承包农村自建房质量违约 法院判决：拆除加返还建房款
作者：常熟市人民法院 陶锡雯
近日，常熟市人民法院审结一起农村建房施工合同纠纷案件。2021年，沈某与陆某达成口头协议，由陆某承包沈某宅基地上的自建房工程，双方约定包工包料，混凝土强度达到C30标准。随后沈某向陆某转账10万元。陆某施工后，沈某委托第三方对自建房的圈梁、条基的混凝土强度进行了检测，检测报告显示均未达到C30标准。2022年1月7日，陆某退还沈某建房款2万元，双方对解决措施协商无果，沈某遂起诉至法院，要求陆某返还收取的全部款项并赔偿造成的损失。
被告陆某辩称，双方确实达成了由被告为原告建房的口头协议，但双方并没有约定混凝土强度需达到C30标准，原告提供的鉴定报告被告也未参加，对鉴定结论不予认可，且房屋本身已经进行了部分施工，即使法院判决认定被告违反了双方之间的约定，按照民法典的规定也是要进行修理更换或者是减少价款或者报酬，在是否能够修复、是否必须要进行拆除还没有明确的情况下，原告起诉要求拆除房屋并不符合法律规定，只有在修复费用比拆除费用高的情况下要求拆除才存在合理性。
审理中，原告提供录音文件一份，明确反映双方确实约定了条形基础、圈梁的混凝土抗压强度应达到C30标准。被告陆某对涉案房屋条形基础、圈梁混凝土抗压强度申请重新抽样检测。鉴定过程中，陆某现场签字确认取消对房屋圈梁的混凝土抗压强度检测。2022年11月14日，鉴定公司出具鉴定报告，鉴定意见为：涉案房屋条形基础的混凝土抗压强度推定值为17.5Mpa。
法院审理后认为，双方口头达成的建房合同合法有效，双方均应按约履行义务。被告在重新鉴定过程中现场签字确认取消对房屋圈梁的混凝土抗压强度检测，应承担由此产生的不利法律后果。两次检测结果均显示，案涉房屋的条形基础及圈梁的混凝土抗压强度远低于双方约定，被告陆某作为违约方应承担相应责任，支持原告沈某退还建房款8万元及赔偿相应损失的主张。同时，法院向被告作出释明，要求被告明确是否对后续修复方案、修复费用进行鉴定，被告认为其未构成违约，不申请鉴定。法院结合案涉混凝土浇筑部位、工程进展情况，修复方案、修复费用的鉴定费可能超过拆除重作的费用，以及该纠纷自2021年12月以来一直未能得到妥善处置，严重阻碍宅基地房屋的建设进度等综合考虑，认为将案涉工程拆除重建是目前较为妥善的处理方案，故判决被告在限期内拆除案涉宅基地上的条形基础及圈梁工程。
【法官说法】
本案中，原、被告在建房时对房屋建造的标准作了明确约定，被告违反约定，应当承担相应的法律责任。近年来，因自建房的质量问题引起的安全事故屡有发生，农村自建房的建房人除了按照规定办理相关的审批手续外，还应注意委托具有相应资质的施工队进行施工并签订书面的施工合同，避免因质量问题产生相应纠纷。
