最高法院2011年发布的《全国民事审判工作会议纪要》（以下简称《2011年会议纪要》）第15条规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应认定买卖合同无效；将宅基地上的建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应符合法律规范和国家政策的规定。会议纪要虽有明确的效力规定，但因实践中“本集体经济组织成员”资格的情形较为复杂，一些案件会根据实际情况判断合同效力。
2.影响法院判断合同效力的因素多种多样。
由于具体案件的特殊性，法院在认定合同效力时会根据不同案件的具体情况作出判断。梳理发现，认定合同有效的理由多达11种：（1）法律法规并无禁止性规定；（2）认定合同无效与诚实信用原则相悖；（3）房屋买卖合同经政府批准；（4）宅基地已由集体所有变为国有；（5）诉争宅基地最终转让给本集体经济组织成员；（6）买受人家庭成员为本集体经济组织成员；（7）出卖人不再具有集体经济组织成员资格；（8）经集体经济组织同意；（9）买受人已成为本集体经济组织成员；（10）买卖行为发生在试点地区；（11）买卖行为发生在法律和政策颁布之前。认定合同无效的理由也有5种：（1）违反法律和政策；（2）宅基地使用权为集体经济组织成员专项权利；（3）损害社会公共利益；（4）未经政府批准；（5）未经所在集体经济组织同意。
3.当事人违反“一户一宅”规定为由主张合同无效的，法院不予支持。
《土地管理法》第62条规定农村村民一户只能有一处宅基地，有的买受人通过买受他人住宅上的房屋而拥有两处及以上宅基地，有的出卖人将房屋出卖后没有了宅基地，因此，很多案件的出卖人以违反“一户一宅”规定为由主张合同无效，但法院并不会支持。如北京三中院（2019）03民终1186号民事判决认为，土地管理法虽规定“一户一宅”，但违反该规定并不导致合同无效。广东中山中院（2016）粤20民终169号民事判决认为，即使村民违反“一户一宅”的规定转让宅基地，其再次申请宅基地不会准许，但其转让宅基地的行为并不当然无效。
4.法院在合同无效与违背诚实信用原则之间面临两难选择。
绝大多数案件都是房屋出卖人在拆迁补偿利益的驱动下主张合同无效，有的在房屋买卖数年甚至十几年后反悔，这种诉求显然有违诚实信用原则。法院会面临两难选择，判决合同有效，违背行政规范，判决合同无效，又违背诚实信用原则。
二、如何界定房屋买受人的集体经济组织成员资格
最高法院《2011年会议纪要》规定“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”，但何为“本集体经济组织”何为“本集体经济组织成员”，并无明确规定。而实践中的情况又较为复杂，具体案件中“本集体经济组织成员”又有不同的表现形式，而“本集体经济组织成员”在合同效力的认定上居于核心地位，因而会成为当事人之间的争议焦点。
1.对农村集体经济组织的界定。
农村集体经济组织这一概念散见于民法典、土地管理法等多部法律之中，在这些法律中，农村集体经济组织以三种形式存在：一是乡（镇）农村集体经济组织，二是村集体经济组织，三是村内以生产小组为单位的农村集体经济组织。因此，法院在认定“本”集体经济组织时就存在不同的做法，有的严格限定于最小最基层的农村集体经济组织，有的限制于同一村，有的则尽量宽松把握，认为同一乡（镇）即可。如广东高院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定，1999年1月1日《土地管理法》修订后，农村村民将宅基地连同房屋转让给本村村民的，可以认定合同有效。可见，广东高院将本集体经济组织界定为同一村。
2.对买受人集体经济组织成员资格的界定。
基于前面提到的法院在合同无效与违背诚信原则之间的两难选择，法院在对买受人的集体经济组织成员资格的界定上，大多都放宽到以纠纷发生时买受人是否具有该集体经济组织的户籍为基础，再结合其他情况进行判断，而不是单纯地以买卖房屋时买受人是否具有该集体经济组织的户籍为标准。
在具体案件上，有的直接以纠纷发生时买受人的户籍为标准，如北京三中院（2019）京03民终3166号民事判决认为，买受人律某甲的儿子律某乙的户口已迁入顺义区，律某乙现为顺义区村民，且房屋由律某甲、律某乙及家庭成员共同居住，故诉争房屋及宅基地并未流转到集体经济组织以外，对房屋买卖协议应予保护。有的以纠纷发生时买受人的户籍为基础，结合买受人是否具有农村承包经营权判断，如山东日照中院（2020）鲁11民终1945号民事判决认为，买受人吕某及房屋使用人史某的户籍均已迁至日照市东港区，且史某及其家庭成员在该村承包土地，能够认定吕某、史某为该集体经济组织成员。还有的以纠纷发生时买受人的户籍为基础，结合买受人享受该村村民待遇判断，如山西晋城中院（2020）晋05民终1203号民事判决认为，合同签订的当年，买受人就将户口迁入水东村并一直居住至今，期间享受水东村村民的各项待遇，具备同一集体经济组织成员资格，房屋买卖合同有效。此外，有的地方政府和法院也会出台以户籍为基础的明确意见，如江苏常州武进区规定“主要以户籍关系为基础统筹考虑土地承包、福利享受、义务履行以及居住情况等”进行认定。广东高院通过上文提到的《指导意见》规定，1999年《土地管理法》修订前，将宅基地及房屋出卖给回乡落户的干部、职工、军人及华侨、港澳台同胞的，可以认定为有效，该规定虽限定于1999年以前，但也是以“回乡落户”的户籍为标准。
三、合同被判无效后房屋拆迁补偿款归出卖人所有吗
实践中大多数房屋买卖纠纷产生的原因都是拆迁等导致房屋价值暴涨，出卖人希望通过合同无效收回房屋，获得拆迁补偿款。如果合同果如出卖人所愿被判无效，法院会将拆迁补偿款判决给出卖人所有吗？回答是否定的。
司法实务中法院在判决合同无效后，对于拆迁补偿款会在出卖人和买受人之间按比例进行分配，而且买受人占大头。对此，按我们掌握的资料，北京、上海、山东等高院都有具体的比例规定。
1.北京高院规定买受人应占大头。
北京高院出台的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》规定，在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成损失。具体操作上，买受人主张信赖利益损失的场合，房屋未拆迁的，对宅基地的区位补偿进行评估，在出卖人和买受人之间进行分割；房屋拆迁的，按照拆迁补偿确定的宅基地的区位补偿价在出卖人和买受人之间分割。具体分割比例，可以根据具体案情调整，买受人应占大头。北京二中院（2020）京02民终4264号民事判决即按照这一规定处理拆迁利益，认为王某与谭某签订的《建房协议》实为房屋买卖，因谭某为城市居民，房屋买卖无效。对于《腾退安置协议》中的宅基地区位补偿利益，谭某有权按所购房屋占房屋的面积比例分配，并结合双方的过错程度予以合理分配，对于房屋重置成新价，谭某有权按所购房屋的部分分配对应的拆迁利益。
2.上海高院规定买受人与出卖人按7：3的比例分配。
上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷案件的原则意见》提出，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
3.山东法院对于购房人与出卖人按比例取得补偿款一般把握在9：1左右。
最高法院虽然未针对无效房屋买卖合同拆迁补偿款的归属作出具体规定，但2019年出台的《九民会议纪要》规定，在确定合同不成立、无效或者可撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。这一规定应该会成为法院处理农村房屋买卖合同无效后，拆迁补偿款归属的依据和利益分配的尺度。
