农村房屋买卖不是“你情我愿“的事儿，违背法律强制性规定，合同应属无效。
卖方违背诚信撕毁“协议”，要为失信行为“买单”。
2002年8月，臧某从朋友处得知，北京市房山区某村村民刘某有意出售宅院。
经过中间人磋商，臧某与刘某签订《协议书》，约定刘某将某村5号院落内房屋及地上物出售给臧某，共计8万元。
合同签订当日，臧某支付了购房款，刘某将宅院交付给臧某。
2018年，该院落被纳入房屋腾退安置项目的拆迁范围。刘某多次找臧某想要回宅院，双方协商未果。
2019年，刘某诉到法院，要求确认房屋买卖合同无效，同时要求臧某返还宅院及院内房屋、地上物等。
在诉讼中，臧某提起反诉，要求返还购房款并赔偿案涉宅院区位补偿价、房屋重置成新价、装修设备及附属物、搬家补助等1473098元。
法院认为，臧某及家人都不是涉诉房屋所在村的村集体经济组织成员，在购买涉诉房屋后也没有将户籍迁入该集体经济组织内，依法不应享有该村集体经济组织宅基地使用权，房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应属无效。
但双方对合同无效都有过错，刘某作为出卖方，明知宅基地上的房屋不能随意对外流转，还将房屋出售给本村集体以外人员，是主要过错方，应承担70%的责任；臧某作为买方应当知晓自身不具备购买农村房屋买卖的资格，因此承担30%的责任。
根据相关法律法规以及诚实信用原则，臧某购买案涉宅院已十余年，刘某主张房屋买卖合同无效确实给臧某造成巨大信赖利益损失。臧某主张的宅基地区位补偿款、房屋重置成新价以及装修设备及附属物价值，法院予以支持。
最终，法院判决双方房屋买卖合同无效，臧某将宅院退还给刘某。刘某返还购房款，并赔偿臧某各项损失共计982811元。
法院判决后，刘某不服提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。
法官提示
目前，在农村房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的。
而且，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让农村房屋往往导致宅基地使用权的非法流转，也与《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图相悖。
因此，非本村集体组织成员购买村民房屋，房屋买卖合同应属无效。
在合同无效后，涉及返还房屋和赔偿损失问题。根据法律明确规定，应根据过错承担相应的赔偿责任。
在农村房屋买卖中，出卖人有悖诚实信用，应负有主要责任，买受人负有次要责任。
在合同无效的后果上，要全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
如果买受人对房屋已经翻建、扩建，应对添附价值进行合理补偿。
房屋买卖是“人生大事”，买卖农村房屋更要慎之又慎，切不可逆法而行。
来源：北京房山法院
